칼럼
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[부동산 칼럼] 민사소송 필수요소, 부동산 가압류 A to Z
이제 민사소송으로 자기 채권을 돌려받기 위해서는 상대방 재산에 가압류 및 가처분을 신청해야 한다는 것을 많이 알고 계십니다. 보전처분이라고도 하죠. 피고 집이나 땅에 가압류를 해뒀다면 승소를 했을 때 따로 상대방 재산을 찾아내지 않고도 바로 강제집행을 해서 신속하게 받을 채권을 받을 수 있습니다.
상대방 집에 있는 가재도구에 유체동산 가압류를 걸어 받아내는 방법도 있는데요. 이런 동산은 대부분 경매를 위해 감정평가를 했을 때 값어치가 매우 떨어지는 경우가 많습니다. 어지간히 값 나가는 게 아니고서야 중고물품을 굳이 사려고 나서는 사람이 없을 수도 있고요. 그래서 할 수 있다면 부동산에 가압류를 걸어두는 것이 가장 좋죠.
그런데 이 부동산가압류도 노하우가 있다는 사실 알고 계셨나요? 종류를 막론하고 1심까지 평균적으로 최소 6개월이 기본인 민사소송, 특히 부동산 소송은 속도가 생명입니다. 늦게 끝난다고 법적 대응도 따라맞춰가다간 상대방이 재산을 은닉해버리기 일쑤입니다.
가압류'만'이 답이 아니다
부동산가압류의 기본은 소송 제기 후 판결이 나올 때까지 채무자의 재산을 숨길 수 없도록 막아두는 것입니다. 저희에게 문의 주시는 분들 중 가압류 신청 시 채무자에게 미리 통지를 해야 하는지 문의하시는 분들이 계시는데요. 그러실 필요 없습니다. 굳이 채무자에게 따로 연락을 주거나 소환하는 절차는 필요 없습니다
다만, 채무자의 소명이 따로 필요 없기 때문에 채권자가 별도로 부동산 가압류 결정을 받기 위한 자료를 제출해야 합니다.
더군다나 가압류 결정을 받았다고 끝나는 것이 아닙니다. 저당권보다 우선 변제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 가압류는 물권이 아닌 채권이라, 다른 곳에서 저당권 설정을 했다면 가압류를 했어도 경매 진행이 되어 물건이 매각되었을 때 채권을 돌려받지 못할 수 있습니다.
그리고 채무자는 부동산 가압류 결정을 받았다 해도 해당 부동산을 매매할 수 있습니다. 만약 매매가 이루어질 경우 원래 채무자가 아닌 매수인이 가압류까지 떠안게 되는 것인데요. 채권자 입장에서 채권을 잃지는 않지만, 그래도 받을 돈은 원래 받아야 할 사람에게 받는 게 제일 좋겠죠. 손해배상청구소송을 다시 해야 할 경우도 생기니까요.
부동산가압류만으론 안심할 수 없어서
가처분까지 했다면?
가처분 신청을 할 경우 신청자의 동의 없이 부동산을 매매하거나 다른 식으로 처분할 수 없습니다. 다시 말해 채권자가 여러 명일 경우, 모두 해당 부동산에 가압류를 신청할 수는 있지만 가처분 신청권자가 아니고서는 경매집행을 함부로 할 수 없는 것인데요. 참고로 처분금지가처분을 할 수 있는 대상은 이미 등기된 부동산(상속부동산의 경우 상속인들이 아직 등기를 하지 않은 상태에서도 가능)에 한합니다.
부동산소송,
보전처분도 노하우가 필요
채권회수가 목적이라면 가처분보다는 서둘러 가압류를 신청하시는 것이 좋습니다. 그런데 가압류는 결정만 받았다고 끝이 나는 것이 아니라는 것도 알려드렸는데요.
법률 실무진으로서 똑똑하게 보전처분 해야 하는 이유 알려드릴게요. 가압류에도 소멸시효가 있습니다. 따라서 부동산가압류를 해두고 아무 조치도 취하지 않을 경우, 3년이 지나면 해당 부동산에 설정한 가압류는 자동으로 취소됩니다. 이전에는 10년이었지만, 최근에 지나치게 남용하는 경우가 많아 3년으로 줄인 것이죠.
그런데 가압류 후 채무자를 설득하여 공정증서를 받았다면 이 소멸시효는 발생하지 않는데요. 이 공증을 받았다면 가압류를 본압류로 이전할 수도 있고, 소송을 걸지 않은 채로 3년이 지나도 가압류는 취소당하지 않을 수 있습니다.
이처럼 별다른 노하우 없이 가압류 및 가처분을 진행할 경우, 승소해도 의미 없는 판결문만을 받게 될 수 있습니다. 소송 전 미리 부동산법률 전문가에게 조력을 구했다면 일어날 수 없는 일입니다.
부동산소송을 진행하시기 전, 전략을 구상해야 할 시간이 필요하시다면 법률상담 후 부동산가압류도 현명하게 신청하시기 바랍니다.
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