칼럼
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월세 보증금 미반환, 대처는?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
퇴거 점검까지 마쳤는데
집주인이 도배비와 청소비를 계산한 뒤
보증금을 주겠다고 하면 당황스럽습니다.
얼마를 빼겠다는
설명도 없이 정산을 미루면
다음 집의 잔금 마련에도 차질이 생기죠.
월세 보증금 미반환은
돈을 돌려주지 않는 경우뿐 아니라,
근거가 불분명한 공제 때문에
일부 금액이 남는 형태로도 발생합니다.
이때는 돌려받아야 할 시점과
실제 반환할 금액을
구분해 살펴야 합니다.
집주인이 정산이 필요하다고
말한다는 이유만으로
모든 공제를 받아들일 필요는 없습니다.
계약 종료 경위와
입주·퇴거 당시의 상태를 확인하면
무엇을 다투어야 하는지 분명해집니다.
1. 이사 날짜가 되면 보증금을 받아야 할까요?
이사하기로 정한 날과 법적으로
임대차가 종료되는 날이
항상 일치하지는 않습니다.
계약 기간이 남아 있는데
임차인이 개인 사정으로
먼저 나가는 경우라면,
이사했다는 사실만으로
보증금 반환 시기가
곧바로 도래하지 않을 수 있습니다.
중도해지에 합의했는지,
계약서에 해지 조건이 있는지를
먼저 확인해야 합니다.
반대로 계약이 적법하게 종료되었다면
새 세입자를 구하지 못했다는 사정만으로
반환 의무가 당연히 미뤄지는 것은 아닙니다.
다만 보증금 반환과 주택 인도는
원칙적으로 동시에 이행해야 하는 관계입니다.
보증금 지급과 짐 반출,
열쇠 전달을 어떤 순서로 진행할지
미리 협의하는 것이 좋습니다.
계약 만료를 앞두고 아무런 통지 없이
계속 거주했다면 묵시적 갱신 여부도 살펴야 합니다.
주택 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우
임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만,
원칙적으로 집주인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
따라서 나가겠다고 말한 날
곧바로 계약이 끝났다고
판단해서는 안 됩니다.
통지 내용과 도달 시점을 확인할 수 있는
문자, 대화 내역,
우편 배달 자료를 보관해야 합니다.
집주인과 더 이른 종료일에 합의했다면
그 날짜와 정산 조건도
남겨 두는 편이 좋습니다.
월세 보증금 미반환에 대응할 때는
이처럼 반환 의무가 언제 발생했는지부터
설명할 수 있어야 합니다.
2. 수리비와 월세를 얼마나 공제할 수 있을까요?
보증금은 임대차에 따라
발생하는 임차인의 채무를
담보하는 성격이 있습니다.
미납 월세나 임차인이 부담해야 할
손해배상금 등이 있다면
반환할 보증금에서 공제될 수 있습니다.
그러나 집주인이 적은 금액이라고 해서
모두 정당한 공제가 되는 것은 아닙니다.
월세를 공제한다면 어느 기간의 차임인지,
이미 납부한 금액과
중복되지는 않는지 확인해야 합니다.
보증금이 남아 있다는 이유만으로
계약 중 월세를 일방적으로
내지 않아도 된다고
생각하는 것도 주의해야 합니다.
수리비는 손상의 원인과
범위를 구분하는 일이 중요합니다.
통상적인 사용으로 생긴 마모나
시간 경과에 따른 노후화까지
임차인이 모두 새것으로
바꿔 놓아야 하는 것은 아닙니다.
반면 부주의로 문이나 설비를 파손했다면
원상회복 비용을 부담할 수 있습니다.
계약서에 원상복구 특약이 있다면
문구와 적용 범위, 유효성도
함께 검토해야 합니다.
예를 들어 벽지 일부에
손상이 있다는 이유로
집 전체의 도배비를 요구한다면,
전체 시공이 필요한 이유와
비용 산정 근거를 확인할 필요가 있습니다.
곰팡이도 환기 부족 때문인지,
누수나 단열 문제 때문인지에 따라
책임 판단이 달라질 수 있습니다.
입주 당시 사진과 하자 통지 내역,
수리 요청에 대한
답변이 중요한 이유입니다.
청소비 역시 약정의 유무와 내용,
실제 퇴거 상태 등을 살펴야 하므로
정액 청구를 무조건 인정하거나
거절하기는 어렵습니다.
공제에 이견이 있다면
항목별 금액과 사진, 견적서 등
근거를 요청하고 다툼 없는 반환액을
먼저 지급할 수 있는지도
협의해 볼 수 있습니다.
일부를 먼저 받는 경우에는
나머지 금액에 대한 청구까지
포기한 것으로 오해되지 않도록
정산 내용을 명확히 해야 합니다.
3. 보증금을 못 받은 채 이사해도 될까요?
다음 집의 입주일이 정해져 있으면
보증금 문제를 남겨 둔 채
먼저 이동해야 하는 상황도 생깁니다.
하지만 보증금을 받기 전에 점유를 넘기거나
전출하면 기존의 대항력과
우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
임대차가 종료되었는데
보증금이 반환되지 않았다면
임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
기존에 취득한 권리를 유지하려면
임차권등기가 실제로 완료되었는지
확인한 후 이사와 전출을
진행하는 것이 중요합니다.
법원에 신청서를 냈거나
결정문을 받았다는 사실만으로
등기까지 끝난 것은 아닙니다.
보증금 일부만 남은 경우에도
미반환 잔액을 기준으로
신청 가능성을 살펴볼 수 있습니다.
임차권등기는
권리를 보전하는 수단이므로,
등기를 마쳤다고 돈이 자동으로
지급되는 것은 아닙니다.
집주인이 계속 반환을 거절한다면
지급명령이나 보증금 반환 소송 등
청구 절차를 검토해야 합니다.
수리비나 계약 종료 자체에
관한 다툼이 크다면
그 주장에 대응할 자료도
함께 준비해야 합니다.
계약서와 보증금 이체 내역뿐 아니라
월세 납부 내역, 퇴거 사진, 열쇠 전달 기록을
모아 두는 것이 좋습니다.
계약이 종료된 뒤 보증금을 받지 못해
계속 거주하는 경우에도
주택을 실제로 사용하고 있다면
그 사용에 따른 금전 부담이
문제 될 수 있습니다.
보증금을 돌려주지 않았으니
이후에는 무료로 살아도 된다고
단정해서는 안 됩니다.
반환 지연에 따른 지연손해금 또한
계약 종료일만으로 계산하지 않고
주택 인도나 인도 제공 여부 등을
함께 검토해야 합니다.
반환 청구와 이사 준비를
따로 진행하기보다
서로 영향을 주는 부분을
함께 확인해야 불필요한 손실을
줄일 수 있습니다.
월세 보증금 미반환에서는
언제 반환받아야 하는지, 어떤 공제가 정당한지,
이사 후에도 권리를 유지할 수 있는지가 핵심입니다.
특히 수리비 정산이 길어지고 있다면
공제 근거를 확인하면서
미반환 금액과 퇴거 일정을
구체적으로 정리할 필요가 있습니다.
집주인의 요구를 어디까지
받아들여야 할지 판단하기 어렵다면
계약서와 입주·퇴거 자료를 바탕으로
반환 범위와 대응 방법을
검토해 보시기 바랍니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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