칼럼
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부동산가계약금반환, 가능할지 걱정이라면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
부동산가계약금반환은 “조건이 맞으면 가능하고”, “조건이 맞지 않으면 불가능합니다.”
이 키워드로 검색하는 분들은 보통 돈을 넣고 나서 불안한 상태입니다.
“내 돈이 그냥 묶이는 거 아닌가”라는 생각이 먼저 떠오르죠.
그 불안이 곧 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.
그래서 핵심은 단 하나입니다.
가계약금이 어떤 성격인지, 어떤 조건에서 지급됐는지, 서면 합의가 있는지입니다.
1 가계약금이 "단순 예치금"인지 "계약금"인지
부동산가계약금반환을 이야기할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 이것입니다.
가계약금은 흔히 “매물 확보를 위한 돈”으로 주고받습니다.
그런데 실제로는 거래가 진행되면서 계약금으로 바뀌는 경우가 많습니다.
본계약의 핵심 조건(매매 목적물, 가격, 지급일 등)이 이미 합의되면, 법적으로는 계약금으로 평가될 여지가 큽니다.
이 경우에는 계약 파기 시 계약금 포기 또는 배액 배상이 적용됩니다.
즉, “가계약금”이라는 이름이 붙어도 실제 법적 효력은 계약금일 수 있습니다.
독자들이 “가계약금인데 왜 안 돌려주냐”라고 느끼는 이유가 여기에 있습니다.
2 반환이 인정되는 경우는 무엇인가
그럼 언제 부동산가계약금반환이 가능할까요.
우선 서면으로 반환 조건을 정한 경우가 가장 명확합니다.
“본계약 불성립 시 전액 반환” 같은 문구가 있으면, 가계약금은 예치금으로 인정될 가능성이 높습니다.
다음으로는 중대한 하자가 발견된 경우입니다.
권리관계 문제, 등기상 하자, 불법 건축 등 거래 자체가 불가능해지는 사유가 여기에 해당합니다.
그리고 상대방의 일방적 계약파기도 반환이 인정될 가능성이 큽니다.
이 경우는 “내가 계약을 안 깼는데 왜 돈을 못 받나”라는 불만이 자연스럽게 나옵니다.
즉, 책임 소재가 분명한 경우에 반환이 인정될 확률이 높습니다.
3 반환이 어려운 대표적 상황
반대로 부동산가계약금반환이 어려운 상황도 분명합니다.
가장 흔한 케이스는 본계약이 이미 체결된 경우입니다.
본계약이 체결되면 가계약금은 계약금으로 평가될 가능성이 커지고, 단순 반환으로 끝나지 않습니다.
또 하나는 계약 이행이 이미 진행된 경우입니다.
매도인이 등기 절차를 진행했거나, 매수인이 중도금을 낸 상태라면 반환이 어렵습니다.
마지막으로는 가계약금이 해약금으로 정해진 경우입니다.
문서나 문자에 “가계약금은 해약금으로 본다”는 합의가 있으면, 계약 포기 시 해당 금액이 반환되지 않습니다.
이 경우 독자들은 “중개사 말로만 들었는데”라며 불안해하지만, 사실 문서화 여부가 결과를 좌우합니다.
부동산가계약금반환은 단순히 돈을 주고받는 문제가 아닙니다.
가계약금의 성격, 본계약 체결 여부, 계약 파기 책임, 그리고 문서화 여부가 결론을 좌우합니다.
따라서 분쟁을 피하려면 가계약금의 성격을 명확히 하고, 조건을 문서로 남기는 것이 가장 중요합니다.
그리고 이미 분쟁이 발생했다면, 혼자 해결하려 하기보다 전문가의 판단을 받는 것이 안전합니다.
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