칼럼
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[칼럼]집주인이 바뀌었는데 전세금 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세계약 기간이 남아있는 상황에서 아무런 고지도 없이 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 되면, 임차인 입장에서는 당황스럽고 불안할 수밖에 없습니다. 특히 보증금 반환을 앞둔 시점이라면 더더욱 그렇습니다.
오늘은 전세계약 기간 중 집주인이 변경되었을 경우, 임차인에게 어떤 영향이 있는지, 어떤 권리를 주장할 수 있는지 함께 살펴보겠습니다.
새 집주인은 자동으로 계약을 승계합니다.
현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(즉, 새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 쉽게 말해, 임차주택을 새로 취득한 사람은 기존 임대차 계약상 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받게 된다는 뜻입니다.
따라서 기존 집주인이 아닌 제3자가 집을 사더라도 전세계약은 당연히 유효하게 유지되며, 임차인은 계약 기간 동안 기존과 동일한 조건으로 거주할 수 있습니다. 또한 새로운 집주인은 보증금 반환 의무 역시 승계하게 되므로, 임차인 입장에서는 기본적으로 불이익을 받지 않게 됩니다.
새 집주인과 계약을 원하지 않는 경우
임차인 입장에서 새 집주인의 경제적 상황에 대해 알 수 없기 때문에, 보증금 반환에 대해 불안감을 느낄 수 있습니다. 이럴 경우, 임차인은 전세계약 승계를 원하지 않는다고 의사표시를 하여 기존 집주인과 계약을 해지할 수 있습니다.
이와 관련된 판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 승계를 원하지 않으면, 이의를 제기하여 기존 집주인과의 계약을 해지할 수 있으며, 그 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다. 계약 해지 후에도, 임차인은 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주할 수 있습니다. 즉, 계약 해지와 함께 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 가지게 되는 것입니다.
‘바지 집주인’ 문제와 전세 사기
최근 전세 사기에서는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우가 많습니다. 이는 급전이 필요한 사람을 모집하여 수백만 원을 주고 새로운 집주인 명의를 넘기고, 실제로는 새로운 집주인이 집을 소유하지 않거나, 집에 대한 권한을 행사하지 못하는 경우입니다. 이러한 방식으로 ‘바지 집주인’을 세운 뒤, 전세 계약이 만료되면 보증금 반환을 거부하거나, 반환할 능력이 없는 상황이 발생합니다. 이러한 상황에서 피해를 입지 않기 위해서는, 계약 전에 특약을 통해 대비할 필요가 있습니다.
계약 단계부터 ‘특약’으로 대비하시기 바랍니다.
전세계약을 체결할 때, 집주인이 변경될 경우의 상황을 미리 대비하는 특약을 넣는 것이 중요합니다. 특약 내용에는 “계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우, 임차인에게 반드시 통보해야 하며, 이를 위반할 경우 임대차 계약이 자동으로 해지되고 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다”는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.
이러한 특약을 포함시키면, 임차인은 집주인의 변경 사실을 미리 알 수 있으며, 무작정 집주인이 변경되는 상황을 방지할 수 있습니다. 또한, 집주인이 변경된 후에는 새 집주인과의 계약을 새롭게 체결할 필요 없이 기존 계약을 계속 유지할 수 있기 때문에, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
집주인이 변경된다고 해서 전세계약이 자동으로 불리해지는 것은 아닙니다. 임차인은 기존 계약을 그대로 유지할 권리가 있으며, 만약 새 집주인과의 계약을 원하지 않으면 기존 집주인과 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한, 계약 시 특약을 통해 집주인 변경에 대한 대비를 해두는 것이 중요합니다.
만약 집주인 변경으로 인해 보증금 반환에 어려움을 겪거나 다른 문제가 발생한다면, 법적 상담을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 저희 법무법인 테헤란은 이러한 문제에 대해 전문적인 법률 서비스를 제공하고 있으니, 언제든지 상담을 요청해 주시기 바랍니다.
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