칼럼
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공유물분할을 선택하면 지분은 정말 현금으로 정리될까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
결론부터 말하면, 공유물분할은 합의가 완전히 막힌 상황에서도 법적으로 정리를 끝낼 수 있는 제도이고, 그 과정에서 경매는 가장 자주 등장하는 수단입니다.
이 키워드를 검색하는 순간의 심리는 대개 비슷합니다.
이미 대화는 끊겼고, 누군가는 버티고 있고, 내 지분은 종이에만 남아 있는 상태죠.
‘경매 말고 다른 길은 없는지’,
‘상대가 협조하지 않으면 아무것도 못 하는 건 아닌지’,
‘시간만 쓰다 손해로 끝나는 건 아닌지’.
공유물분할은 이런 질문들이 한꺼번에 쌓였을 때 등장하는 장치입니다.
문제는 제도가 아니라, 그 제도가 실제로 어떻게 작동하는지를 정확히 아는 사람이 많지 않다는 점입니다.
1 공유물분할은 동의가 없어도 바로 시작됩니다
공유물분할은 ‘다 같이 합의해야 하는 절차’가 아닙니다.
오히려 반대입니다.
합의가 안 될 때를 전제로 만들어진 권리입니다.
민법에서는 공유자라면 누구든지, 지분의 크기와 상관없이 공유물분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 1% 지분이라도 예외는 없습니다.
그래서 검색하는 분들 입장에서는 이런 의문이 생기죠.
‘다른 공유자가 반대하면 소송 자체가 안 되는 건가요?’
그렇지 않습니다.
반대가 있어도, 심지어 연락이 되지 않아도 소송은 진행됩니다.
법원은 사건을 접수하면 가장 먼저 분할 방식부터 검토합니다.
부동산을 물리적으로 나눌 수 있는지, 즉 현물분할이 가능한지를 따지는데, 실제로 이 문턱을 넘는 사례는 많지 않습니다. 단독주택, 상가, 아파트는 구조상 분할이 어렵다는 판단이 대부분입니다.
그래서 법원이 선택하는 방식이 대금분할, 즉 경매입니다.
이 지점에서 많은 공유자들이 당황합니다.
‘나는 팔고 싶지 않은데, 왜 경매로 넘어가죠?’
공유물분할은 바로 그 상황에서도 강제로 관계를 정리하기 위한 제도이기 때문입니다.
2 공유물분할 경매까지의 시간은 단순 계산이 통하지 않습니다
공유물분할을 검색하는 사람들의 관심은 결국 하나로 모입니다.
‘그래서 언제 끝나나요?’
통상적인 흐름만 놓고 보면, 소송 제기 후 판결까지는 대략 4개월에서 8개월 정도가 걸립니다.
여기까지만 보면 짧아 보이죠. 하지만 이 시점에서 바로 돈이 생기는 건 아닙니다.
판결이 확정된 이후에야 경매 절차가 시작되고, 감정평가, 매각 준비, 매각기일 지정, 유찰 여부를 차례로 거칩니다.
그래서 전체 기간은 1년에서 1년 반 정도를 잡는 경우가 많습니다.
문제는 사건이 조금만 복잡해져도 이 계산이 무너진다는 점입니다.
공유자 중 일부가 해외에 있거나, 상속관계가 얽혀 있거나, 점유자가 버티는 경우에는 시간이 눈에 띄게 늘어납니다.
실제로는 수년간 이어지는 공유물분할 사건도 적지 않습니다.
그래서 검색하는 분들 마음속에는 또 다른 질문이 생깁니다.
‘이렇게 오래 걸릴 거면, 그냥 참고 가는 게 낫지 않나?’
3 공유물분할은 경매를 확정하는 절차이자 협상을 흔드는 수단입니다
공유물분할소송에는 일반적인 의미의 승패가 없습니다.
누군가 전부를 가져가는 구조가 아니기 때문입니다.
결국 나누거나, 팔거나, 정리해야 끝납니다.
그래서 실무에서는 자주 이런 장면이 나옵니다.
소송이 진행되던 중, 갑자기 합의가 이뤄집니다.
한쪽이 다른 쪽의 지분을 사들이거나, 제3자에게 매각하는 방식으로 마무리됩니다.
특히 부동산 시장 상황이 좋지 않을 때는, 경매로 넘기는 것보다 합의가 훨씬 현실적인 선택이 되기도 합니다.
여기서 반드시 짚고 가야 할 사실이 하나 있습니다.
공유물분할소송은 상대방의 의사와 무관하게 끝까지 밀어붙일 수 있는 매우 강력한 제도라는 점입니다.
그래서 이 소송은 실제로 경매를 하기 위해서라기보다, 상대방을 움직이게 만드는 장치로 사용되는 경우도 많습니다.
다만 준비 없이 던지면 결과는 거칠어질 수 있습니다.
부동산의 권리관계, 점유 상태, 다른 공유자의 자금 상황을 고려하지 않으면, 경매 결과가 기대보다 훨씬 낮아질 수도 있습니다.
공유물분할이라는 단어를 검색하고 있다는 건, 이미 마음속에서는 ‘정리’라는 방향을 고민하고 있다는 뜻입니다.
다만 그 정리가 경매가 될지, 합의가 될지, 아니면 더 버티는 선택이 될지는 접근 방식에 따라 달라집니다.
제도는 누구에게나 열려 있지만, 결과는 준비한 만큼만 돌아옵니다.
그래서 이 문제는 감정이 아니라 구조로 접근해야 합니다.
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