칼럼
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전세보증금 개인회생, 이거 모르면?
전세보증금 개인회생은 보증금을 꺼내서 빚부터 갚으라는 절차가 아닙니다.
다만 법원이 그 보증금을 얼마로 계산하느냐에 따라 매달 내야 하는 돈의 크기가 달라지는 건 사실입니다.
지금 이 글을 읽는 분 손에는 임대차계약서가 들려 있을지도 모르겠네요.
집을 비워야 하는 건 아닌지, 만기에 받을 돈이 막히는 건 아닌지, 집주인이 알게 되면 어쩌나 하는 걱정이 한꺼번에 밀려오죠.
그 불안은 충분히 이해되는 반응입니다.
먼저 결론입니다.
보증금 때문에 개인회생 신청 자체가 막히는 일은 흔치 않습니다.
문제는 그다음에 있습니다.
보증금이 재산목록에 어떤 모습으로 올라가는지, 전세대출이 어떻게 얽혀 있는지에 따라 같은 보증금도 전혀 다른 결과가 나오거든요.
✓ 목차 ✓
1. 전세보증금 개인회생에서 보증금은 재산으로 계산되나요?
2. 전세대출이 남아 있으면 전세보증금 개인회생은 어떻게 달라지나요?
3. 변제 도중 만기가 오거나 이사하게 되면 어떻게 되나요?
1. 전세보증금 개인회생에서 보증금은 재산으로 계산되나요?
재산으로 계산됩니다.
임차인이 가진 보증금 반환채권도 채무자의 재산이라서 재산목록에 기재하고 청산가치에 넣어야 합니다.
다만 계약서에 적힌 금액이 그대로 들어가지는 않습니다.
주택임대차보호법 제8조가 정한 소액임차인 최우선변제 범위에 해당하는 보증금은 면제재산 결정을 받아 청산가치에서 뺄 수 있습니다.
현행 시행령 기준으로 서울은 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지가 그 범위입니다.
예를 들어 서울에서 8,000만 원짜리 전세에 살고 있다면 5,500만 원 정도는 제외 대상이 될 수 있고, 남는 2,500만 원 안팎이 청산가치에 올라가는 식이죠.
여기에 밀린 월세나 관리비가 있으면 그만큼 보증금에서 차감되어 계산이 또 달라집니다.
중요한 건 면제재산 결정이 저절로 이뤄지지 않는다는 점입니다.
신청 단계에서 따로 담아야 하고, 소명 자료를 얼마나 요구하는지는 법원마다 차이가 있습니다.
지역 구간도 서울, 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역으로 나뉘어 있어서 어디에 사느냐에 따라 제외되는 금액이 한참 달라집니다.
그래서 전세보증금 개인회생을 앞두고 계약서 금액만으로 월 변제금을 짐작해 보시면 숫자가 크게 빗나가는 경우가 많습니다.
2. 전세대출이 남아 있으면 전세보증금 개인회생은 어떻게 달라지나요?
전세대출도 채권자목록에 올라가는 채무이고, 이때 갈림길이 되는 것은 보증금 반환채권에 질권이 걸려 있는지 여부입니다.
전세대출은 대출 은행이 보증금 반환채권에 질권을 설정하는 구조로 나가는 경우가 많습니다.
이렇게 보증금 자체가 대출의 담보 역할을 하고 있으면, 일반 신용대출과 같은 선상에서 변제계획에 넣을 수 있는지, 청산가치를 계산할 때 그 대출 잔액을 어떻게 볼지가 사건마다 달라집니다.
이 부분은 법원별 실무가 조금씩 다른 영역이에요.
다른 사람의 사례만 믿고 접근했다가 보정명령을 받는 분들이 적지 않습니다.
또 하나 놓치기 쉬운 것이 대출약정서입니다.
약정서에는 만기 연장과 기한 관련 조항이 들어 있어서, 신청 시기에 따라 은행이 어떤 태도를 보일지는 그 문구를 직접 읽어봐야 가늠할 수 있습니다.
보증기관의 보증서가 붙은 대출이라면 보증기관과의 관계까지 따로 따져야 하고요.
전세보증금 개인회생에서 변수가 가장 큰 대목이 바로 여기입니다.
3. 변제 도중 만기가 오거나 이사하게 되면 어떻게 되나요?
변제 중에 보증금이 늘거나 줄거나 돌려받는 일이 생기면 법원에 알려야 합니다.
인가를 받은 뒤에도 재산 변동은 신고 대상이라서, 이사나 계약 갱신, 보증금 증감을 말없이 진행하시면 안 됩니다.
특히 만기에 보증금을 돌려받는 순간 그 돈은 현금화된 재산이 됩니다.
새 집 보증금으로 쓸 계획인지, 다른 용도인지 소명을 요구받을 수 있는 흐름이죠.
갱신 때 집주인이 보증금 증액을 요구하는 경우도 있습니다.
주택임대차보호법 제7조에 따라 증액은 5퍼센트 상한이 있지만, 그 금액조차 새로 빌려서 메우려 하면 문제가 됩니다.
개인회생 진행 중에는 신용거래가 제한되기 때문에 전세대출을 새로 받는 길이 사실상 좁아집니다.
반대로 집주인이 만기에 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 임차권등기명령으로 대항력을 유지하는 방법도 따져봐야 합니다.
전세보증금 개인회생을 진행하는 동안에는 이사 한 번, 계약 한 줄이 변제계획 전체와 연결된다고 보시는 편이 안전합니다.
마무리
전세보증금 개인회생은 보증금 액수 하나로 결론이 나는 문제가 아닙니다.
계약서, 등기부등본, 대출약정서.
이 세 가지 서류가 한자리에 모여야 비로소 정확한 윤곽이 나옵니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 이 서류들을 놓고 면제재산 범위와 질권 구조, 만기 시점을 함께 따져 보면서 신청 순서를 설계합니다.
만기가 가까워질수록 선택지는 줄어듭니다.
계약서를 펼쳐 놓은 지금이 가장 넓게 고를 수 있는 때입니다.
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