칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
경매명도소송, 왜 아직 안 하셨나요?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
경매명도소송, 지금 바로 시작해야 합니다.
낙찰을 받았는데 임차인이 버틴다면 시간이 지날수록 손해가 쌓이기 때문입니다.
“그래도 그냥 기다리면 되겠지”라는 생각이 흔한데, 현실은 그렇지 않습니다.
임차인이 대항력 없는 경우라면 특히 그렇습니다.
독자분들이 검색창에 입력하는 이유는 한 가지입니다.
“내가 낙찰받았는데 임차인이 안 나간다, 어떻게 해야 하나.”
이 질문에 답하려고 합니다.
1 대항력이 없는 임차인, 버티면 손해만 커집니다
낙찰 후 임차인이 남아 있는 상황에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 대항력 여부입니다.
대항력이 없는 임차인은 낙찰자에게 보호를 요구할 근거가 약합니다.
그럼에도 임차인이 “내가 살 권리가 있다”라며 버티는 경우가 많죠.
그럴수록 낙찰자는 임대차 보호의 예외 규정을 활용해 명도절차를 밟을 수 있습니다.
대항력 없는 임차인은 법적으로 낙찰자에게 보증금 반환을 기대하기 어렵습니다.
즉, 임차인이 버티는 것 자체가 ‘불법점유’가 되는 방향으로 전개될 가능성이 큽니다.
그래서 대항력 여부는 곧바로 명도소송의 성패를 좌우합니다.
독자분들은 “이 사람이 정말 대항력이 없는 건가?”라는 의문을 품기 쉬운데,
그 판단이 어려우면 변호사와 함께 임대차 계약서와 전입일자, 보증금 반환 여부 등을 종합해야 합니다.
2 소송 전에 내용증명은 '마지막 경고' 역할을 합니다
임차인과 직접 협의가 가능한 상황이라면 소송 전 단계에서 내용증명을 보내는 것이 실무적으로 의미가 있습니다.
내용증명은 ‘퇴거 요구’와 ‘소송 진행 예고’를 문서로 남기는 절차입니다.
임차인이 이 문서를 받고도 버틴다면, 그 자체가 소송 진행의 근거 자료가 됩니다.
또한 내용증명을 받았다는 사실은 법원에서 임차인의 태도를 판단할 때 영향을 줄 수 있습니다.
독자분들이 가장 많이 하는 실수는 “내용증명은 번거롭다”는 이유로 건너뛰는 것입니다.
하지만 임차인이 자진퇴거할 가능성이 남아 있다면, 내용증명은 비용 대비 효과가 큰 단계입니다.
이 단계에서 임차인이 “정말로 나가야 한다”는 심리적 압박을 느끼는 경우가 많습니다.
즉, 소송을 하기 전 마지막으로 남은 ‘비용 절감 장치’라고 보면 됩니다.
3 명도소송에서 점유이전금지가처분은 필수입니다
경매명도소송을 진행할 때 가장 중요한 사전 조치는 점유이전금지가처분입니다.
이 조치를 하지 않으면 임차인이 제3자에게 점유를 이전하거나, 물건을 옮겨버릴 가능성이 있습니다.
그럴 경우 소송은 다시 처음부터 시작해야 할 수도 있습니다.
즉, 시간과 비용이 두 배로 늘어나는 상황이 발생할 수 있습니다.
점유이전금지가처분은 ‘현재 점유자가 바뀌지 않도록’ 하는 조치입니다.
명도소송을 진행할 때 이 조치를 반드시 선행해야 하는 이유가 여기 있습니다.
그 다음에 소송을 통해 임차인의 퇴거를 요구하고, 판결문이 나오면 강제집행 절차로 이어집니다.
판결이 있어도 임차인이 움직이지 않으면 강제집행으로 문을 열고 물건을 빼내는 단계까지 갑니다.
여기서 중요한 점은, 강제집행은 개인이 혼자 진행하기 어렵고 실무적으로도 복잡하다는 사실입니다.
그래서 변호사 조력이 필요한 단계가 됩니다.
경매명도소송은 “내가 낙찰받은 목적을 실행하는 과정”입니다.
임차인이 버티는 동안 손해는 눈덩이처럼 불어납니다.
대항력 여부, 내용증명, 점유이전금지가처분, 강제집행까지,
절차를 하나씩 놓치지 않고 진행하는 것이 핵심입니다.
복잡하고 어려운 절차를 혼자 해결하려다 보면 오히려 시간이 더 걸립니다.
그럴수록 빠르게 법률 전문가의 조력을 받는 것이 실익이 큽니다.
필요하다면 법무법인 테헤란 민사 법률팀이 함께 대응해 드릴 수 있습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
