칼럼
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[칼럼]세입자 강제퇴거시 주의사항
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대차 계약이 종료되었거나, 세입자가 월세를 지속적으로 미납하는 경우, 임대인은 세입자의 퇴거를 요구할 수 있습니다. 그러나 우리 법률에서는 임차인을 퇴거시키기 위해서는 정당한 절차를 거쳐야 하며, 임대인이 임의로 강제퇴거를 진행하는 것은 불법으로 간주될 수 있습니다.
본 칼럼에서는 세입자 강제퇴거를 하기 위한 적법한 법적 절차, 임대인의 권리 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
강제퇴거의 법적 기준
강제퇴거란 임대차 계약이 종료되었음에도 세입자가 주택을 인도하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 세입자를 퇴거시키는 것을 의미합니다.
세입자 강제퇴거가 가능한 경우는 우선 임대차 계약이 정상적으로 종료 되었음에도 세입자가 버티고 나가지 않을 경우나 월세를 2기 이상 연체하여 계약해지 요건을 충족한 경우, 또는 세입자가 계약위반 행위를 지속하는 경우(불법 용도 변경, 무단 전대 등)입니다.
위와 같은 사유가 발생했다면, 지체없이 전문가와 상담을 통해, 세입자를 강제 퇴거 시킬 수 있는 법적 절차 등을 안내받고 해결방안을 모색하시기 바랍니다.
임대인이 해서는 안 되는 불법 강제퇴거 행위
세입자가 퇴거하지 않는다고 하여 임대인이 물리적으로 강제퇴거를 진행하는 것은 불법입니다. 다음과 같은 행위는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
가. 세입자의 동의 없이 도어락 교체 및 출입 금지 조치
나. 세입자의 물건을 강제로 철거 또는 폐기
다. 수도·전기·가스 차단 등 생활 필수 시설 차단
라. 폭력적인 협박 또는 위협 행위
위와 같은 행위를 할 경우 형법상 주거침입죄(형법 제319조), 강요죄(형법 제324조), 손괴죄(형법 제366조) 등에 해당하여 임대인이 형사처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.
세입자 강제퇴거 절차
임대인은 세입자의 자발적 퇴거를 유도하기 위해 먼저 협의를 시도하는 것이 바람직합니다. 하지만 협의가 이루어지지 않을 경우 다음과 같은 법적 절차를 진행해야 합니다.
1) 내용증명 발송
세입자에게 계약 종료 및 퇴거 요구를 공식적으로 통보하고, 일정 기한 내 퇴거하지 않을 경우 법적 조치를 진행할 것임을 명시하는 내용증명을 발송하여 추후 명도소송시 증거 자료로 활용 하시기 바랍니다.
2) 명도소송(건물 인도 소송) 제기
세입자가 내용증명을 받고도, 자진 퇴거하지 않을 경우, 법원에 명도소송을 제기하여야 합니다. 명도소송을 제기하기전 우선 점유이전 금지가처분을 통해 세입자가 타인에게 점유를 이전하는 것을 사전에 방지하고 본안소송인 명도소송을 진행하셔야 추후 판결이나고 강제집행을 하는데 있어 용이할 수 있습니다. 혹여나 점유이전금지가처분 없이 진행하다가 판결 후 집행과정에서 점유자가 다른 경우 집행이 불능될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
3) 강제집행 신청 (법원의 판결 후 진행 가능)
법원의 판결에도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않을 경우 강제집행 신청 가능합니다. 강제집행을 실시하기 위해서는 판결이 확정되어야 하고 확정 후 집행문을 부여받아 집행관 사무실에 명도집행을 신청하여 집행관을 통해 적법하게 세입자 퇴거 집행을 실시하여야 합니다.
세입자 강제퇴거, 적법절차에 따라 진행은 필수!!
임대인은 정당한 법적 절차를 통해 세입자의 퇴거를 요구할 수 있으며, 이를 무시하고 임의로 강제퇴거를 진행할 경우 불법 행위로 처벌받을 수 있습니다.
따라서, 강제퇴거를 원활히 진행하려면 먼저 세입자와 협의하는 것이 중요하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 명도소송을 제기하여, 법원 판결을 통해 강제집행을 진행하는 것이 합법적인 해결 방법입니다. 나홀로 진행이 어려우신 경우, 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 변호사의 도움을 받아 법적 절차를 진행하셔서, 적법하게 세입자를 강제퇴거 시키시기 바랍니다.
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