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[칼럼]분양계약해지 가능할까?
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
오늘은 분양계약 해지에 대하여 알아보려고 합니다.
최근 아파트, 연립주택, 상가등을 분양받고, 계약해지를 원하는 분들이 많아 지고 있습니다. 대부분 계약당시 분양대행사들의 과잉안내, 과장광고등에 속아 덜컥 계약을 하시는 경우들이 많은데, 어떨 때 계약해제가 가능한지, 계약시 유의사항, 자주발생하는 유형들을 살펴보도록 하겠습니다.
아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 분양계약이라고 합니다.
아파트 등의 분양계약은 크게 2가지로 나눠 볼 수 있습니다. 첫 번째는 ‘완공 후 분양계약’, 두 번째는 ‘완공 전 분양계약’입니다. 보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고 있습니다.
분양 계약 체결시 유의사항
분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의 하셔야 합니다.
1. 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지 명확히 확인하고 분양계약을 체결하셔야 합니다. 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다. 다만, 시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다.
2. 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다.
3. 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고, 분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.
4. 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.
5. 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.
6. 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
최종적으로 계약전에 계약서를 들고 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 변호사님과 상담을 받고 계약서상 불리한 조항이 없는지 면밀히 검토 받으시기를 추천드리며, 혹여나 계약을 하고 계약금을 지급하였다 하더라도 중도금 납입전이면 해결 할 수 있는 방안이 있으니 고민하지 마시고 바로 상담 받아보시기를 추천드립니다.
자주발생하는 분쟁의 유형
분양계약관련해 자주 발생하는 유형을 큰틀에서 정리하자면 아래 와 같습니다.
가. 분양계약 당사자 관련분쟁
나. 위약금약정관련 분쟁
다. 입주예정일 관련 분쟁
위 분쟁 유형은 큰틀에서 정리한 것으로 세부적으로는 더 많은 유형들이 존재합니다. 예를들어 분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁, 개발비 관련 분쟁, 업종제한 특약사항의 불이행 관련분쟁, 계약해제의 절차와 관련한 분쟁 등 다양한 유형들이 존재하므로, 비슷한 사례를 겪고 계신분들은 지체없이 저희 법무법인 테헤란으로 문의 주셔서 꼭 전문 변호사님과 상담을 받아보시기를 추천 드립니다.
분양계약 취소 및 해제 시점
분양계약 취소 및 해제를 원하는 경우, 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 대응이 달라 질 수 있습니다. 보통의 분양계약은 ① 분양계약 체결 및 계약금 지급, ② 중도금 분할 지급, ③ 잔금지급 단계로 이루어 지고 있습니다. 분양 취소가 가능한 시점은 중도금을 지급하기 전 과정까지이며 이 경우 매수인(수분양자), 매도인(시행사, 대행사 등)은 모두 분양계약해제가 가능하며, 단순변심이라도 해제 할 수 있습니다. 다만, 매수인(수분양자)은 본인이 지급했던 계약금을 포기해야하며, 매도인(시행사, 대행사 등)은 받았던 계약금의 2배를 배상해야 합니다.
그러나 거짓되거나 과장된 정보를 통해 속아서 계약을 체결했거나, 전용면적에 대해 사실과 다른 정보를 제공받아 매수를 결정하는 등 매수인(수분양자)의 귀책사유나 변심이 아닌 상대방의 기망행위로 체결된 계약이라면 전문가와 상담을 통해 방안을 찾아 대응에 들어가야 합니다. 안일하게 대처했다가는 계약취소 및 해제 가능성이 낮아지고 매도인(시행사, 대행사 등)은 중도금 납부를 독촉해올 것이기 때문에 빠르게 상담받아보시기를 추천드립니다.
만약 중도금을 지급했다면 매수인과 매도인 모두 취소는 불가능 합니다. 예를들어 매수인의 경우 이미 지급한 돈을 모두 포기한다고 해도 상대방이 거부한다면 해제 할 수 없으며, 본인의 귀책사유 없이 개인 사정으로 인해 취소하고 싶은 상황이라면 변호사님을 통해 합의를 이끌어 내거나, 대행사에 속았다는 것을 중도금 지급 이후에 알게 되 었다면 하루라도 빨리 전문가와 상담을 통해 문제를 풀어나가셔야 할 것입니다.
오늘은 분양계약 해지에 관하여 알아보았습니다. 최근들어 분양대행사들의 과장된 안내에 속아 분양계약을 체결하고 후회하시는 분들이 많습니다. '계약금만 있으면 된다', '대출 다 나온다', '전매를 책임져 주겠다'는 등 이러한 말을 하는 곳은 우선적으로 피하시고 좀 더 숙고하셔서, 전문가와 상담을 통해 안전한 분양계약을 체결하시기를 바랍니다.
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