칼럼
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개인회생 아파트 지키는 방법
혹시 이 아파트, 개인회생을 신청하면 그대로 뺏기는 건 아닐지 걱정되시죠.
개인회생 아파트 문제로 상담을 망설이는 분들 대부분이 가장 먼저 묻는 말이 바로 이겁니다.
집 한 채 지키자고 시작한 절차인데, 오히려 그 집 때문에 발목이 잡힐까 두려운 마음, 충분히 이해합니다.
결론을 먼저 말씀드리면, 아파트가 있다고 해서 무조건 절차가 불리해지는 것도, 무조건 안전한 것도 아닙니다.
지금부터 그 기준을 하나씩 정리해드리겠습니다.
특히 대출을 끼고 산 아파트 한 채가 전 재산인 경우가 많다 보니, 그 걱정의 무게가 다른 재산과는 조금 다르게 느껴지실 겁니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 아파트가 있으면 청산가치는 어떻게 계산되나요
2. 개인회생 아파트 담보대출 때문에 경매부터 당하는 건 아닐까요
3. 개인회생 아파트를 팔지 않고 그대로 지킬 수 있을까요
1. 개인회생 아파트가 있으면 청산가치는 어떻게 계산되나요
개인회생에서 아파트는 시가에서 담보대출과 임차보증금 등을 뺀 나머지, 즉 순재산가치만큼만 청산가치에 반영됩니다.
여기서 시가는 통상 KB시세나 국토교통부 실거래가를 기준으로 산정하는데, 이 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 수백만원 단위로 결과가 달라지기도 합니다.
채무자회생법 제614조 제2항이 정한 청산가치보장원칙에 따라, 변제계획상 총변제액은 이 순재산가치 이상이어야 인가를 받을 수 있습니다.
그러니까 개인회생 아파트의 순재산가치가 클수록 매달 갚아야 할 변제금 역시 함께 커진다는 뜻입니다.
담보대출이 거의 남지 않은 아파트라면 순재산가치가 커서 변제 부담이 상당히 늘어나는 경우가 많습니다.
반대로 대출 비중이 높아 실질적으로 남는 게 얼마 없는 아파트라면 생각보다 부담이 크지 않을 수도 있죠.
공동명의로 되어 있는 아파트라면 채무자 본인의 지분만큼만 청산가치 계산에 들어가고, 배우자 지분은 원칙적으로 제외됩니다.
다만 혼인 이후 함께 형성한 재산으로 인정되는 경우에는 서울회생법원 실무준칙에 따라 예외적으로 다르게 판단될 수 있어, 명의 정리 방식부터 꼼꼼히 살펴야 합니다.
2. 개인회생 아파트 담보대출 때문에 경매부터 당하는 건 아닐까요
아파트에 담보대출이 잡혀 있다면 그 은행은 별제권자로 분류되어, 원칙적으로 개인회생 절차와 무관하게 담보권을 실행할 수 있습니다.
즉 개인회생 아파트라 해도 대출 연체가 계속되면 경매 자체를 막을 법적 장치가 저절로 생기는 건 아니라는 이야기입니다.
다만 신청 시점에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.
개시결정이 내려지기 전이라면 채무자회생법 제593조에 따른 중지명령을 신청해 진행 중인 경매절차를 일시적으로 멈출 수 있고, 개시결정 이후에는 제600조 제2항에 근거해 법원이 회생위원의 의견을 들어 인가결정 시까지 경매절차 중지를 명할 수도 있습니다.
다만 이 중지는 자동으로 이루어지는 게 아니라 담보권자에게 부당한 손해를 주지 않는 범위 안에서 법원이 재량으로 판단하는 부분이라, 신청 타이밍과 소명자료가 결과를 가르는 경우가 많습니다.
개인회생 아파트를 지키고 싶다면 이 시점을 놓치지 않는 게 무엇보다 중요합니다.
단순히 서류만 제출한다고 되는 게 아니라, 연체가 발생한 사정과 앞으로의 변제계획 초안까지 함께 소명해야 법원을 설득할 수 있는 경우가 대부분입니다.
3. 개인회생 아파트를 팔지 않고 그대로 지킬 수 있을까요
의외로 많은 분들이 아파트를 유지한 채 개인회생을 마칠 수 있다는 사실 자체를 모르고 계십니다.
순재산가치보다 많은 금액을 3년에서 5년에 걸쳐 성실히 변제하기만 하면, 아파트를 처분하지 않고도 절차를 진행할 수 있습니다.
실무에서는 이를 재산초과형 개인회생이라고 부르는데, 개인회생 아파트를 포기하지 않으려는 분들이 선택하는 대표적인 방법입니다.
물론 변제금이 그만큼 높아지기 때문에 소득 대비 감당 가능한 수준인지부터 냉정하게 따져봐야 합니다.
절차가 진행되는 도중 아파트를 처분하게 되면 법원 허가와 재산변동 신고 절차를 거쳐야 하고, 이를 누락하면 인가취소로 이어질 수도 있으니 주의가 필요합니다.
한 가지 안심하셔도 되는 부분은, 인가 이후 아파트 시세가 오르더라도 그 상승분만큼 변제금을 추가로 더 내야 하는 것은 아니라는 점입니다.
인가 시점을 기준으로 청산가치가 확정되기 때문에, 개인회생 아파트의 가치는 그 이후 변동과는 원칙적으로 무관하게 처리됩니다.
마무리
여기까지 보면 아시겠지만 개인회생 아파트 문제는 있는지 없는지가 아니라, 대출 잔액과 시세, 그리고 신청 타이밍이 함께 맞물려 결과를 만듭니다.
같은 아파트를 가지고 있어도 어떻게 준비하느냐에 따라 변제금도, 절차의 방향도 완전히 달라질 수 있습니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 개인회생 아파트처럼 재산과 담보권이 얽힌 사안을 다수 진행해온 경험을 바탕으로, 개별 상황에 맞는 계산과 대응 방향을 함께 짚어드리고 있습니다.
혼자 판단하기 어려운 부분이라면, 지금 상황부터 정확히 점검받아보시길 권해드립니다.
특히 담보대출 잔액과 시세 차이가 애매한 경우일수록 직접 계산해보시는 걸 추천드립니다.
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