칼럼
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개인회생 주택담보대출 있어도 내 집 지킨다? 경매 막는 핵심 전략
<목차>
- 담보 대출이 있어도 회생이 가능할까?
- 별제권의 위협과 중지명령의 한계, 주택 유지와 채무 조정을 동시에 잡는 법
- 법무법인 테헤란의 대표 변호사가 직접 조력합니다.
담보 대출이 있어도 회생이 가능할까?
채무는 한번 통제를 벗어나면 눈덩이처럼 불어나기 마련입니다.
신용대출에 카드빚까지 감당할 수 없는 수준에 이르면 개인회생을 고려하게 되는데, 이때 주택담보대출이 있는 분들은 또 다른 고민에 빠지게 되지요.
"주택담보대출이 있어도 개인회생이 가능한가?"
결론부터 말씀드리면 가능합니다.
개인회생 주택담보대출이 있다고 해서 신청 자격이 박탈되는 것은 아닙니다.
다만 일반적인 개인회생과는 다른 특수한 절차와 요건들이 적용되며, 특히
담보권자의 별제권이라는 특수한 권리 때문에 신중하게 접근해야 할 부분들이 있습니다.
개인회생 주택담보대출이 있을 때 무작정 신청하기보다는 주택과 채무의 관계를 명확히 이해하는 것이 재기의 첫걸음입니다.
따라서 신청 전에 반드시 알아두어야 할 핵심 사항들을 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요하겠지요.
‘별제권’의 특수성과 경매의 가능성
개인회생 주택담보대출의 가장 큰 특수성은 바로 '별제권'에 있습니다.
별제권이란 담보권자가 개인회생 절차와 관계없이 담보물인 주택으로부터 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요.
쉽게 말해 주택담보대출 채권자는 개인회생 절차에 구애받지 않고 독자적으로 자신의 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다.
즉, 여러분이 법원에 회생을 신청하더라도 담보 대출 원리금이 연체된다면, 은행은 법원의 허가 없이도 해당 주택에 대해 경매를 진행할 수 있다는 겁니다.
많은 채무자분이 신청만 하면 모든 빚이 동결된다고 오해하시지만, 담보 채무만큼은 예외입니다.
따라서 개인회생 주택담보대출을 유지하면서 절차를 진행하려면 반드시 주택담보대출 이자는 성실히 납부해야 집이 경매로 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.
결국 주택을 지키면서 개인회생을 성공적으로 마치려면 담보대출만큼은 연체하지 않고 납부하는 것이 핵심이겠지요.
이것이 개인회생 주택담보대출이 있을 때 신청할 경우, 일반적인 회생 사건보다 자금 흐름을 더욱 정교하게 설계해야 하는 이유이기도 합니다.
주택담보대출에서는 중지명령도 예외입니다.
일반적으로 개인회생을 신청하면 법원이 채권자의 강제집행이나 추심을 중지시키는 명령을 내립니다.
이를 중지명령이라고 하는데, 이 명령이 발령되면 채권자들은 더 이상 독촉이나 소송을 진행할 수 없게 됩니다.
하지만 개인회생 주택담보대출 채권자에게는 이 중지명령이 적용되지 않는데요.
별제권이 있는 담보권자는 개인회생 절차와 별개로 권리를 행사할 수 있기 때문입니다.
따라서 신용대출 채권자들의 독촉은 막을 수 있으나, 담보권자의 경매 실행 자체를 봉쇄하기는 어렵습니다.
하지만 방법이 없는 것은 아닙니다.
'주택담보대출 채무조정' 제도를 활용하여 변제 기간을 연장하거나 이자율을 조정함으로써 주거권을 확보할 수 있는 길이 열려 있습니다.
개인회생 주택담보대출이 있을 때 신청할 경우, 핵심은 인가 결정이 나기 전까지 은행과 체계적으로 협상하고, 가용 소득 안에서 담보 대출금과 회생 변제금을 동시에 감당할 수 있음을 논리적으로 증명해내는 것에 달려 있겠지요.
성공적인 인가를 위해 반드시 기억해야 할 것
개인회생 주택담보대출이 있는 경우에 신청하고자 할 때 가장 중요한 점은 이중 부담을 감당할 수 있는지를 냉정하게 판단하는 것입니다.
개인회생 인가를 받으면 법원이 정한 변제금을 매월 납부해야 하는데, 여기에 더해 주택담보대출 원리금도 계속 납부해야 합니다.
이 두 가지를 동시에 감당할 수 있는 소득이 확보되지 않으면 결국 계획이 무너질 수밖에 없습니다.
또한 주택의 청산가치도 신중하게 산정해야 하는데요.
주택 시가에서 담보대출 잔액을 뺀 순자산이 청산가치로 계산되어 최소 변제액에 영향을 미치기 때문입니다.
만약 주택 가격이 상승하여 순자산이 크다면 변제금 부담이 늘어날 수 있으므로, 이 점도 미리 고려해야 합니다.
개인회생 주택담보대출, 무엇보다 주택담보대출 이자를 연체하지 않는 것이 최우선이며, 담보권자와의 원만한 협의를 통해 현실적인 상환 방안을 마련하는 것이 성공의 열쇠입니다.
법무법인 테헤란의 대표 변호사가 직접 조력합니다.
개인회생 주택담보대출은 법률적으로 복잡한 영역이며, 별제권과 중지명령의 예외, 담보권자와의 조정 등 전문적인 판단이 필요한 사안들이 많습니다.
특히 주택을 유지하면서 개인회생을 진행하는 것은 높은 수준의 계획성과 실행력을 요구하므로, 혼자서 준비하기에는 어려움이 많을 수 있겠지요.
담보권자와의 협상 전략, 현실적인 변제 계획 수립, 청산가치 산정 등 모든 과정에서 경험이 풍부한 전문가의 조력이 큰 도움이 됩니다.
개인회생 주택담보대출로 고민하고 계신다면 주저하지 마시고 전문가와 상담하시기 바랍니다.
여러분의 상황에 가장 적합한 해결 방안을 함께 찾아드리겠습니다.
어려운 시기를 견디고 계신 모든 분들께 진심으로 응원의 말씀을 전합니다.
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