칼럼
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임대인이 보증금을 못 준다는데, 지금 임차권등기명령신청을 해야 할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
해야 합니다.
미리 준비하지 않으면, 나중에는 선택지가 거의 사라지기 때문입니다.
임대차 만기가 다가오는데 집주인이 말을 흐리거나, 아예 못 준다고 선을 긋는 경우가 있습니다.
아직 계약이 끝나지 않았다는 이유로 버텨보려는 분들도 많죠.
하지만 이 키워드를 검색하고 있다는 것 자체가 이미 마음속에 불안이 자리 잡았다는 뜻입니다.
임차권등기명령신청은 문제가 터진 뒤 수습하는 제도가 아닙니다.
문제가 터질 가능성이 보일 때, 권리를 미리 고정시키는 장치입니다.
이 타이밍을 놓치면 이후 선택지는 급격히 줄어듭니다.
1 임차권등기명령신청은 언제부터 가능한가요
가장 많이 착각하는 부분부터 짚고 가야 합니다.
임차권등기명령신청은 계약이 끝나기 전에는 접수되지 않습니다.
법적으로 신청이 가능한 시점은 임대차 종료 다음 날입니다.
계약서에 적힌 종료일이 기준이 됩니다.
하루라도 앞서면 법원은 그대로 각하합니다.
그래서 실무에서는 보통 종료일 약 일주일 전부터 서류를 준비합니다.
주민등록, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 액수, 점유 사실.
이 중 하나라도 정리가 안 되면 그 다음 날 바로 신청하지 못합니다.
이 키워드를 검색하는 분들의 속마음은 비슷합니다.
“혹시 지금 움직이면 너무 오버인가요?”
오버가 아닙니다.
임차권등기는 빠를수록 손해가 줄어드는 구조입니다.
2 임차권등기명령신청을 하면 실제로 생기는 변화
임차권등기를 하면 보증금이 바로 들어올 것처럼 오해하는 경우가 많습니다.
그렇지 않습니다.
이 제도는 회수 수단이 아니라 보전 수단입니다.
임차인이 이사를 나가면 원칙적으로 전입과 점유가 사라지면서 대항력이 소멸합니다.
우선변제권 역시 함께 흔들립니다.
임차권등기명령이 인용되면,
이사를 가더라도 기존 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
집이 매매되거나 경매로 넘어가도,
임차인의 지위는 등기부에 고정됩니다.
여기서 중요한 현실적인 변화가 하나 더 있습니다.
등기부에 임차권이 찍힌 순간,
해당 부동산은 정상적인 거래가 거의 불가능해집니다.
집주인은 다음 세입자를 들이기 어렵고,
매수자도 부담을 느낍니다.
그래서 이 단계에서 연락이 다시 오는 경우도 적지 않습니다.
이 제도를 찾는 분들이 원하는 건 정의가 아니라 압박입니다.
임차권등기명령신청은 그 목적에 가장 가까운 수단입니다.
3 임차권등기 이후에도 안 주면 다음 단계는 무엇인가요
여기까지 해두면 끝일 것 같지만, 그렇지 않은 경우도 분명 존재합니다.
임차권등기명령신청만으로는 강제 회수 권한이 생기지 않습니다.
집주인이 끝까지 버틴다면 결국 보증금반환소송으로 가야 합니다.
판결을 받아야만 예금, 급여, 부동산에 대한 강제집행이 가능합니다.
소송과 집행은 별도의 절차입니다.
판결이 나왔다고 자동으로 돈이 들어오지는 않습니다.
그래서 임차권등기로 시간을 벌고,
그 사이 소송을 병행하는 전략이 실무에서는 가장 안정적입니다.
이 키워드를 여기까지 검색한 분이라면
이미 마음속으로는 다음 단계까지 염두에 두고 있을 겁니다.
막연한 기대보다는,
회수 가능한 구조를 하나씩 쌓아가는 접근이 필요합니다.
임차권등기명령신청은 선택지가 많을 때 하는 제도입니다.
막다른 골목에서 꺼내는 카드가 아닙니다.
지금 이 글을 읽는 시점이
만기 전이라면 준비를,
만기 직후라면 속도를 점검해야 합니다.
보증금 문제는 감정으로 해결되지 않습니다.
등기와 판결, 그리고 절차로 정리됩니다.
그 출발점이 바로 임차권등기명령신청입니다.
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