칼럼
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개인회생 부동산 실패 만회하려면
집을 지키려고 시작한 개인회생인데, 오히려 그 집 때문에 절차가 어그러지는 경우를 자주 마주하게 됩니다.
개인회생 부동산 실패라는 단어를 검색까지 하셨다면, 이미 뭔가 심상치 않은 신호를 느끼셨다는 뜻이겠지요.
집 한 채 지키자고 몇 년을 버텼는데 결과가 반대로 나오면, 그 허탈함은 숫자로 설명이 안 됩니다.
그런데 개인회생 부동산 실패는 대부분 우연이 아니라 특정 지점에서 반복적으로 발생합니다.
바로 그 지점을 짚어드리겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 집 때문에 개인회생이 정말 무너질 수 있을까
2. 시가 하나로 결과가 갈린다는 게 사실일까
3. 이미 진행 중이어도 되돌릴 방법이 있을까
1. 집 때문에 개인회생이 정말 무너질 수 있을까
채무자회생법 제614조 제2항은 청산가치보장원칙을 정하고 있습니다.
변제금 총액이 채무자가 가진 재산의 청산가치보다 적으면 법원이 인가를 해주지 않는다는 원칙입니다.
여기서 부동산이 문제가 됩니다.
순재산가치는 시가에서 담보대출과 임차보증금을 뺀 금액으로 계산되는데, 이 값이 예상보다 훨씬 크게 나오는 경우가 많습니다.
시가를 KB시세나 국토부 실거래가 중 어느 기준으로 잡느냐에 따라 순재산가치가 수천만원씩 벌어지기도 합니다.
이 계산을 처음부터 잘못 잡고 변제계획안을 짜면, 나중에 보정명령이 계속 나오다가 결국 개인회생 부동산 실패로 이어집니다.
공동명의라면 채무자 지분만 산입되니, 이 부분도 놓치면 안 되는 대목입니다.
2. 시가 하나로 결과가 갈린다는 게 사실일까
시가 산정만큼 자주 간과되는 게 담보권자의 지위입니다.
은행처럼 부동산에 저당권을 설정한 담보권자는 채무자회생법 제586조에 따라 별제권자로 분류됩니다.
별제권자는 개인회생 절차와 무관하게 경매를 진행할 권리를 그대로 가지고 있습니다.
개시결정 전이라면 제593조에 따라 채권자목록에 기재된 채권에 한해 개별적으로 중지명령을 신청해야 하고, 결정문이 은행에 도달하기까지 시차가 존재합니다.
바로 이 공백 기간에 경매가 그대로 진행되어 버리는 사례가 실제로 적지 않습니다.
개시결정 이후에는 제600조 제2항에 따라 인가결정일까지 포괄적으로 경매가 중지되지만, 그 전 단계를 놓치면 손쓸 도리가 없습니다.
결국 개인회생 부동산 실패의 상당수는 서류 문제가 아니라 이 타이밍 문제에서 비롯됩니다.
시기를 놓친 신청 하나가 몇 년간의 노력을 무너뜨릴 수도 있다는 뜻입니다.
3. 이미 진행 중이어도 되돌릴 방법이 있을까
여기까지 읽으셨다면 벌써 절차가 진행 중이신 경우도 있을 겁니다.
순재산가치가 예상보다 커서 인가가 어려워 보인다면, 재산초과형 개인회생으로 방향을 바꾸는 방법이 있습니다.
순재산가치 이상의 금액을 3년에서 5년에 걸쳐 변제하는 구조로 짜면, 집을 유지하면서도 청산가치보장원칙을 충족시킬 수 있습니다.
인가 이후 시세가 오르더라도 이미 정해진 변제금에는 영향을 주지 않는다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.
다만 부동산을 처분하려면 법원 허가와 재산변동 신고가 반드시 선행되어야 하며, 이를 생략하면 인가취소로 이어질 수 있습니다.
개인회생 부동산 실패는 결국 시가 산정, 담보권자의 경매 시점, 재산초과형 전환이라는 세 갈래 중 어느 하나를 놓쳤을 때 발생합니다.
이 세 갈래를 동시에 계산해서 변제계획안을 설계하는 작업은 혼자 판단하기에는 변수가 너무 많습니다.
마무리
지금 진행 중인 사안이 이 세 갈래 중 어디에 해당하는지는 서류 몇 가지만 봐도 대략의 윤곽이 나옵니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 시가 산정 근거부터 담보권자 대응 시점, 재산초과형 전환 가능성까지 실제 사건 기준으로 짚어드리고 있습니다.
개인회생 부동산 실패로 이어지기 전에, 지금 상황을 먼저 점검해보시길 권해드립니다.
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