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[부동산 칼럼] 누가 진짜 '을'이야? 상가원상복구소송

2020.06.08 조회수 226331회

한 번 문제가 생기면 끝까지 말썽이 이어질 수밖에 없습니다. 상가 임대차계약이 끝나고 나가기 전, 건물주는 임차인이 상가 점포 안팎에 설치한 시설을 철거하고, 상가원상복구를 시켜놓으라고 고지합니다. 물론 임대인의 건물에 세 들어 살았던 입장으로서는 깨끗하게 비워놓고 나가는 것, 당연히 지키고 나가야 할 의무이지요.

그런데 여기서 임차인이 설치한 시설이나 인테리어로 상가 가치를 높인 데 기여한 바가 있다면, 임차인은 건물주에게 유익비를 달라고 청구할 수 있습니다.

주로 문제가 되는 것은 계약 시 쌍방이 약속했던 '상가에 설치한 비용을 청구하지 않기로' 유익비 청구권을 포기하기로 한 것인데요. 상가원상복구를 하고 나간다 하더라도, 세입자 덕분에 건물 가치가 올라갔다면 그에 대한 시설비를 청구할 수 없을까요?

특히 임대차계약이 계약 만료시까지 이어지지 못하고 중간에 종료되었다면 임차인은 당연히 상가원상복구를 하고 반환해야 합니다. 설령 임대인 책임으로 임대차계약을 해지하게 되었다 해도, 임차인이 원상복구의무를 가지게 되는데요. 2002년도 대법원 판례에서 판시하고 있습니다.

"처음 온 대로만 복구시키면 되지,
아예 건물을 새로 지을 수준으로 요구하네?"

그렇다면 임차인이 가진 상가원상복구 의무, 어디까지 지켜야할까요? 세입자 입장에서는 처음에 들어온 그대로 돌려놓고 나가면 될 것 같은데, 건물주 입장에서는 완전히 '뽕을 뽑겠다'는 식으로 점포 하나를 재탄생시킬 정도로 요구할 수도 있으니까요. 자신들이 요구하는대로 회복시켜놓지 않으면 보증금을 돌려주지 않겠다고 하면서요. (이럴 때는 묻지도 따지지도 마시고 변호사를 찾으셔야 합니다.)

계약서 상 단순히 상가 원상회복을 하고 나가야 한다는 조항이 있어도, 세부적으로 정해둔 정확한 기준이 없다면 항상 분란이 생길 수밖에 없습니다.

90년대에 나온 대법원 판례에 따르면, 예전 임차인 A가 댄스 교실로 쓰던 사업장을 새로 들어온 임차인B가 업종을 바꿔 내부 시설을 한 번 새롭게 단장한 경우, 업종을 바꿔 새로 들어온 B씨는 나중에 임대차계약이 끝나고 나갈 때 본인이 설치한 인테리어만을 원상회복 시키면 된다고 하였습니다.

그러나 지난 해인 2019년에 새로운 판례가 나왔습니다. 기존 90년대 판례보다는 기준이 좀 더 엄해졌습니다. 임차인 여러분은 상가임대차계약을 끝내고 나가실 때, 법적 분쟁을 최대한 막기 위해서는 최초 계약 시 들어두신 상식은 뒤로 미뤄두셔야 할 것입니다.

이번에 나온 판례에 의하면, 상가원상복구의무는 임대차 계약을 어떤 식으로 체결했는지 그 내용과 경위를 따져보고, 최초 임대차 계약 시 임차인이 시설을 변경한 내용을 고려하여 개별적이며 구체적으로 정해야 한다고 말합니다.

이때 임차인이 자신이 들어오기 전에 세 들어영업을 했던 기존 임차인이 운영한 것과 동일한 업종으로 영업을 했고 시설물도 그대로 인수해서 사용했다면, 이때는 기존 임차인이 설치한 시설까지 함께 철거하여 원상회복을 시켜야 한다고 정리한 것입니다. 물론 업종이 달라졌다면, 이때는 90년대 판례 그대로 자신이 설치한 시설만 뜯어가면 됩니다.

상가원상회복 분쟁 발생?
임대차계약서부터 보자!

이처럼 건물주 측에서 상가원상복구 요청을 한다면, 얼른 부동산 변호사와 함께 임대차계약서에 적힌 특약이 있는지를 확인하실 필요가 있습니다. 임차인 입장에서 가진 비용상환청구권을 행사할 수 있는지를 검토하셔야 하는데요. 여기서 필요비야 임대인에게 요구할 수 있는 비용이지만, 유익비가 문제가 됩니다.

대부분 임대차계약서에 본인의 비용을 들여서 아무리 건물 가치를 올렸다 해도, 이 비용을 포기하고 임차인이 일체 비용을 부담해 원상복구 하겠다는 약정을 하였다면 안타깝게도 유익비 상환청구권은 행사하실 수 없습니다. 철거하고 나가야 하는 것이죠.

알려드릴게요.

최근 또 다른 대법원 판례가 나왔습니다만, 똑같이 상가원상복구/유익비상환 청구로 소 제기를 하셨다 해도 그 판단 역시 일괄적으로 나오는 것은 아닙니다.

요즘 하급심 판결을 보아도 결과가 극과 극으로 갈리는데요. 임차인이 권리금을 지급한 경우 이전 세입자의 시설 철거의무까지 인수받았다고 보는 판결도 있고, 사안에 따라서는 세입자끼리 점포를 양도양수 했다 해도 상가 원상회복의무가 당연히 승계된 것으로는 볼 수 없다 하였습니다.

다시 말해 부동산소송은 어떤 조력자와 함께 하느냐에 따라 결과도 양극으로 갈린다는 것입니다. 보증금이 큰 돈이 아니라 굳이 변호사까지 써가며 다툴 필요가 없다고 생각하실 수 있습니다. 그러나 그렇다 해도 자신의 권리를 주장하면서 올바른 대응을 하는 것과, 상대방의 주장에 끌려다니며 손해본다는 것을 인지하는 상태에서 눈 뜨고 손해를 보는 것은 정말 천지차이입니다.

을이라고 항상 손해만 보면서 살 수는 없답니다.