칼럼
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전세계약갱신청구권 손해배상 이런 경우 가능
[부동산 칼럼] 전세계약갱신청구권 손해배상 이런 경우 가능
안녕하십니까.
월세 및 전세계약으로 살고 있는 임차인이라면, 최근에 개정된 계약갱신청구권과 관련된 내용을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.
최근에 신설된 임대차 3법 중 하나인데요.
임대차 계약이 과거에 얼마나 갱신되었는지 상관없이 임차인은 1회에 한하여 2년간 더 거주할 수 있습니다.
임차인이 계약 만기 6개월 전~2개월 전까지 전세계약 갱신 청구권을 행사한다면, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는한 이를 거절 할 수 없습니다.
이렇게 계약이 갱신되면 임대인은 5%의 범위 안에서 보증금 및 월세를 올릴 수 있죠.
대표적인 임대인의 합법적인 거절 사유로는 임대인 본인 및 직계존비속의 실거주가 있습니다.
"집주인인 제 아버지가
직접 들어가서 살 겁니다."
즉, 임대인이 이렇게 말해온다면 임차인은 어쩔 수 없이 그 집에서 나가야 한다는 뜻이죠.
그런데, 집주인의 아버지가 산다는 이야기와 달리, 알고보니 집주인이 새로운 사람에게 월세를 주는 경우가 있습니다.
세입자가 어쩔 수 없이 그 전세집에서 나오고 나서, 네이버부동산 매물 등을 알아보니 그 집이 올라와있는 경우이죠.
실제로 정말 많이 발생하는 일입니다.
이런 '허위' 실거주로 인해 세입자를 내쫓은 상황이라면, 세입자는 임대인에게 전세 계약 갱신 청구권 손해 배상을 청구하여 손해를 배상받을 수 있는데요.
아래에서 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
<오대호 변호사>
-목차
1. 주택임대차보호법제 제 6조의 3
2. 임대인 본인 및 직계존비속의 뜻
3. 내용증명을 통해 통보하는 것이 좋다
4. 원상회복을 이유로 보증금 전액 거부는 신의칙에 어긋난다
1. 주택임대차보호법제 제 6조의 3
주택임대차보호법 제 6조의 3, 5항 및 6항을 함께 보도록 하겠습니다.
손해배상액은 거절 당시 당사자 간 손해 배상액의 예정 합의가 있었다면, 그 합의에 따르고, 그렇지 않은 경우에는 다음 내용의 금액 중 가장 큰 금액으로 한다.
1) 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
2) 월차임이 아닌 보증금이 있다면 월차임 전환시 산정률에 따라 월 단위의 차임으로 전환
3) 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
4) 갱신거절로 인해 입게된 임차인의 손해액
위의 내용에 따라 금액을 계산한 후, 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구하여 받을 수 있다는 뜻이죠.
2. 임대인 본인 및 직계존비속의 뜻
임차인이 전세계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인은 본인 및 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신청구를 거절 할 수 있습니다.
이 때, 직계존비속이라는 뜻을 어려워 하시는 분들이 꽤 계십니다. 간혹,
"집주인의 장모님이
살겠다고 거절당했는데요.
장모님도 직계존비속에 해당하나요?"
하고 당황하며 테헤란에 문의를 하는 분들이 계십니다.
일단, 답부터 말씀드리자면 집주인의 장모님은 "직계존비속"에 해당하지 않습니다.
직계존속이란, 임대인의 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니 등을 의미합니다.
직계비속이란, 임대인의 자식, 손자녀를 의미합니다.
집주인의 장모님은, 집주인 본인의 직계존속이 아닌, 집주인의 '아내'의 직계존속에 해당합니다.
즉, 만약 해당 집이 부부간 공동명의가 아닌, 남편 혼자서만의 명의라면 아내나 그 아내의 직계존속(장모님, 장인어른)은 해당하지 않는다는 뜻이죠.
또한 임대인 본인의 형제자매는 직계존비속에 해당하지 않습니다. 방계혈족에 해당하죠.
즉, "제 누나가 들어가서 살 것이니 계약갱신 못 받아들입니다." 하고 말할 수 없다는 것이지요.
3. 안전하게 내용증명을 통해 통보하는 것이 좋다
계약갱신청구의 기간은 계약 만기 6개월부터 최소 2개월 전 (혹은 1개월전)까지입니다.
만약 악질적인 임대인이라면 위 기간에 "나는 해지 통보를 제대로 했고, 그 때 세입자는 계약 갱신을 쓴다고 한 적이 없다."고 주장 할 수 있습니다.
이런 경우를 대비하기 위해 집주인에게 내용증명을 통해 갱신청구를 하는 것이 좋죠.
4. 집주인이 아무런 대응도 하지 않는다면
전세 계약 갱신을 청구했으나, 집주인이 아무런 대응도 하지 않는다면 임대차 계약은 묵시적 갱신됩니다.
이렇게 되면 세입자는 2년을 더 거주할 수 있으며, 묵시적 갱신이 된 것이기 때문에, 나중에 주임법에 따른 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 됩니다.
5. 맺는말
오늘 테헤란의 칼럼은 여기까지입니다.
전세계약갱신청구권 손해배상과 관련해 의뢰를 원하신다면, 연락주셔도 좋습니다.
감사합니다.
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