칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
[부동산 칼럼] 부동산매매계약파기, 소송이 어려운 이유
아무리 가이드가 있어도, 법률 전문가의 분쟁 해결능력이 필요한 순간이 참 많습니다. 가이드 내용을 제대로 숙지하지 못하는 상태에서 상대방만 믿고 계약을 맺었다가 나중에 사정이 바뀌거나 실제로 진행하는 내용이 생각했던 대로 움직이지 않아 부동산계약파기를 하시게 된 분들이 저희에게 문의 많이 주십니다.
물론 계약 해제를 하시고 싶어하시는 분도 있고, 상대방으로부터 파기 요구를 받으신 분도 계시는데요. 부동산 임대차나 매매계약을 맺으실 때는 첫째로 계약서 잘 살펴보셔야 하고, 미심쩍은 부분이 있다면 법률 전문가에게 바로 상담을 요청하셔야 합니다. 잘못을 바로 잡거나 혹은 발을 빼는 것도 타이밍이 중요합니다.
부동산계약파기
문제는 둘 중 하나의 변심
부동산 계약 당사자 쌍방이 둘 다 계약을 해제하겠다는 결심을 했다면 크게 문제될 것은 없겠습니다. 물론 여기서도 각자 파기를 원하면서 내거는 조건이 달라 싸우게 될 수는 있지만, 대부분 매도인이나 매수인, 임대인이나 임차인 중 한 명이 일방적으로 계약을 해제하자고 요구하는 경우가 많습니다.
▶ 갑의 변심
시세에 맞는 가격으로 매수인 또는 임차인과 계약을 맺었는데, 갑자기 다른 사람이 나타나 그 가격보다 더 잘 쳐줄테니 자신과 계약을 하자고 한다면 어떨까요? 자본주의 사회에서는 돈을 더 많이 준다는 사람과 계약을 하는 것이 당연합니다. 따라서 우리나라 법에서도 이러한 식으로 뒤늦게 나타난 사람과 웃돈을 주고받으며 부동산 매매계약을 하는 것을 막지 않고요.
그러나 이로 인해 손해를 보게 되는 임차인 및 매수인의 손해도 당연히 보호해주어야 할 것입니다. 만약 계약금만 주고 받은 단계에서 부동산계약파기를 했다면 소유자는 자신이 지급한 계약금 두 배를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 민법에도 규정하고 있습니다만, 보통은 계약서 내용에 적어두었기 때문에 쌍방 계약 단계에서 끝나는 문제입니다.
▶ 을의 변심
임차인이나 매수인 역시도 마음이 바뀔 수 있습니다. 계약금을 지불하고 났더니 더 맘에 드는 집이나 상가가 나타난 것이죠. 이때라면 자신이 지불한 계약금을 포기하고 부동산계약을 파기시킬 수 있습니다.
계약금에서 끝난다면 이처럼 평화롭게 마무리지을 수 있는데요. 다만 중도금까지 지급한 단계라면 이때는 소송으로 가는 경우가 많습니다.
우리 문제가 아냐
공인중개사만 믿었는데!
그런데, 쌍방 모두가 아니라 부동산 중개업자의 잘못으로 부동산 계약을 해제할 수 있습니다. 모든 부동산 거래는 중개업자를 통해 안전하게 진행하는 것이 상식인데요. 특히 건물이 아닌 토지에 투자를 하는 경우, 실제로 답사까지 하고서도 매입할 땅과 실제 계약서를 직접 비교하지 않고 중개사만 믿은 채 계약을 진행하는 분들이 많습니다.
그러나 나중에 뒤늦게 사실을 알고, 계약을 중개한 부동산 공인중개사를 추궁했을 때 "나도 잘 몰랐다"라며 자신의 착오를 시인하는 일도 심심찮게 발생하는데요. 이때는 기본적으로 중개보수를 지불하지 않아도 되고, 공인중개사를 상대로 손해배상도 청구할 수 있습니다.
공인중개사의 중대한 과실로
부동산계약파기 할 수 있나요?
중요한 건 손해배상보다는 부동산을 잘못 산 것을 도로 무르는 것일 텐데요. 이에 대해서는 대법원 판결이 기준을 제시하고 있습니다. 착오로 잘못된 부동산을 알선한 공인중개사의 과실은 분명히 있지만, 이것을 계약을 취소할 정도로 중대한 과실이 있다고 보진 않았습니다. 민법 상 의사표시의 착오로 인한 계약 취소를 하기 어렵다는 것이죠.
계약 당사자들도 어느 정도 자기가 무엇을 사고 팔지에 대해서는 알아야 하고, 중간에 중개인이나 상대방이 잘못 알고 있다는 걸 알았다면 지적을 해줘야겠죠.
다시 말해 부동산 거래는 결국 처음부터 당사자가 꼼꼼하게 확인을 해야 부동산계약파기를 해도 손해를 볼 일이 최소로 줄어든다는 것이고요. 그러나 솔직히, 부동산 매매 전문가인 공인중개사도 착각을 할 것을 일반인이 명확하게 판단하는 것은 어려운 일입니다.
따라서 계약 과정에서 문제가 생겼을 때는 즉시 변호사 자문을 받으시고, 분쟁해결을 원하시면 전문가와 소송이나 조정을 진행하시는 것이 좋습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
