칼럼
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임대인 개인회생, 기다리시나요?
기다리면 더 위험해집니다.
임대인 개인회생 소식을 들은 순간, 많은 분들이 검색창에 같은 문장을 칩니다.
‘임대인 개인회생이면 전세보증금 못 받는 건가요’
이 질문이 나오는 이유는 단순합니다.
지금 움직여야 할지, 아니면 만기까지 버텨도 되는지 판단이 서지 않기 때문이죠.
특히 보증금이 전 재산에 가까운 상황이라면, 판단을 미루는 것 자체가 공포로 이어집니다.
결론부터 말씀드리면 임대인 개인회생은 기다릴수록 선택지가 줄어드는 구조입니다.
왜 그런지, 그리고 지금 무엇을 기준으로 움직여야 하는지 하나씩 짚어보겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 통보의 실제 의미
2. 임차인 권리의 오해와 현실
3. 소송을 미리 해야 하는 이유
1. 개인회생 통보가 의미하는 신호
임대인이 개인회생을 신청했다는 사실 자체가 이미 하나의 경고입니다.
실무에서 이 단계까지 온 경우, 해당 부동산에는 가압류나 압류, 특히 세금 체납이 얽혀 있는 경우가 적지 않습니다.
여기서 많은 임차인들이 오해합니다.
개인회생을 신청했으니 채무가 정리되고, 보증금도 언젠가는 해결되겠지라고요.
하지만 개인회생 신청만으로 등기부등본상의 권리관계가 정리되지는 않습니다.
가압류와 압류는 그대로 유지되고, 법원이 면책 결정을 내려야만 비로소 효력이 사라집니다.
그 과정은 통상 3년에서 5년입니다.
더 중요한 부분이 있습니다.
국세와 지방세는 개인회생으로도 소멸되지 않습니다.
즉, 임대인이 회생 절차를 밟고 있더라도 세금 압류가 남아 있다면, 보증금 회수 순위에서 임차인은 밀릴 수 있습니다.
검색하는 독자분들이 가장 불안해하는 지점도 바로 여기죠.
‘내 보증금, 세금보다 뒤로 가는 건 아닐까’
이 걱정은 현실적인 우려입니다.
그래서 이 단계에서 이미 가만히 있는 선택지는 사실상 사라집니다.
2. 임차인이 가진 권리, 자동으로 지켜지지 않습니다
전입신고와 점유, 확정일자를 갖춘 임차인은 법적으로 우선변제권을 가집니다.
개인회생 절차에서는 이를 별제권에 준하는 지위로 봅니다.
쉽게 말해, 임대인의 회생 계획과 무관하게 부동산을 통해 보증금을 회수할 수 있는 길이 열려 있다는 의미입니다.
하지만 여기서 많은 분들이 또 한 번 착각합니다.
권리가 있으니 알아서 보호되겠지라고요.
실무는 다릅니다.
별제권은 ‘가만히 있으면 사라지지 않지만, 움직이지 않으면 실현되지도 않습니다’.
임대인 측 대리인은 회생 인가가 목적입니다.
임차인의 보증금 반환은 우선순위가 아닙니다.
그래서 실제 사건에서는 임차인이 아무 행동도 하지 않은 채 시간만 흘러가고, 그 사이 다른 채권자들이 먼저 움직이는 경우가 반복됩니다.
이 지점에서 검색하는 분들의 심리가 또 한 번 흔들립니다.
‘괜히 나만 나섰다가 불리해지는 건 아닐까’
그렇지 않습니다.
오히려 아무 조치도 하지 않는 상태가 가장 불리한 위치가 됩니다.
3. 돈이 안 나오는데도 소송을 하는 이유
개인회생 절차 중에는 강제집행이 제한됩니다.
그래서 이런 질문이 꼭 나옵니다.
‘어차피 당장은 못 받는데, 소송을 왜 하나요’
이 질문은 매우 합리적으로 보이지만, 실무적으로는 위험합니다.
전세 계약서만으로는 경매를 신청할 수 없습니다.
반드시 집행권원, 즉 판결문이 필요합니다.
보증금 반환 소송은 짧아도 몇 개월이 걸립니다.
회생 절차가 끝난 뒤에 소송을 시작하면, 그 사이 다른 채권자들이 먼저 압류와 경매를 진행하는 상황이 발생합니다.
반대로 회생 절차가 진행되는 동안 미리 판결문을 확보해 두면, 상황이 바뀌는 순간 즉시 움직일 수 있습니다.
특히 회생 신청이 기각되거나 폐지되는 경우, 그날부터 채권자들의 추심이 동시에 시작됩니다.
이때 판결문을 이미 가진 임차인과 그렇지 않은 임차인의 위치는 완전히 달라집니다.
그래서 실무에서는 돈이 안 나오는 시기일수록 준비를 끝내 두는 전략을 씁니다.
이건 공격이 아니라 방어에 가깝습니다.
마무리
임대인 개인회생 상황에서 가장 위험한 선택은 아무것도 하지 않는 것입니다.
기다리면 해결될 것 같다는 기대는, 현실에서는 순위를 내주는 결과로 이어지는 경우가 많습니다.
보증금을 지키는 핵심은 타이밍이고, 그 타이밍은 생각보다 빠르게 지나갑니다.
지금 이 글을 검색해서 읽고 있다는 것 자체가 이미 신호입니다.
상황이 나빠졌다는 신호 말이죠.
이럴 때일수록 감정이 아니라 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
그래야 보증금이라는 결과를 지킬 수 있습니다.
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