칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
의사표시공시송달, 왜 필요하신가요?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
의사표시공시송달은 집주인이 연락을 끊고 행방이 묘연해질 때, 계약 종료 의사를 법적으로 인정받기 위해 필요한 절차입니다.
전세사기 피해자는 보통 ‘계약 종료를 알렸는데도 무시당했다’고 생각하실 수 있죠.
그런데 법은 단순히 “보냈다”가 아니라 “도달했다”를 따집니다.
그래서 도달이 어려운 상황에서는 공시송달이 사실상 필수적입니다.
1 전세사기 사건에서 공시송달이 필요한 핵심 이유
독자분들이 가장 많이 하는 질문이 “그냥 계약기간 끝나면 자동으로 끝나는 것 아닌가요?”입니다.
그런데 현실은 그렇지 않습니다.
주택임대차보호법은 묵시적 갱신을 인정하기 때문에, 임대인과 임차인이 아무 말도 하지 않으면 계약이 자동 연장됩니다.
따라서 계약 종료를 주장하려면 종료 의사표시가 상대방에게 도달했음을 입증해야 합니다.
민법은 의사표시 효력 발생을 도달주의로 보고 있어서, 상대가 실제로 받지 않으면 법적으로는 종료되지 않는 셈이죠.
그런데 전세사기 사건에서 집주인은 흔히 잠수를 탑니다.
주소가 바뀌거나 연락을 차단해 버리면, 내용증명도 반송되거나 도달 사실을 증명하기 어렵습니다.
그런 상황에서 공시송달은 ‘받지 않아도 받은 것으로 간주’해 계약 종료를 인정받는 유일한 방법이 됩니다.
즉, 전세사기 피해자가 가장 먼저 확보해야 할 것은 “계약이 종료되었다”는 사실을 법적으로 인정받는 근거이고, 그 핵심이 공시송달입니다.
2 공시송달 절차가 실제로 유리한 이유와 현실적인 진행 방식
독자분들이 “그럼 그냥 법원에 신청하면 끝이냐”라고 생각하실 수 있습니다.
하지만 공시송달은 절차적으로 ‘의사표시가 도달되지 않았다는 사실’을 먼저 증명해야 합니다.
즉, 단순히 “집주인이 잠수다”가 아니라,
-
내용증명이 반송된 사실
-
-
연락 시도 기록(문자, 카톡, 통화 내역 등)
-
-
주소지 확인 결과
-
-
같은 도달 불능 상태를 입증할 자료가 필요합니다.
-
그리고 이 자료를 법원에 제출해 공시송달 신청을 하면, 법원은 신청서와 첨부 자료를 검토해 공시송달을 허가할지 판단합니다. -
실무적으로 공시송달 결정까지는 수주에서 수개월이 걸릴 수 있습니다. -
그래서 임대차 종료 통지를 해야 하는 시점(통상 종료 6개월~2개월 전)을 놓치면, 묵시적 갱신이 문제로 남을 수 있습니다. -
그래서 공시송달은 “필요할 때 신청”이 아니라 미리 준비하고 선제적으로 진행해야 합니다. -
전세사기 피해자 입장에서는 시간이 지날수록 불리해지기 때문입니다.
3 공시송달 이후에도 전세사기는 끝나지 않는 경우가 많습니다
독자분들은 공시송달이 되면 모든 문제가 해결될 거라고 기대하실 수 있습니다.
하지만 공시송달은 문제 해결의 시작일 뿐입니다.
공시송달이 인용되면 계약 종료 사실을 인정받는 기반이 생기지만,
그 다음 단계는 임차권등기명령, 보증금 반환 소송, 형사고소 등으로 이어질 수 있습니다.
전세사기 사건은 구조적으로 채권 확보, 부동산 명의 확인, 가압류·가처분, 추심 절차까지 이어지기 때문에 한 번에 끝나는 경우가 드뭅니다.
즉, 공시송달은 “법적 절차를 진행할 수 있는 문을 여는 것”이지,
그 문을 통과해 최종 해결을 보장하는 열쇠는 아닙니다.
그래서 피해자 입장에서는 첫 단추를 잘 끼워야 이후 절차가 꼬이지 않습니다.
그리고 그 첫 단추가 바로 공시송달로 계약 종료를 확정하는 것입니다.
전세사기 사건은 대개 집주인이 연락을 끊는 순간부터 난관이 시작됩니다.
그런데 법은 “받았는지”를 따지기 때문에, 도달이 불가능한 상황에서는 공시송달이 없으면 법적 절차 자체가 막히는 경우가 많습니다.
공시송달은 단순한 행정절차가 아니라, 계약 종료를 법적으로 확정하는 핵심 단계입니다.
그래서 전세사기 피해자라면, 공시송달을 포함한 전략적 대응이 필요합니다.
그리고 그 전략을 제대로 설계하려면, 사안의 특성을 정확히 파악한 법률 전문가의 도움이 필수입니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
