칼럼
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전세집 경매 보증금, 배당요구를 놓치면 생기는 문제
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않는 것도 걱정인데
어느 날 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는
사실까지 알게 됐습니다.
등기부를 확인해보니 근저당권과 압류가
여러 건 설정돼 있는 경우도 있습니다.
이때 세입자가
가장 먼저 걱정하는 것은 하나입니다.
내 전세보증금을
돌려받을 수 있느냐는 것입니다.
전세집 경매 보증금은
집이 경매에 넘어갔다는 사실만으로
반환 여부를 판단하기 어렵습니다.
임차인이 언제 주택을 인도받고
전입신고를 했는지, 확정일자는 언제 받았는지
그리고 임차인보다 앞서는 권리가 존재하는지 등을
함께 살펴봐야 하기 때문입니다.
경매가 시작됐다면 집주인에게 보증금을 달라고
요구하는 것만으로 대응하기보다
경매 절차 안에서 자신의 권리를
어떻게 행사해야 하는지를 확인해야 합니다.
1. 전세집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을까요
전세집이 경매에 넘어갔다고 해서
모든 임차인이 동일하게 보증금을
돌려받는 것은 아닙니다.
먼저 임차인의 대항력과 우선변제권을
확인할 필요가 있습니다.
주택을 인도받고 주민등록을 갖추었다면
대항력이 문제될 수 있으며
확정일자까지 갖춘 경우에는
경매 과정에서 우선변제권을
행사할 수 있는지 살펴볼 수 있습니다.
중요한 것은 이러한 요건을 언제 갖췄는지입니다.
해당 주택에는 임차인이 들어오기 전부터
근저당권 등 다른 권리가
설정돼 있을 수 있기 때문입니다.
등기부에 나타난 권리의 설정 시점과
임차인의 권리 취득 시점을 비교해야
실제 배당 순위를 판단할 수 있습니다.
주택이 얼마에 매각되는지도 중요합니다.
보증금이 1억 원이라고 하더라도
경매 매각대금에서 선순위 권리자들에게 배당한 뒤
남는 금액이 충분하지 않다면
보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.
따라서 전세집 경매 보증금 문제에서는
보증금 액수만 보는 것이 아니라
예상 매각금액과 선순위 권리관계를
함께 살펴봐야 합니다.
2. 배당요구는 반드시 해야 할까요
경매가 시작되면 법원은
배당요구를 할 수 있는 기간을 정합니다.
임차인이 배당을 받기 위해
별도의 배당요구가 필요한 경우라면
정해진 배당요구 종기까지
필요한 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
배당요구를 해야 하는
지위에 있는데도 기간을 놓친다면
이후 배당 과정에서
문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 법원에서 경매와 관련된
서류를 받았다면 내용을 확인하지 않은 채
보관만 해서는 안 됩니다.
자신이 별도의 권리신고와 배당요구를
해야 하는 상황인지부터 살펴봐야 합니다.
다만 모든 임차인의 상황이
똑같은 것은 아닙니다.
임차인의 권리 상태와 경매 진행 과정에 따라
구체적으로 확인해야 할 내용이
달라질 수 있으므로 자신의 사건을 기준으로
판단해야 합니다.
배당요구를 했다면
보증금 액수와 임대차계약 관계를
확인할 수 있는 자료도 준비해야 합니다.
임대차계약서와 주민등록 관련 자료
그리고 확정일자 등을 확인하고
필요한 서류를 정해진 기간 안에 제출해야 합니다.
전세집 경매 보증금은 경매가 끝나면
법원이 알아서 모든 세입자에게
지급해주는 것이라고 생각하기보다
본인이 필요한 절차를
제때 진행하고 있는지
확인하는 것이 중요합니다.
3. 경매에서 보증금을 전부 받지 못하면 어떻게 해야 할까요
배당 절차를 진행했더라도
매각대금이 충분하지 않다면
보증금 전액을 받지 못하는
상황이 생길 수 있습니다.
이때 경매에서 일부만 배당받았다는 이유로
나머지 보증금이 자동으로
사라지는 것은 아닙니다.
임대인에게 반환받지 못한 금액이 남아 있다면
그 부분을 어떻게 회수할 것인지
별도로 검토해야 합니다.
임대인을 상대로 보증금 반환을
청구할 수 있는 상황인지 살펴보고
필요한 경우 소송을 진행할 수 있습니다.
이미 보증금 반환에 관한
집행권원을 확보했는데도
임대인이 지급하지 않는다면
다른 재산에 대한 강제집행을
검토할 수도 있습니다.
다만 집이 경매에 넘어간 상황에서는
임대인의 자금 사정이
좋지 않은 경우가 많습니다.
따라서 다른 부동산이나 예금 등
실제 집행할 수 있는 재산이
있는지도 중요합니다.
전세집 경매 보증금 문제는
경매에서 얼마를 배당받느냐만으로
끝나지 않을 수 있습니다.
예상 배당액이 보증금보다 부족하다면
경매가 끝난 뒤 남게 될 채권까지 고려하여
회수 방법을 준비하는 것이 필요합니다.
전세집이 경매에 넘어갔다면
가장 먼저 자신의 대항력과 우선변제권
그리고 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.
배당요구가 필요한 임차인이라면
법원이 정한 기간을 놓치지 않는 것도 중요합니다.
배당요구를 했다고 해서
보증금 전액이 반드시 반환되는 것은 아니므로
예상 매각금액과 다른 권리자의 순위까지
함께 살펴봐야 합니다.
이미 경매개시결정이 내려졌거나
법원에서 배당요구와 관련된 서류를 받았다면
집주인의 연락만 기다리기보다
현재 자신의 권리 순위와 배당요구 종기부터
확인해보는 것이 좋습니다.
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