칼럼
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토지소유권이전등기, 지금 할 수 있을까?에 대한 답
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
답은 ‘토지점유취득시효가 성립하면 가능합니다.’
그런데 여기서 대부분의 분들이 놓치는 부분이 있습니다.
“그냥 오래 썼으면 내 땅 아닌가?”라는 질문 말이죠.
실제로는 20년간 ‘소유의 의사’로 평온·공연하게 점유했는지가 핵심입니다.
그리고 그 조건을 채웠다고 해서 끝이 아니라, 시효 완성 전에 소유자가 항의했는지도 매우 중요합니다.
1 토지점유취득시효가 인정되는 핵심 조건은 무엇인가요?
독자들은 보통 “20년 쓰면 되지 않나?”라고 생각합니다.
그런데 법은 단순한 사용을 인정하지 않습니다.
민법 제245조는 “소유의 의사로 20년 이상 평온·공연하게 점유한 자”에게 소유권을 인정합니다.
즉, 그냥 오래 썼다는 사실만으로는 부족합니다.
여기서 ‘소유의 의사’란, 내 땅이라는 인식을 갖고 점유한 상태를 말합니다.
그 상태가 끊김 없이 20년 이어져야 하며,
남이 보기에 “저 사람 땅이구나”라고 알 수 있게 사용해야 합니다.
또한 세금 납부, 관리, 경작, 건물 유지 등 실제 소유자처럼 행동한 기록이 있으면 도움이 됩니다.
그래서 “세금은 안 냈지만 20년 썼다” 같은 상황은 인정받기 어렵습니다.
여기서 가장 많이 다투는 부분이 바로 ‘소유의 의사’입니다.
단순 점유와 자주점유는 엄밀히 구분됩니다.
그 차이를 명확히 입증하지 못하면, 소송에서 계속 밀리게 됩니다.
2 토지점유취득시효가 인정받기 어려운 상황은 무엇인가요?
독자들이 가장 많이 겪는 착각은 “내 땅처럼 썼는데 왜 안 되지?”입니다.
그 이유는 크게 네 가지입니다.
첫째, 임대차 관계가 명확한 경우입니다.
빌려 쓰거나 허락받아 사용한 기록이 있으면, 그 순간부터 ‘소유의 의사’가 부정됩니다.
둘째, 사용 허락이 있었던 경우입니다.
가족 간, 지인 간의 사용 허락이 문서나 증언으로 남아 있으면 점유가 ‘소유의 의사’가 아니게 됩니다.
셋째, 점유 기간이 불분명하거나 중간에 끊긴 경우입니다.
20년을 이어야 하는데 중간에 실질적인 점유가 끊겼다면, 시효가 완성되지 않습니다.
넷째, 소유자가 관리하거나 항의한 사실이 있는 경우입니다.
소유자가 “나 땅인데 왜 쓰냐”고 말하거나, 경계 표시를 하거나, 퇴거 요구를 한 경우는 시효가 중단됩니다.
여기서 중요한 점은, 시효가 중단되면 그 시점까지의 시간이 무효가 되는 것이 아니라, 다시 새로 시작한다는 것입니다.
그래서 20년을 채웠다고 생각했는데도, 중간에 항의가 있었던 사실이 드러나면 그동안의 시간은 사실상 무용지물이 됩니다.
또한 “소유자가 바뀌었다면 그 사람에게 청구할 수 없나?”라는 질문이 나오는데,
시효가 완성된 뒤에는 현재 등기상 소유자에게 청구하는 것이 원칙입니다.
다만, 시효 완성 전 소유자가 바뀌었다면, 그 이후의 소유자에게 청구하는 것이 더 어렵습니다.
3 토지소유권이전등기 청구소송은 어떻게 진행되나요?
여기서 독자들이 가장 불안해하는 지점이 있습니다.
“증거가 부족하면 어떻게 하나?”라는 질문이죠.
시효가 완성되었다 해도, 등기가 없으면 소유권은 여전히 등기상 소유자에게 있습니다.
따라서 소송을 통해 소유권을 인정받아야 합니다.
소송에서는 원고가 점유 사실과 기간, 그리고 ‘소유의 의사’를 입증해야 합니다.
즉, 사진, 주민 진술, 세금 납부 내역, 경작 기록, 관리 기록 같은 자료가 필요합니다.
그리고 상대방은 “임대차였다”, “허락받았다”, “중간에 항의했다”라고 반박할 가능성이 큽니다.
그래서 소송은 보통 1년 이상 걸릴 수 있다고 생각하시는 것이 안전합니다.
결국 중요한 것은, 초기부터 체계적으로 증거를 쌓는 것입니다.
그리고 이 과정에서 법률 검토와 전략이 없으면, 시효가 성립하더라도 실질적인 권리 회복까지 이어지기 어렵습니다.
토지점유취득시효는 “오래 썼다”만으로 인정되지 않습니다.
소유의 의사, 공개성, 평온성, 연속성이 모두 충족되어야 합니다.
그리고 그 조건을 충족했다 하더라도, 소유자가 항의했는지, 점유가 끊겼는지 같은 사실이 결정적인 변수가 됩니다.
그래서 단순히 “내 땅 같다”는 느낌만으로 진행하면, 소송에서 큰 어려움을 겪게 됩니다.
혹시 지금 상황이 “등기는 남의 이름인데, 사실상 내가 사용해왔다”라면,
빠르게 법률 검토를 받아보는 것이 유리합니다.
그 과정에서 정확한 증거 수집과 전략이 가장 중요합니다.
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