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[칼럼]임대인이 보증금 안줄때 이렇게 대처해 보시길 바랍니다.

2024.12.27 조회수 102회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

어렵게 대학에 합격하여 타 지역에 자취를 하게 되거나, 취업을 하여 타 지역에 자취방을 얻거나, 신혼부부들은 당장 집을 사기가 어려워 부득이 전·월세로 살아가는 경우가 많습니다. 이처럼 여러 가지 이유로 설레는 마음을 가득 안고 거주할 집을 알아보고, 임대차 계약을 체결하게 됩니다.

그러다, 전·월세 보증금 돌려받는 시기가 다가올 때 세입자가 계약 연장을 요구하거나 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되는 것이 아니라면 계약 만료에 의한 퇴실 시 보증금을 돌려받아야 하지만, 오래전부터 이러한 과정들이 순탄하게 흘러가지 않고 있습니다.

심지어 최근 빌라왕 등 전세사기가 터지면서, 더욱이 임차인들은 불안해 떨고 있습니다. 이에 오늘은 임대인이 보증금을 안줄때 어떻게 해야할지 알아보고자 합니다.

보증금이란?

보증금이란 계약을 성실히 이행할 것을 보증하기 위해 임차인이 임대인에게 지불하는 비용으로, 부동산임대차 계약 시 활용되고 있습니다.

임차인은 계약 만료일을 기준으로 2개월에서 6개월 이전까지 계약 해지 의사표시를 했다면, 계약이 만료될 때 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그런데 만약 기한 내에 계약 종료 의사를 전달하지 않았다면 임대차 계약 묵시적 갱신으로 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다. 또한 임차인이 계약 기간 동안 월세를 납부하지 못한 경우가 있거나, 세입자의 과실에 의해 수리비 또는 청소비가 발생했다면 해당 비용이 보증금에서 차감될 수 있어 사용 시 주의가 필요합니다.

하지만 임대차 계약 묵시적 갱신과 같은 상황에 해당하지 않는 등 보증금을 당연히 돌려줘야 하는 상황임에도 불구하고 집주인이 월세 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이처럼 정당한 사유 없이 월세 보증금 안줄때는 지체없이 전문가와 상담을 통해 차근차근 절차를 밟아 나가시기를 추천드립니다.

내용증명 보내기

계약 만료일이 다가오면 적어도 임차인은 2개월 전에 계약해지통보를 하셔야 합니다. 해지통보를 하는 방법에는 내용증명을 보내거나, 문자, 카톡, 통화(녹음필수)로 해지를 통보하시면 됩니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 여지가 있고, 임대인이 전화나 문자, 카톡을 보지 않는경우가 많기 때문에 임대인에게 내용증명으로 해지 통보하시기를 추천 드리면, 혹여나 내용증명이 반송되어 온다면 의사표시 공시송달 신청을 통해 계약해지를 통보하시길 바랍니다.

내용증명을 작성할 때는 수신자와 발신자의 이름, 주소, 연락처, 그리고 보증금 돌려받는 시기에 따라 반환을 요청하는 내용이 제목과 본문에 간결하고 정확하게 기재되어야 합니다. 이와 더불어 보내는 이의 서명 또는 도장 날인과 보내는 일자가 포함되어야 합니다.

임차권 등기설정 및 보증금반환소송

내용증명을 보냈지만, 반송되거나, 여전히 보증금 안줄때의 경우, 법적절차 준비에 들어가셔야 합니다.

가장먼저 만기일 다음날 바로 접수가 되도록 임차권등기명령신청을 준비하셔서 빠르게 등기설정이 되도록 진행하시기를 추천드리며, 임차권 등기가완료 되었다면, 보증금을 지급받기 위한 지급명령신청 또는 보증금반환소송을 제기 하시길 바랍니다.

지급명령신청을 하게 되면, 임대인은 지급명령을 통지 받은 날부터 2주간 이의제기 기간이 주어지고, 이의하지 않는다면 지급명령은 확정되어 소송판결과 동일한 강제집행 권한을 가지게 되고, 임차인은 임대인의 통장을 압류하고 부동산을 강제경매할 수 있는 강제집행 절차에 착수 하실 수 있습니다. 다만, 임대인이 이의한다면 본격적인 소송절차에 들어가기 때문에, 판결을 받는데까지 시간이 소요되실 수 있습니다.

따라서, 본인 상황에 맞게 지급명령을 할지, 본안소송으로 바로 진행할지 잘 선택을 하셔야 합니다. 임대인이 연락이 되고, 주소지가 확실하다면 지급명령신청으로 소송절차보다 간소하고 신속하게 집행권원을 확보하시는 것을 추천드리며, 만약 임대인이 연락도 잘 안되고, 주소지로 내용증명을 보냈으나 반송되어 온다면, 지급명령절차를 진행하여 기간이 늘어나는 것보다 바로 임대차보증금반환소송을 제기하여 소송기간을 1달이라도 단축하시는 것을 추천드립니다.