칼럼
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전세 가계약금 반환, 왜 막힐까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세 가계약금은 계약이 성립됐는지에 따라 반환 여부가 갈립니다.
전세를 구하는 과정에서 “가계약금 먼저 보내세요”라는 말은 흔합니다.
그런데 막상 마음이 바뀌면, 돌려달라고 했을 때 “이미 계약이니까 안 됩니다”라는 답을 듣기 쉽죠.
이게 정말 계약이냐, 단순 예약이냐, 아니면 이미 법적으로 본계약으로 인정되는냐가 핵심입니다.
독자는 대부분 “내 돈이 왜 묶이는지”부터 궁금해하고, 그 다음 “어떻게 하면 돌려받을 수 있나”를 찾습니다.
그 심리를 따라가며, 법적 관점에서 정확히 짚어드릴게요.
1 가계약금이 계약인지 아닌지, 어디서 갈리는가
많은 분들이 “돈만 보냈으면 계약이다”라고 생각하는데, 법은 그렇게 단정하지 않습니다.
계약 성립은 서면이 아니라 의사표시의 합치로 이뤄집니다.
즉, 임대 조건이 서로 맞아떨어졌는지가 중요합니다.
그런데 여기서 문제가 생깁니다.
전세 조건은 보통 금액, 기간, 주소, 관리비, 특약 같은 요소가 있어야 하는데,
문자나 카톡으로 “대충 이 정도면 된다”는 식으로 오간 경우가 많죠.
이럴 때는 계약이 성립됐다고 보기 어렵습니다.
그래서 가계약금이 ‘예약금’인지 ‘계약금’인지가 핵심입니다.
또 한 가지, 중개인이 “계약이 확정됐다”라고 말했어도,
그 말만으로 자동으로 계약이 성립되는 건 아닙니다.
중개인의 말이 계약 의사표시로 인정되려면 당사자 간 합의가 실제로 존재해야 합니다.
결국, 가계약금 반환을 논하려면
“그 돈이 계약을 전제로 한 것이었는지”
“계약의 핵심 조건이 합의됐는지”
이 두 가지를 먼저 확인해야 합니다.
2 반환 가능성이 높은 경우는 무엇인가
독자들이 가장 궁금해하는 건 “내가 돌려받을 수 있는 경우”입니다.
그 기준은 단순합니다.
계약 성립이 안 된 상태에서 돈을 보냈다면 반환 가능성이 큽니다.
예를 들면, 다음 상황이 그렇습니다.
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계약서 작성 전이라서 조건 합의가 확정되지 않았을 때
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임대인이 갑자기 조건을 바꾸거나, 임의로 금액을 올린 경우
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중개인이 중요한 정보를 숨긴 경우(하자, 임대차 조건, 권리관계 등)
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“가계약금은 예약금”이라는 취지로 명확히 전달된 경우
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이런 경우에는 민법상 부당이득 반환 또는 계약 무효·취소를 주장할 수 있습니다.
민법상으로도, 계약이 성립하지 않았거나 성립하더라도 상대방이 위법하게 이익을 취한 경우에는
원래 상태로 되돌려야 한다는 원칙이 있습니다.
또한, 임대인이 “돈은 돌려줄 수 없다”라고 말해도,
그 말 자체가 법적 효력이 되지는 않습니다.
중요한 건 실제로 계약이 성립했는지입니다.
독자는 여기서 “내가 잘못했나”라는 불안감을 갖기 쉬운데,
그 불안은 대개 계약 성립 여부가 불명확한 상황에서 생깁니다.
그럴수록 증거가 중요해집니다.
3 반환이 어려운 경우와 그 이유
반대로, 돌려받기 어려운 경우는 보통 다음과 같습니다.
계약 성립이 이미 인정되는 상황이죠.
대표적으로는
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조건(금액, 기간, 주소 등)이 합의돼서 실질적으로 계약이 성립된 경우
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문자나 카톡으로 조건이 구체적으로 정리된 뒤 입금이 이뤄진 경우
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임차인이 일방적으로 마음을 바꿔 계약을 파기한 경우
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“계약 불성립 시 반환 불가”라는 취지의 합의가 존재하는 경우
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이런 경우에는
가계약금이 단순 예약금이 아니라 계약금 성격으로 인정될 가능성이 큽니다.
그럼 반환 요구는 어려워지고,
오히려 위약금 성격으로 임대인이 손해배상을 요구할 수 있는 구조가 됩니다.
독자들은 여기서 “그럼 돈은 다 날리는 건가?”라는 생각을 하게 되는데,
실제로는 책임 비율이 중요합니다.
예를 들어, 임대인이 계약 조건을 바꿨거나 중요한 정보를 숨겼다면
임차인 책임이 100%라고 보기 어렵습니다.
이 경우에는 법원이 책임 비율을 조정해 일부 반환을 인정하는 경우도 있습니다.
전세 가계약금 문제는 “돈을 보냈다”는 단순 사실만으로 판단하면 위험합니다.
가장 중요한 건 계약 성립 여부이고, 그 판단은 실제 합의의 내용과 증거로 결정됩니다.
독자들은 대개 “내 돈을 어떻게든 돌려받고 싶다”는 심리로 검색합니다.
그 마음은 충분히 이해합니다.
다만, 감정으로 싸우기보다는
계약 성립 여부를 먼저 정리하고,
증거를 확보하는 방식으로 접근해야 합니다.
가계약금 반환 분쟁은
단순히 돈 문제로 보이지만,
법적으로는 계약 성립과 부당이득, 손해배상까지 연결될 수 있습니다.
그래서 혼자서 대응하기보다
법률 전문가의 판단을 받는 것이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.
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