칼럼
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임차권등기명령 해제, 내가 먼저인가
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
해제는 언제든 가능하지만 보증금을 완전히 돌려받은 다음에만 진행해야 안전합니다.
법적 선택을 서둘러서 손해를 보는 분들이 정말 많기 때문에 맨 첫줄에 바로 짚고 들어갑니다.
우리는 임차권등기명령 해제라는 말을 들었을 때 자연스럽게 “지금 해도 되나”를 가장 먼저 떠올리지 않나요.
사실 임차권등기명령 자체는 임대차 종료 후 보증금 회수를 확실히 하기 위한 안전장치입니다.
그런데 해제 시점과 절차를 잘못 이해하면 오히려 손해를 보게 되는 경우가 흔합니다.
그렇다면 도대체 언제 해제하는 것이 맞는지, 신청인은 누구인지에 따라 무엇이 달라지는지, 그리고 그 과정에 얼마나 시간이 소요되는지를 알아보겠습니다.
1 해제는 보증금 완전 회수 후에만
많은 분들이 집주인이 “일단 해제하고 새 세입자 받으면 보증금 준다”고 말하면 혹하게 됩니다.
그렇지만 그런 약속만 믿고 해제를 진행하면, 결과적으로 임차권등기 한 번을 날리는 셈이 되고 맙니다.
등기가 해제되면 그 물권적 효력이 없어지기 때문에 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 받을 수 있는 법적 지위가 사라집니다.
실제로 법적으로도 임차권등기 명령은 임대차 종료 후 보증금 반환을 담보로 하는 권리로서, 반환이 완료된 후 해제해야 그 효과가 온전히 사라집니다.
이 점은 절대 흐리게 넘어가서는 안 됩니다.
2 신청인에 따라 절차가 달라진다
임차인이 자신이 신청했던 임차권등기명령의 해제를 신청하는 경우, 사실상 해제 신청서만 법원에 제출하면 절차가 비교적 단순합니다.
그러나 임대인이 해제를 신청할 때는 상황이 달라집니다.
임대인은 자신이 보증금을 진짜로 반환했다는 것을 입증해야 하고, 법원은 그 점을 확인하기 위해 추가적인 서면 제출이나 심리를 요구할 수 있습니다.
이 과정이 있기 때문에 일반적으로 임대인 신청은 임차인 신청보다 시간이 더 걸리고, 때로 추가 증빙자료 요구로 인해 복잡해지기도 합니다.
여기서 독자 분들이 흔히 착각하는 것은 “집주인이니까 더 빨리 된다”는 생각입니다.
사실은 정반대입니다. 법원은 보증금 반환 여부를 철저히 확인하며, 이 점이 절차의 핵심입니다.
3 소요 기간과 예상 흐름
임차인이 해제를 신청하면 빠르면 수일에서 약 2주 이내에 마무리되는 경우도 있습니다.
이유는 이미 보증금 반환이 완료된 상태이기 때문에, 법원이 해제 신청서만 보고 처리하는 경우가 많기 때문입니다.
하지만 임대인이 해제를 하려면, 보증금 반환 확인 → 필요 서류 제출 → 법원 심리 등 추가 단계가 있어 한 달 이상 걸리는 것이 일반적입니다.
이 시간 차가 발생하는 근본적인 이유는 법원이 임차인의 권리 보호를 최우선으로 하기 때문입니다.
그렇기 때문에 “빨리 끝내고 싶다”라는 욕심만으로 임대인 쪽 신청을 택하는 것은 오히려 기간을 늘리는 결과를 낳을 수 있습니다.
임차권등기명령 해제는 단순히 등기를 없애는 행위로 보이지만, 그 시점과 신청 주체에 따라 법적 결과는 크게 달라집니다.
보증금을 확실히 회수하고, 절차와 기간을 제대로 이해하고 진행하는 것이 가장 중요합니다.
독자 분들이 이 글을 통해 스스로 판단하는 힘이 조금 더 생겼으면 합니다.
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