칼럼
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개인회생 집담보대출, 내 집을 경매로부터 지키는 3가지 실무 전략
개인회생 집담보대출, 내 집을 경매로부터 지키는 3가지 실무 전략
개인회생 절차에 들어가면 모든 채무가 동결된다고 생각하기 쉽지만, 주택담보대출은 예외입니다.
은행은 담보물에 대해 '별제권'을 가집니다.
즉, 개인회생 절차와 상관없이 은행이 원한다면 언제든 경매를 넣어 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다.
그렇다면 개인회생을 하면 무조건 집을 포기해야 할까요? 그렇지 않습니다.
법은 채무자의 주거 안정을 위해 몇 가지 보호 장치를 마련해 두었으며,
이를 어떻게 활용하느냐에 따라 집을 지키면서 신용대출만 탕감받는 것이 가능합니다.
별제권의 이해와 이자 납입의 중요성
주택담보대출 채권자는 '별제권자'로서 개인회생의 면책 범위에서 벗어나 있습니다.
개인회생을 통해 신용대출 원금을 90%까지 탕감받더라도, 담보대출은 원칙적으로 전액 갚아야 집을 지킬 수 있습니다.
실무상 가장 중요한 포인트는 '담보대출 이자를 단 하루도 연체하지 않는 것'입니다.
신용대출은 개인회생을 신청하는 순간 갚지 않아도 되지만,
담보대출은 신청 후에도 은행과 별도로 약속한 이자를 꼬박꼬박 내야 합니다.
이자만 정상적으로 납부된다면, 은행 입장에서도 굳이 경매라는 번거로운 절차를 밟을 이유가 없기 때문에 실질적으로 주거를 유지할 수 있습니다.
주택담보대출 채무조정 특례 활용하기
과거에는 개인회생 중 담보대출 원리금을 갚는 것이 생계비 부족으로 매우 어려웠습니다.
이를 해결하기 위해 현재 서울, 수원, 부산 등 주요 회생법원은 신용회복위원회와 연계하여 '주담대 채무조정 특례'를 운영하고 있습니다.
이 제도를 활용하면 다음과 같은 혜택을 기대할 수 있습니다.
상환 기간 연장: 최장 35년까지 분할 상환 기간을 늘려 월 부담액을 낮출 수 있습니다.
금리 인하: 약정 금리의 50%까지 인하(최저 하한선 존재) 혜택을 받을 수 있습니다.
경매 유예: 회생 절차가 진행되는 동안 은행이 경매를 신청하지 못하도록 신복위와 협약을 맺는 방식입니다.
다만, 이 특례는 1주택 실거주자, 주택 가격 6억 원 이하, 부부합산 소득 7천만 원 이하 등의 일정 요건을 충족해야 하므로
신청 전 반드시 본인의 자격 요건을 확인해야 합니다.
중지금지명령을 통한 경매 방어 전략은
이미 담보대출이 연체되어 은행에서 경매 절차를 밟으려 한다면,
개인회생 신청과 동시에 '중지명령' 및 '금지명령'을 신청해야 합니다.
법원이 이 명령을 내리면 은행은 진행 중인 경매를 멈춰야 합니다.
물론 이는 임시적인 조치입니다. 중지명령으로 시간을 벌어둔 사이,
앞서 언급한 채무조정 협약을 체결하거나 변제계획안을 정교하게 짜서 은행과 협상을 마무리해야 합니다.
특히 2026년 3월 신설 예정인 대전, 대구, 광주 회생법원 체제하에서는,
이러한 주담대 보호 프로그램이 더욱 체계적으로 운영될 것으로 기대되므로 해당 지역 거주자라면 더욱 눈여겨보아야 할 대목입니다.
제가 직접 조력합니다
개인회생 중 주택담보대출 문제는 한 치의 오차도 허용되지 않는 영역입니다.
이자를 내지 못해 경매가 실행되면 회생 절차 자체가 무의미해질 수 있고,
반대로 너무 많은 돈을 담보대출에 쏟아부으면 법원에서 변제계획안을 인가해 주지 않을 수도 있습니다.
소중한 집을 지키면서 빚을 탕감받는 길은 결코 불가능하지 않습니다.
다만, 담보권자와의 협상 능력과 법원의 기조를 정확히 읽는 눈이 필요합니다.
더 이상 불안해하며 시간을 보내지 마시고,
전문가의 정밀한 진단을 통해 가족의 보금자리를 안전하게 지킬 수 있는 최선의 설계를 시작하시기 바랍니다.
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