칼럼
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명의신탁 해지, 어떻게 시작하실 건가요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
명의신탁 해지는 가능하지만, 준비가 부족하면 오히려 불리해질 수 있습니다.
검색하신 분들은 대개 “내가 지금 부동산을 되찾을 수 있나”를 먼저 걱정합니다.
그리고 실제로는 증거가 무엇인지, 어떤 절차가 필요한지 몰라서 더 불안해하죠.
명의신탁은 단순히 “명의만 빌려줬다”는 말로 끝나지 않습니다.
실무적으로는 등기부 등본상 소유자와 실제 자금 흐름이 모두 판단 근거가 됩니다.
그렇기 때문에 상황에 따라 해지 가능성은 달라지고, 대응 방법도 완전히 달라집니다.
1 명의신탁 해지가 가능한 경우
명의신탁이 성립했다는 사실을 증명할 수 있는 자료가 있다면 해지 가능성이 커집니다.
대표적으로 명의신탁 계약서, 약정서, 자금 지급 내역, 세금 납부 내역 등이 있습니다.
특히 매매대금과 취득세, 보유 중 발생한 세금을 신탁자가 부담한 기록이 있으면 더 유리합니다.
이 경우 법원은 실제 소유자가 누구인지 판단하기 위해 자금의 출처와 지출 경위를 중시합니다.
따라서 단순히 “그랬다”는 말만으로는 부족하고, 문서로 남아 있는 증거가 핵심입니다.
혹시 계약서가 없더라도, 당사자 간의 대화 내용이 증거가 될 수 있습니다.
예를 들어 수탁자가 “명의만 빌려준 것”이라고 인정하는 메시지나 녹취가 있으면 도움이 됩니다.
이런 증거는 법정에서 신탁자가 실질적으로 권리를 행사했다는 사실을 반박하는 데 쓰입니다.
2 명의신탁 해지가 어려운 경우
반대로, 수탁자가 부동산 대출 이자나 관리비를 지속적으로 납부하고,
실제 계약 체결과 관리까지 수탁자가 주도한 경우 해지 난이도가 높아집니다.
이런 상황에서는 법원이 “실질적으로 소유권을 행사한 사람”을 더 중요하게 봅니다.
특히 수탁자가 부동산을 직접 관리하고 계약을 주도한 정황이 있으면,
신탁자가 단순히 명의를 빌려준 것으로 보기 어려워집니다.
또한 신탁자가 수탁자에게 돈을 빌려서 매매대금을 지급한 구조라면
수탁자가 “대여금 또는 투자금”으로 주장할 가능성이 생깁니다.
자녀가 수탁자인 경우, 수탁자가 “증여”라고 주장하면 분쟁이 더 복잡해집니다.
이런 경우에는 단순한 해지 신청이 아니라
사안에 맞는 전략적 대응이 필요하고, 소송이 길어질 가능성도 큽니다.
3 증거가 부족하다면 '증거를 만드는' 단계가 필요합니다
이미 오래전 명의신탁이라 증거가 남아 있지 않다면,
지금이라도 증거를 만들어야 합니다.
가장 현실적인 방법은 수탁자에게 내용증명이나 메시지로 확인을 받는 것입니다.
예를 들어 “언제, 어떤 약속으로 명의를 빌려주었는지”를 명확히 적어 보내고
수탁자가 동의하는 형태로 남기면 법정에서 유리하게 작용합니다.
또한 자금 흐름을 재구성하는 자료도 중요합니다.
거래 내역, 세금 납부 영수증, 대출 실행 내역 등은 시간이 지나도 남아 있을 수 있습니다.
여기서 중요한 점은, 단순히 “증거가 없으니 끝”이 아니라
어떤 방식으로 증거를 보완할지 전략을 세우는 것입니다.
그리고 증거를 만드는 과정에서 수탁자의 반응과 태도도 소송 전략에 영향을 줍니다.
명의신탁 해지는 단순한 민사 분쟁이 아니라,
실제 자금 흐름과 계약의 존재 여부, 당사자 간 합의 내용이 모두 뒤섞인 사건입니다.
그래서 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
지금 당장 무엇을 해야 할지 모르겠다면,
우선 증거를 확보할 수 있는지부터 확인하는 것이 가장 중요합니다.
그리고 그 다음 단계로는 어떤 방식으로 증거를 보강할지, 어떤 전략으로 진행할지를 정해야 합니다.
그 과정에서 법률 전문가의 판단이 필요합니다.
부동산 실명제와 관련된 분쟁은 사소한 실수 하나가 결과를 뒤집을 수 있습니다.
그러니 혼자 고민하지 마시고, 조속히 상담을 받아보시는 것을 권합니다.
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