칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
전세사기 개인회생 보증금을 돌려받지 못한 절망 속 희망
전세사기 개인회생 보증금을 돌려받지 못한 절망 속 희망
사회적으로 큰 파장을 일으키고 있는 전세사기는 피해자들에게 단순한 금전적 손실을 넘어 삶의 터전을 송두리째 앗아가는 재난과도 같습니다.
전세 자금을 마련하기 위해 받은 고액의 대출금은 고스란히 빚으로 남았는데,
정작 보증금은 돌려받을 기약이 없는 상황에서 매달 돌아오는 이자와 원금 상환은 피해자들을 벼랑 끝으로 내몹니다.
정부의 여러 대책이 나오고 있지만, 실질적인 채무 탕감이 절실한 분들에게는 전세사기 개인회생이 가장 현실적인 해결책이 될 수 있습니다.
오늘은 전세사기 피해라는 특수 상황에서 개인회생이 어떻게 작용하는지 실무적인 관점에서 정밀하게 분석해 보겠습니다.
전세사기 피해자, 개인회생 신청시 '청산가치' 산정의 핵심
개인회생 절차에서 가장 중요한 원칙 중 하나는 본인이 보유한 재산보다 더 많은 금액을 변제해야 한다는 '청산가치 보장의 원칙'입니다.
전세사기 피해자들의 경우, 서류상으로는 수억 원에 달하는 '임차보증금 반환 채권'이라는 자산이 있는 것으로 간주됩니다.
만약 이 보증금을 전액 재산으로 잡게 되면, 빚을 탕감받기는커녕 엄청난 금액을 매달 갚아야 하는 모순이 발생합니다.
하지만 전세사기 개인회생 실무에서는 이 보증금 채권의 '실질적 회수 가능성'을 면밀히 따집니다.
법원은 경매 절차의 진행 상황, 해당 건물의 선순위 근저당권 설정 현황 등을 파악하여,
실제로 회수할 수 없는 보증금은 재산 가치에서 제외하거나 과감하게 감액해 줍니다.
즉, 서류상 재산이 아닌 '실제로 내가 손에 쥘 수 있는 돈'을 기준으로 변제금을 산정하여,
피해자의 부담을 획기적으로 낮춰주는 것이 핵심입니다.
'전세사기 피해자 특별법'과 개인회생의 연계 전략은?
2023년부터 시행된 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라,
전세사기 피해자로 결정받은 분들은 개인회생 진행 시 추가적인 혜택을 받을 수 있습니다.
법원은 특별법상 피해자라는 사실이 입증되면 일반 채무자와는 다른 전향적인 잣대를 적용합니다.
1) 가용소득 산정의 유연성
전세사기로 인해 주거지를 옮겨야 하거나 추가적인 주거 비용이 발생하는 경우, 이를 생계비에 적극적으로 반영하여 월 변제금을 낮출 수 있습니다.
2) 변제 기간의 최적화
피해 회복의 시급성을 고려하여 보정 명령을 최소화하고 절차를 신속하게 진행하는 '패스트트랙' 효과를 기대할 수 있습니다.
3) 불이익 최소화
전세사기라는 외부적 요인으로 발생한 채무이므로,
성실하지만 불운한 채무자로 간주하여 면책 결정까지의 심사 문턱을 낮추어 줍니다.
따라서 개인회생 신청 전 본인이 특별법상 피해자 요건에 해당하는지 먼저 확인하고,
관련 결정문을 확보하여 법원에 제출하는 것이 전략적으로 매우 중요합니다.
임대인 파산 및 경매가 진행중이라면, 어떻게 대응할까?
많은 피해자가 "현재 집이 경매 중인데 회생을 신청해도 되나요?"라고 묻습니다.
결론부터 말씀드리면 가능합니다.
배당 절차를 통해 회수할 수 있는 금액이 확정되면,
그 금액을 제외한 나머지 대출금(미수령 보증금 채무)에 대해 확실한 탕감 계획을 세울 수 있기 때문입니다.
또한, 임대인이 파산하거나 행방불명된 경우에도 임차인은 본인의 채무를 정리하기 위해 회생 절차를 밟을 수 있습니다.
이때 가장 주의해야 할 점은 대출 기관(은행 등)과의 관계입니다.
전세자금 대출은 보통 보증보험과 연결되어 있는데,
보험사와의 대위변제 과정이나 구상권 청구 문제를 개인회생 채권자 목록에 어떻게 반영하느냐에 따라 면책 범위가 달라집니다.
이 과정은 매우 고난도의 법리적 검토가 필요하므로 반드시 실무 경험이 풍부한 전문가의 조력이 필요합니다.
제가 직접 조력합니다
전세사기는 개인의 잘못이 아닌 사회적 시스템의 허점으로 발생한 비극입니다.
법원은 이러한 피해자들을 구제하기 위해 그 어느 때보다 유연하고 전향적인 태도로 개인회생 심사에 임하고 있습니다.
떼인 보증금을 생각하면 가슴이 아프시겠지만, 남겨진 대출 빚까지 여러분의 미래를 갉아먹게 내버려 두어서는 안 됩니다.
전세사기 개인회생은 단순히 빚을 탕감받는 절차를 넘어, 무너진 주거를 다시 세우고 일상으로 복귀하는 첫걸음입니다.
복잡한 경매 절차와 은행 대출, 그리고 법원의 회생 심사가 얽혀 있는 이 어려운 매듭을 전문가와 함께 차근차근 풀어나가시길 바랍니다.
당신의 잘못이 아니기에, 국가가 마련한 이 제도를 당당하게 활용하여 다시 시작하십시오.
함께보면 좋은 글
담당 전문가
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
