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[부동산 칼럼] 명확한 만큼 많이 다툰다, 상가계약해지
계약이 중요한 게 아니라는 말을 하는 사람들이 있습니다. 그러나 그런 말을 하는 사람이야말로 법과 계약이 그 안에 속한 당사자를 얼마나 강하게 보호해주는지를 몰라서 하는 말입니다(물론 지나치게 불공정하게 이루어진 계약이 아니라면 말이죠!).
특히 상가 임대차 계약 해지 시에 임대인과 임차인 양측 입장이 달라 여러 법적 분쟁이 생기는 일 많습니다. 임대인 측에서는 갑자기 계약을 하지 않겠다고 하거나, 임차인도 정해진 기간을 다 채우지 않았는데 해제를 요구하는 등 말입니다. 누구 말이 맞을까요? 먼저 계약 해제를 요구하는 측에서 적법하게 요청한 것이 맞을까요?
상가임대차?
계약서부터 잘 봅시다!
상가임대차 계약 해지를 하려면 먼저 최초 계약 시 아니면 갱신 시 작성한 계약서부터 보셔야 합니다. 단순히 구두약속도 효력이 발생하는데, 양측이 날인한 계약서에 기재가 되었으면 심각하게 불법적이거나 사회 풍속을 해치지 않는 내용이 아니고서는 그를 지키지 않을 경우 손해배상책임을 질 수 있습니다.
또한 계약서 내용을 단순히 이행하지 않은 것이 아니라 해당 문서 내용이 상가임대차보호법을 위반한 것이 없는지도 한 번 확인해야 합니다. 일부 규정은 당사자의 특약으로 법적 규제를 완화하는 형태로 적용시킬 수 있는데요. 이는 임의규정 뿐입니다. "반드시 ㅇㅇ 해야 한다"는 강행규정은 특약을 한다 해도 당사자의 권리를 축소시킬 수는 없습니다.
상가임대차 계약 해지
法부터 이해하자!
임대인이든 임차인이든 계약 해제를 통보하기 전에 부동산 변호사의 법률 검토를 한 번 받아보시는 것이 좋습니다.
먼저 임대인 측에서는 무리하게 임차인을 내보내기 위해 예정에도 없는 재건축 계획을 세우거나 건물 매매를 할 경우 임차인 측에서 건물감정을 요구하고 계약갱신요구권을 내세울 수도 있습니다. 건물을 다른 사람에게 매매했을 경우 그 새 매수인으로부터 손해배상청구소송을 당할 수도 있고요.
반면 임차인 측에서는 계약갱신을 할 수 없고, 정해진 임대차 기간이 끝나 건물을 비워주고 나가야 하는 것이 맞는데, 권리금 등 문제로 버티고 있는 경우 결국 원하는 계약을 얻어내지 못한다면 건물주 측으로부터 명도소송을 당할 수밖에 없지요.
기본적으로 상가임대차계약해지문제로 임대인/임차인 측에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이 이러한데요. 이처럼 상가 임대차계약 등 상거래는 상법 및 상가임대차보호법을 기준으로 이루어집니다.
다만 계약서의 특약 등을 살펴볼 때 민법 규정을 폭넓게 적용할 수 있는 경우도 있습니다.
부동산 소송부터 하나요?
그 전에 중요한 것은 "계약"
거듭 말씀드리지만 상가임대차계약은 쌍방의 계약이라는 것입니다. 상가 임대차계약서를 작성 시 당사자의 인적사항 및 거래금액(보증금 및 임료), 지급일자, 임대차 계약기간, 차임 3기 이상 연체 시 계약 해제 가능 여부를 기본적으로 기재하는데요.
이밖에 협의로 각자 요구사항을 반영합니다.
1. 임대인 입장에서는 상가 건물 보존을 고려하여 임차인이 업종을 변경하거나 세 들어 있는 상가 점포 구조를 바꿀 경우 임대인의 허락을 반드시 받아야 한다는 점을 특약으로 작성합니다.
2. 임차인 입장에서는 임대인의 임대차 갱신거절 사유를 제한하거나, 임차 건물을 인도받기 전까지 해당 건물에 근저당이나 저당권 등 권리설정을 따로 받지 않겠다는 조건을 요구하는 것이 좋습니다.
이밖에도 계약서에 적힌 특약을 위반 시 "임대인(혹은 임차인)이 의무를 현저히 위반하거나 임대차계약을 존속하기 힘든 중대한 사유"있는 경우 계약갱신요청을 거부하거나 계약 위반에 따른 상가임대차계약해지를 요구할 수 있습니다. 대부분 이 특약 때문에 법적 분쟁 발생 시 상황이 꼬이는 일이 많습니다.
저희 의뢰인들께도 항상 말씀드립니다만, 소송을 하시기 전, 이길 전략을 세욱오 싶다면 꼭 부동산 법률 전문가 검토부터 먼저 받아보셔야 합니다. 사업하는 사람들과 부동산, 그리고 계약관계를 누구보다 잘 알고 있는 변호사에게 말입니다.
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