칼럼
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안심보장증서 분담금 반환, 총회 동의 없으면 지주택탈퇴? 가능합니다
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
안심보장증서가 있어도 분담금 반환은 바로 자동으로 되지 않습니다.
지주택 조합은 사업이 제대로 진행되지 않으면 탈퇴할 수 있는 길을 열어두는 경우가 많습니다.
그런데 현실은 달라서, 조합이 “보증서가 있으니 괜찮다”는 식으로 말하는 순간부터 고민이 시작되죠.
검색하는 분들 마음이 딱 그겁니다.
“이거 진짜 내 돈을 돌려받을 수 있는지”
“조합이 거부하면 어떻게 해야 하는지”
그게 가장 큰 걱정이죠.
안심보장증서가 단순한 약속인지, 법적 효력이 있는지부터 정리해야 합니다.
그리고 실제로는 어떤 절차로 분담금을 되찾아야 하는지도 알아야 하죠.
그래서 오늘은 그 흐름을 정확하게 짚어보겠습니다.
1 안심보장증서의 법적 성격은 무엇인가
안심보장증서는 조합이 조합원에게 주는 일종의 보증서입니다.
“조합 설립인가를 받지 못하거나 일정 기간 내 사업이 진행되지 않으면 분담금을 돌려주겠다”는 취지죠.
그런데 이 보증서가 조합원의 개별 권리로 자동 인정되는 구조는 아닙니다.
왜냐하면 지역주택조합의 분담금은 조합이 공동으로 관리하는 재원이고, 민법상 “총유물”로 보는 경우가 많기 때문입니다.
총유물은 공동소유자(조합원)의 동의 없이 처분하거나 반환을 약속하기 어렵습니다.
즉, 조합이 “보증서”를 미리 발급했다 해도, 조합원 과반수 이상 동의 없이 분담금 반환을 확정하는 건 민법상 문제될 여지가 큽니다.
그래서 조합은 보증서를 근거로 반환을 거부하는 경우가 많습니다.
이 부분이 가장 중요한 핵심입니다.
그리고 조합원이 보증서를 보고 가입했더라도, 그 자체가 계약의 핵심 조건으로 인정되기 어려운 구조가 생깁니다.
조합 측이 “보증서가 있으니 안전하다”는 말로 가입을 유도했다면, 그 과정 자체를 문제 삼을 여지가 생기죠.
2 분담금 반환이 실제로 가능한 경우는 어떤 경우인가
분담금 반환이 가능해지는 순간은 “조합이 보증서를 근거로 반환을 거부할 때”입니다.
이때 단순히 “보증서가 있으니 반환해 달라”는 주장만으로는 부족할 때가 많습니다.
실제로는 지주택 탈퇴 절차와 부당이득 반환 청구를 함께 진행하는 방식이 일반적입니다.
왜냐하면 조합은 보증서를 근거로 반환을 거부하면서도, 조합원이 낸 분담금을 계속 관리합니다.
그럼 그 돈은 조합의 수입이 아니라, 조합원에게 반환되어야 할 성격의 금원일 수 있습니다.
그런데 조합이 그 돈을 보유하고 있다면, 이는 부당이득 문제로 연결될 수 있습니다.
그래서 탈퇴 이후 부당이득 반환 청구가 핵심이 됩니다.
다만, 모든 케이스가 동일하게 판단되는 건 아닙니다.
조합이 사업을 추진하던 과정에서 이미 일정 부분 공사가 진행되었거나, 조합이 분담금을 사용한 내역이 명확할 때는 반환 범위가 달라질 수 있습니다.
그렇기 때문에 “반환이 가능하다”는 말은 단순히 보증서만으로 판단할 수 없고, 사실관계와 회계 내역을 함께 확인해야 합니다.
3 기망에 의한 계약이라면 지주택 탈퇴는 가능할까
검색하는 분들이 가장 많이 묻는 질문이 바로 이것입니다.
“조합이 보증서로 안심시키고 가입을 유도했는데, 그게 거짓이면 계약 자체가 무효가 되지 않나요?”
이 질문은 매우 중요합니다.
기망에 의한 의사표시는 민법상 무효 사유가 될 수 있습니다.
즉, 조합이 보증서를 근거로 “안전하다”는 취지의 설명을 했고, 그 설명이 사실과 달라 조합원이 계약을 체결했다면, 그 계약은 무효로 볼 여지가 생깁니다.
그런 경우 조합원은 지주택 탈퇴를 주장할 수 있고, 동시에 납입한 분담금 반환을 요구할 수 있습니다.
다만 여기서 중요한 점이 있습니다.
“기망”이 인정되려면 조합의 설명이 단순한 홍보 문구 수준이 아니라, 조합원이 실제로 믿고 계약한 핵심 조건이어야 합니다.
즉, 조합이 어떤 사실을 숨겼는지, 조합원이 그 사실을 알았다면 계약을 했을지 여부가 핵심이 됩니다.
이 부분은 사실관계 확인이 매우 중요합니다.
그래서 탈퇴 소송을 진행할 때는 보증서 내용, 조합의 설명 방식, 조합원 모집 과정, 사업 진행 상황 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
이게 바로 법적 대응의 핵심입니다.
안심보장증서가 있다고 해서 분담금 반환이 자동으로 보장되는 건 아닙니다.
조합이 “보증서가 있으니 괜찮다”는 식으로 가입을 유도했다면, 그 과정은 법적으로 문제될 여지가 큽니다.
그리고 실제 반환은 지주택 탈퇴 절차와 부당이득 반환 청구가 함께 진행될 때 가능성이 커집니다.
이 문제는 단순히 문구 하나로 해결되는 게 아니라, 조합의 운영 구조와 계약 체결 과정을 종합적으로 분석해야 합니다.
그래서 혼자서 진행하기는 어려운 경우가 많습니다.
정확한 사실관계 확인 후 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다.
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