계약 끝난 세입자 안 나갈 때, 집주인이 취할 수 있는 법적 대응 방법

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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다. 

 

임대차계약 기간이 끝났는데도

세입자가 집이나 상가를

비워주지 않는 경우가 있습니다.

 

집주인은 계약 만료일에 맞춰

새로운 임차인을 구하거나

부동산을 직접 사용할 계획을

세웠을 수 있습니다.

 

하지만 기존 세입자가 이사를 미루거나

퇴거를 거부한다면 예정했던

일정에 차질이 생길 수 있습니다.

 

특히 세입자가 연락을 피하거나

새로운 거주지를 구하지 못했다는 이유로

계속 점유한다면 분쟁이 길어질 수 있습니다.

 

이러한 상황에서 집주인은

자신의 부동산이므로

직접 세입자를 내보낼 수 있다고

생각하기도 합니다.

 

하지만 임대차계약이 끝났다는 이유만으로

출입문을 교체하거나

세입자의 물건을 임의로 치우는 행위는

법적 문제가 될 수 있습니다.

 

또한 계약서에 기재된 기간이 지났더라도

임대차계약이 실제로 종료되었는지는

별도로 확인해야 합니다.

 

주택이나 상가의 임대차에서는

묵시적 갱신이나

계약갱신요구권 등으로 인해

임차인의 점유가

적법하게 유지되는 경우도 있기 때문입니다.

 

따라서 계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

먼저 계약 종료 여부를 확인하고

적법한 퇴거 절차를 준비해야 합니다.

 

특히 명도소송을 진행한다면

소송 중 점유자가 변경될 가능성과

판결 이후 강제집행까지

함께 고려하는 것이 중요합니다.
 

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 1. 계약 끝난 세입자 안 나갈 때, 바로 퇴거를 요구할 수 있을까요

 

계약 끝난 세입자 안 나갈 때

가장 먼저 확인해야 하는 것은 임대차계약이

적법하게 종료되었는지 여부입니다.

 

일반적으로 임대차계약은

당사자 사이에서 정한 기간이 만료되면

종료될 수 있습니다.

 

하지만 주택이나 상가의 임대차에서는

관련 법률에 따라 계약이 갱신되는 경우가

있습니다.

 

따라서 계약서에 기재된 종료일이

지났다는 사실만으로 세입자의 점유가

곧바로 무단점유가 되는 것은 아닙니다.

 

먼저 주택임대차의 경우

주택임대차보호법에 따른

묵시적 갱신 여부를 확인해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제6조에서는

임대인이 임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

갱신거절 등의 통지를 하지 않으면

일정한 요건 아래 계약이

묵시적으로 갱신될 수 있도록

규정하고 있습니다.

 

임차인 역시 법에서 정한 기간 내에

갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우

묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.

 

따라서 임대인이 계약기간 만료를 이유로

퇴거를 요구하려면

적절한 시기에 갱신거절 의사를

통지했는지 확인해야 합니다.

 

예를 들어 계약 만료일이 지난 뒤

처음으로 세입자에게 나가 달라고

요구했다면 이미 계약이

묵시적으로 갱신되었을 가능성을

검토해야 합니다.

 

이러한 경우에는 단순히 계약서상 기간이 지났다는 이유만으로 즉시 명도청구가 인정되기 어려울 수 있습니다.

 

또한 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다면

그 요건과 임대인의 갱신거절 사유를

확인해야 합니다.

 

주택임대차보호법에서는

일정한 요건 아래

임차인의 계약갱신요구권을

인정하고 있습니다.

 

따라서 임대인이 계약기간이

끝났다는 이유만으로 모든 갱신 요구를

거절할 수 있는 것은 아닙니다.

 

다만 임차인이 법에서 정한

갱신거절 사유에 해당한다면

갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

 

예를 들어 임차인이 2기의 차임액에

해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우에는

주택임대차보호법상 갱신거절 사유가

문제될 수 있습니다.

 

다만 차임 연체 여부와 갱신거절의 적법성은

구체적인 사실관계에 따라 확인해야 합니다.

 

한편 상가임대차의 경우에는

상가건물 임대차보호법에 따른

계약갱신요구권과 묵시적 갱신 여부를

검토해야 합니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는

일정한 요건 아래

임차인의 계약갱신요구권을

인정하고 있습니다.

 

또한 임대인이 법에서 정한 기간 내에

갱신거절 등의 통지를 하지 않았다면

묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.

 

따라서 상가 임대차에서도

계약기간 만료만을 이유로

무조건 퇴거를 요구할 수 있는 것은

아닙니다.

 

특히 주택과 상가는

갱신거절 통지기간과

차임 연체에 관한 규정 등이

다를 수 있으므로 구분해서 확인해야 합니다.

 

한편 임대차계약이 적법하게 종료되었다면

임차인은 원칙적으로

임차목적물을 반환해야 합니다.

 

민법 제615조 및 제654조 등에 따라

임차인의 목적물 반환의무가

문제될 수 있습니다.

 

따라서 임대차계약이 종료되었는데도

임차인이 정당한 이유 없이

부동산을 반환하지 않는다면

임대인은 인도청구를 검토할 수 있습니다.

 

다만 임대인의 보증금 반환의무와

임차인의 부동산 인도의무는

원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.

 

따라서 세입자가 반환받아야 할

보증금이 남아 있다면

이를 함께 고려해야 합니다.

 

결국 계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

계약 만료일만 확인하기보다

갱신 여부와 종료 통지,

보증금 반환 문제까지

함께 검토하는 것이 중요합니다.
 

 

 

 

2. 세입자가 퇴거를 거부한다면 어떤 절차를 진행해야 할까요

 

임대차계약이 적법하게 종료되었는데도

세입자가 퇴거하지 않는다면

먼저 부동산 반환을 요구한 내역을

정리하는 것이 좋습니다.

 

이때 내용증명을 활용할 수 있습니다.

 

내용증명에는 임대차계약의

체결일과 종료일,

임대차 목적물 및 반환을 요구하는 내용을

구체적으로 기재할 수 있습니다.

 

또한 계약 종료의 근거와

부동산 인도를 요구하는 날짜를

명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

예를 들어 임대인이

적법하게 갱신거절을 통지했다면

그 통지 내용과 도달 시점 등을

함께 정리할 수 있습니다.

 

다만 내용증명을 발송했다는 사실만으로

세입자를 강제로 퇴거시킬 수

있는 것은 아닙니다.

 

내용증명은 일정한 내용을

상대방에게 전달했다는 사실을

증명하는 데 활용할 수 있는 수단입니다.

 

따라서 세입자가 반환 요구에

응하지 않는다면

별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

 

대표적인 방법이 명도소송입니다.

 

명도소송은 임대차계약이 종료되었거나

점유자가 정당한 권원 없이

부동산을 점유하는 경우 인도를

청구하는 민사소송입니다.

 

명도소송에서는

임대인이 부동산을

반환받을 권리가 있는지와

세입자가 현재 해당 부동산을

점유하고 있는지가 중요한 쟁점이 됩니다.

 

따라서 임대차계약서와 계약 종료 관련 자료,

현재 점유 상태를 확인할 수 있는 증거를

확보해야 합니다.

 

특히 세입자가 계약 종료 자체를 부인한다면

갱신거절 통지와 계약 해지 사유 등을

입증해야 할 수 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 계약기간 만료를 이유로

명도소송을 제기했다면

적법한 갱신거절 통지가 이루어졌는지

확인해야 합니다.

 

반대로 월세 연체를 이유로

계약을 해지했다면

차임 연체 내역과 해지 통지의 적법성이

문제될 수 있습니다.

 

따라서 명도소송을 준비하기 전에는

어떤 사유로 임대차계약이 종료되었는지

명확하게 정리해야 합니다.

 

한편 명도소송을 진행하는 동안

세입자가 다른 사람에게

부동산의 점유를 넘기는 경우가 있습니다.

 

이러한 상황에서는 판결을 받더라도

실제 점유자가 달라져

강제집행에 어려움이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 점유이전금지가처분을

검토할 필요가 있습니다.

 

점유이전금지가처분은 소송 진행 중

점유자가 변경되어

향후 강제집행이 어려워지는 상황을

방지하기 위한 보전처분입니다.

 

다만 점유이전금지가처분을

신청했다는 사실만으로 세입자를

즉시 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다.

 

또한 가처분을 신청하려면

보전하려는 권리와 보전의 필요성을

소명해야 합니다.

 

따라서 점유자가 변경될 가능성과

현재 부동산의 점유 상태 등을

구체적으로 확인해야 합니다.

 

특히 상가를

여러 사람이 공동으로 사용하거나

세입자가 제3자에게

일부 공간을 사용하도록 한 경우에는

실제 점유자를

정확하게 특정하는 것이 중요합니다.

 

한편 세입자가 퇴거를 거부한다고 해서

집주인이 직접 강제적인 조치를

취하는 것은 주의해야 합니다.

 

예를 들어 세입자가 없는 사이

출입문 잠금장치를 교체하는 행위는

법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

또한 세입자의 물건을

임의로 밖으로 옮기거나

폐기하는 행위도 문제가 될 수 있습니다.

 

특히 전기나 수도를 차단해

세입자의 퇴거를 유도하는 방식

은 별도의 민사상·형사상 책임이

문제될 수 있습니다.

 

임대차계약이 종료되었다는 이유만으로

이러한 행위가 당연히 허용되는 것은

아니기 때문입니다.

 

따라서 계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

임의적인 퇴거 조치보다

법원에서 정한 절차를 통해

부동산 인도를 구하는 것이 중요합니다.
 

 

3. 명도소송과 강제집행, 밀린 월세까지 청구할 수 있을까요

 

명도소송에서 승소했는데도 세입자가

자발적으로 퇴거하지 않는 경우가 있습니다.

 

이때는 집행할 수 있는 판결 등

집행권원을 바탕으로

부동산 인도 강제집행을 검토할 수 있습니다.

 

강제집행은 법에서 정한 절차에 따라

집행관을 통해 진행됩니다.

 

따라서 집주인이

승소판결을 받았다는 이유만으로

직접 세입자를 끌어내거나

물건을 치울 수 있는 것은 아닙니다.

 

일반적으로 부동산 인도 강제집행에서는

집행관이 집행절차를 진행하고

필요한 경우 목적물에 대한 점유를

이전하는 조치를 취하게 됩니다.

 

다만 구체적인 집행 방식과 일정은

부동산의 종류와 점유 상태,

집행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

특히 세입자가 많은 물건을 보관하고 있거나

부동산을 여러 사람이 사용하고 있다면

집행 과정이 복잡해질 수 있습니다.

 

따라서 명도소송을 준비할 때는

승소 가능성뿐 아니라

실제 강제집행에 필요한 절차와

비용도 고려해야 합니다.

 

한편 계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

부동산 인도 문제뿐 아니라

금전청구 문제도 발생할 수 있습니다.

 

대표적인 것이 미납 월세입니다.

 

세입자가 임대차계약 기간 중

월세를 지급하지 않았다면

임대인은 미납 차임을 청구할 수 있습니다.

 

다만 임대차보증금이 남아 있다면

보증금과 미납 차임의 정산관계를

확인해야 합니다.

 

임대차보증금은

임대차관계에서 발생하는 차임 등

임차인의 채무를 담보하는 성격을

가지기 때문입니다.

 

따라서 미납 월세가 존재한다면

임대차계약 종료 후

반환해야 할 보증금에서 정산될 수 있습니다.

 

다만 임대인이 주장하는 미납 월세가

실제로 발생했는지와

이미 지급된 금액이 있는지 확인해야 합니다.

 

또한 계약 종료 이후

세입자가 계속 부동산을 점유하고 있다면

그 기간에 대한 사용료 상당액이

문제될 수 있습니다.

 

이때는 부당이득반환청구나

손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

 

민법 제741조에서는

법률상 원인 없이 타인의 재산 등으로

이익을 얻고 그로 인해

타인에게 손해를 가한 경우

부당이득을 반환하도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 임대차계약이 종료되었는데도

세입자가 부동산을 계속 사용해

이익을 얻었다면

차임 상당의 부당이득반환청구를

검토할 수 있습니다.

 

예를 들어 계약이 종료된 이후에도

세입자가 상가에서 영업을 계속했다면

실제 사용·수익에 따른

부당이득반환 문제가 발생할 수 있습니다.

 

다만 계약 종료 이후

부동산을 점유하고 있다는 사실만으로

언제나 차임 상당의 부당이득이

발생했다고 볼 수는 없습니다.

 

실제로 해당 부동산을 사용하거나

수익했는지 등을 확인해야 하기 때문입니다.

 

특히 임대인의 보증금 반환의무와

임차인의 부동산 인도의무가

동시이행관계에 있는 경우에는

세입자의 점유를

곧바로 위법한 점유로 단정해서는 안 됩니다.

 

따라서 계약 종료 이후의 점유가

부당이득반환이나

손해배상책임으로 이어지는지는

구체적인 사실관계에 따라 판단해야 합니다.

 

한편 세입자가 퇴거를 거부해

집주인에게 실제 손해가 발생했다면

손해배상청구를 검토할 수도 있습니다.

 

민법 제750조에서는

고의 또는 과실로 인한 위법행위로

타인에게 손해를 가한 사람의

손해배상책임을 규정하고 있습니다.

 

따라서 세입자의 위법한 행위와

고의 또는 과실, 손해 발생 및 인과관계 등을

입증할 수 있다면

손해배상책임이 인정될 수 있습니다.

 

예를 들어 세입자의 위법한 퇴거 거부로 인해

새로운 임차인과 체결한 계약을

이행하지 못해 손해가 발생한 경우가

있을 수 있습니다.

 

다만 새로운 임차인과

계약을 체결하지 못했다는 사실만으로

예상했던 임대수익 전부가

자동으로 손해배상액으로

인정되는 것은 아닙니다.

 

실제 손해의 발생 여부와 범위,

세입자의 행위와 손해 사이의 인과관계 등을

구체적으로 확인해야 합니다.

 

또한 세입자가 부동산의 시설물을

훼손했다면 원상복구비나

수리비에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

이때는 임대차계약서의 특약과 훼손 경위,

시설물의 상태 등을 확인해야 합니다.

 

다만 통상적인 사용으로 발생한

자연적인 마모나 노후화까지

임차인이 언제나 부담해야 하는 것은

아닙니다.

 

따라서 원상복구비를 청구할 때는

임차인의 책임 범위와

실제 수리 필요성 등을 구분해야 합니다.

 

한편 명도소송을 진행하면서

부동산 인도청구와 금전청구를

함께 검토하는 경우도 있습니다.

 

예를 들어 임대차계약 종료에 따른

건물 인도와 미납 월세 지급을

함께 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

 

다만 청구의 내용과 소송상 요건에 따라

적절한 청구 방식이 달라질 수 있습니다.

 

특히 계약 종료 이후의 사용료를 청구하려면

해당 기간과 금액의 산정 근거를

확인해야 합니다.

 

이때 기존 임대차계약의 차임과

주변 임대료 수준 등이

관련 자료가 될 수 있습니다.

 

다만 기존 월세가

언제나 계약 종료 이후의 부당이득금이나

손해배상액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.

 

실제 사용 형태와 객관적인 임료 수준 등을

종합적으로 고려해야 하기 때문입니다.

 

한편 세입자가 보증금을

반환받지 못했다는 이유로

퇴거를 거부하는 경우도 있습니다.

 

이러한 상황에서는

임대인의 보증금 반환의무와

임차인의 인도의무가

동시이행관계에 있다는 점을

확인해야 합니다.

 

따라서 집주인이

보증금을 반환하지 않은 상태라면

세입자가 동시이행항변권을

주장할 수 있습니다.

 

이 경우에는 명도소송을 제기하더라도

보증금 반환과 부동산 인도를

동시에 이행하도록 하는 판결이

이루어질 수 있습니다.

 

따라서 집주인은

세입자의 퇴거만 요구하기보다

반환해야 할 보증금이 얼마인지와

정산해야 할 금액이 있는지

함께 확인해야 합니다.

 

또한 세입자가 미납 월세나 원상복구비 등을

다투고 있다면 해당 금액에 관한 증거자료를

확보해야 합니다.

 

특히 보증금 반환과 부동산 인도에 관한

분쟁이 동시에 발생했다면

양측의 의무를 구분해 검토하는 것이

중요합니다.

 

결국 계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

명도소송과 강제집행뿐 아니라 보증금 정산,

미납 월세 및 계약 종료 이후의 사용료 청구

가능성까지 함께 확인해야 합니다.
 

 

 

계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

먼저 임대차계약이

적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다.

 

주택이나 상가의 임대차에서는

묵시적 갱신과 계약갱신요구권 등이

문제될 수 있기 때문입니다.

 

따라서 계약서에 기재된 기간이

끝났다는 이유만으로 세입자의 점유가

곧바로 무단점유가 되는 것은 아닙니다.

 

임대차계약이 적법하게 종료되었는데도

세입자가 퇴거하지 않는다면

내용증명을 통한 반환 요구와

명도소송을 검토할 수 있습니다.

 

또한 소송 진행 중

점유자가 변경될 우려가 있다면

점유이전금지가처분을 통해

향후 강제집행에 대비하는 방법을

고려할 수 있습니다.

 

다만 집주인이 직접 출입문을 교체하거나

세입자의 물건을 임의로 치우는 행위는

법적 문제가 될 수 있으므로

주의해야 합니다.

 

한편 세입자가 월세를 연체했거나

계약 종료 이후에도

부동산을 사용하고 있다면 미납 차임과

부당이득반환청구 등을 검토할 수 있습니다.

 

다만 임대인의 보증금 반환의무와

임차인의 부동산 인도의무는

원칙적으로 동시이행관계에 있으므로

보증금 정산 문제도 함께 확인해야 합니다.

 

계약 끝난 세입자 안 나갈 때는

계약 종료 여부와 점유 상태,

명도소송 및 강제집행 가능성,

금전청구의 범위를

종합적으로 검토해 대응하는 것이

중요합니다.

 

테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

 

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