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[칼럼]부동산 이중계약에 관하여
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
오늘은 부동산 이중계약에 대해 알아보려고 합니다. 누구나 안락한 거주지와 가족과의 행복한 미래를 꿈꾸며, 내집마련을 위해 소중한 재산을 모으고 있습니다. 그러나 집값은 계속오르고, 내집마련은 점점 멀어져 가는게 현실이 되어버렸습니다. 이에 결국 월세 혹은 전세로 급하게 집을 마련하는 경우가 많아지고 있으며, 이러한 감정을 악용하는 부동산 사기(전세사기등)가 급증하고 있는 상황입니다.
부동산 사기 종류는 다양한데, 그 중 오늘은 부동산 이중계약에 대해서 좀 더 자세히 살펴보고자 합니다.
부동산 이중계약이란?
부동산 이중계약이란, 매도인이 하나의 목적물을 두고 두 명 이상의 매수인과 각각 매매 약정을 체결하는 불공정 거래 행위를 뜻합니다 (여기서 매매행위는 중도금 납입 여부를 기준으로 판단합니다).
결국 계약전 충분한 검토가 이루어지지 않은 상황에서 계약을 체결하게 된다면 추후 본인의 소유권 등을 주장할 수 없는 상황이 발생할 수 있으며, 물권 변동에 있어 민법은 형식주의를 따르고 있기에 소유권 취득을 위해서는 등기부에 등록되어야 비로서 본인 소유가 되고, 이중계약을 해버리게 되면 추후 소유권 이전 절차에서 분쟁이 발생 될 수 있습니다.
이러한 부동산 이중계약으로 피해를 보게 되셨다면 바로 전문가와 상담을 통해 해결방안을 모색하시기를 추천 드립니다.
매도인의 이중계약은 불법인가?
매도인의 이중계약은 당연 불법이라고 생각하실 수 있습니다. 그러나 우리 민법상 이중매매행위 자체는 불법이 아니고, 이중매매 계약당사자의 계약은 모두 다 유효한 것으로 보기 때문에 주의가 필요합니다.
참고로 계약금만 받은 상태에선 매도인이 제2 매수인과 부동산 이중계약을 체결했다고 하더라도 법적으로 문제 될 것은 없지만, 중도금까지 받은 상태에서 매도인이 타인과 목적물을 거래하게 된다면 형법상 배임죄가 인정되어 처벌받을 수 있습니다.
부동산 이중계약으로 피해를 보게 되었다면 크게 3가지로 대응해보실 수 있습니다. 첫번째로 형사소송으로 진행하는 방법, 두 번째는 소유권 이전등기말소 청구하는 방법, 마지막으로 손해배상청구로 대응할 수 있는데, 각각 필요한 요건들이 다르기 때문에 전문가와 상담은 필수입니다.
첫 번째 형사소송으로는 중도금 납입까지 완료가 되었다면 배임죄로 고소가 가능합니다. 위에서 잠깐 언급했듯이 매매계약 진행단계에 따라 대응방안이 달라지니 주의가 필요합니다.
두 번째 소유권이전등기말소 청구는 반사회적 법률행위의 유무에 따라 청구할수 있는데, 반사회적 법률행위란 제2매수인이 매도인과 제1매수인 사이의 매매계약 사실을 알고 있어야 하고, 제2매수인이 수차례의 매매권유 혹은 감언이설 등으로 매도인을 배임행위에 나서도록 적극적으로 권유를 하여하 합니다(단순히 제2매수인이 알고 있어서만은 안되고, 알면서 적극적으로 매도인에게 본인에게 팔라고 권유 해야합니다). 이러한 경우 제2매수인을 상대로 소유권이전등기말소 청구가 가능합니다.
세 번째 손해배상청구는 이미 중도금을 지불한 상황일 때, 부동산 시세에 달하는 금액을 돌려줄 것을 요구 할 수 있으며, 이를 위해서 사건의 정황, 피해를 입은 정도와 상황 등을 명확히 주장할 수 있어야 합니다. 그렇다면 제1매수인은 매도인에 대한 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
부동산 이중계약 대처방법 등
부동산 이중계약으로 피해를 당하지 않을려면 적어도 아내 내용은 꼭 숙지하시고 계약진행을 하시기를 바랍니다.
1. 우선 전문가(부동산중개업소)를 통해 계약을 체결하셔야 합니다. 중개업소의 공제증서도 확인 하시고 등록번호 및 자격증까지 꼼꼼히 확인하셔서 계약진행 하시길 바랍니다.
2. 계약서 작성시 매도인을 직접 보고 신분증까지 확인 하셔야 합니다.
3. 계약서 작성시 특약사항으로 이중계약으로 계약이 파기될 경우 위약금으로 거래금액의 2배를 지불한다. 등의 특약을 걸어 이중계약에 대비하시길 바랍니다.
4. 계약 후 중도금, 잔금 지급시까지 기한이 길 경우에는 수시로 등기부등본을 확인하셔야 합니다.
위에 안내드린 내용을 숙지하셔서 부동산 계약을 체결하신다면 적어도 이중계약을 예방하실 수 있을 것입니다. 그러나 갈수록 사기 수법은 날로 발전하고 교묘해 지고 있어, 조심한다고 해도 피해는 계속적으로 발생하고 있는게 현실입니다.
꼭 계약체결전 꼼꼼히 살펴보시고, 만약 피해를 입게 되신다면 바로 전문가와 상담을 진행하시길 바랍니다.
오늘은 부동산 이중계약에 대해 알아보았는데요. 다양한 사례 및 요건에 따라 대응방안이 달라질 수 있음을 확인하였습니다. 이처럼 복잡한 부동산 분쟁을 홀로 진행하기엔 많은 시간과 비용이 소요되며, 개인이 상황을 파악하고 필요한 증거가 어떤건지 알기는 어렵습니다. 이에 본 사안으로 현재 고민중이시라면 법무법인 테헤란으로 오셔서 전문 변호사님과 상담을 통해 문제를 해결할 것을 추천드립니다.
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