칼럼
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[부동산 칼럼] 민·형사 소송이 필수? 부동산 이중매매
A아파트 101동 1701호를 판 사람은 한 명인데, 이 매물을 매입한 사람은 2명? 그렇다면 먼저 산 사람이 도의적으로 임자 아닐까요? 꼭 그렇지는 않습니다.
이미 매매계약을 체결해서 돈까지 받아놓고 다른 사람과 계약을 하는 것 자체가 무효 아니냐고요? 아닙니다! 우리나라 민법은 사적자치를 인정하고 있기 때문이죠. 쉽게 설명 드리자면, 같은 매물을 일면식 없는 두 사람에게 각각 팔아 넘기는 것 자체는 매도인의 자유라는 말입니다.
그런데 이론이 그렇다 뿐이지, 실제로 이런 부동산이중매매는 당한 사람 입장에서는 너무나 혼란스럽고, 기분만 문제가 아니라 본인이 살게 될 집을 한 순간에 날린 것부터 피해가 이만저만이 아닙니다. 특히 나중에 계약을 맺은 사람이 소유권 이전등기를 미리 해두었다면, 제일 큰 손해를 보게 되는 사람은 아무래도 제일 먼저 매매계약을 맺은 제1매수인이죠. 법적으로 대처할 방법 있을까요?
제2매수인, 당신 이 부동산
먼저 산 사람 있다는 것 알았나요?
부동산 소유권이전등기를 마치기 전이라면 소유권 자체가 매도인에게 있으니 매수인들은 해당 부동산을 함부로 남에게 소유권을 넘겨주거나 임대차를 할 수 없도록 처분금지가처분부터 먼저 청구한 뒤, 소유권이전등기를 해달라고 소송 제기를 할 수 있습니다.
이것만 해도 상당히 복잡한데, 실제로 저희에게 부동산이중매매 문제로 문의 주시는 분은 제2매수인에게 이미 소유권이전등기를 마친 뒤 어쩔 줄 몰라 하시는 제1매수인(제일 처음에 부동산을 매입하신 분)이 대부분입니다. 적법하게 소유권이 넘어갔다면 사실상 이분은 소유권을 취득할 길이 없거든요. 제2매수인에게 다시 부동산을 매수하는 방법이 아니고서는요.
이 경우는 결국 매도인에게 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 할 수밖에 없는데요. 우리 법원은 손해배상 액수는 2매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 제1매수인에게 부동산을 돌려줄 수 없게 된 때(이행불능) 해당 부동산의 시가가 손해배상액이 된다고 합니다.
그런데 한편으로는 제2매수인이 이미 남에게 팔기로 한 부동산인 것을 알면서 아직 소유권 이전등기를 넘기지 않았으니 자신에게 팔라고 아주 적극적으로 권유하여 부동산이중매매의 원인 제공자가 되었을 수도 있습니다. 이때 제2매수인의 행동은 민법 제103조의 선량한 풍속 및 사회질서를 위반하는, 도의적으로 매너가 없다고만 보기에 지나친 것이지요.
이때 제1매수인은 매도인과 제2매수인의 계약 자체가 반사회질서적인 것으로 무효임을 주장할 수 있습니다. 밝혀내기만 해서는 안 되고요. 법원에 소송을 통해 소유권이전등기가 무효임을 확인 받아야 합니다.
부동산 문제의 모든 것은 전략
민·형사법 전문가의 도움이 필요하다
무효임을 밝혀내는 것도 말이 쉽습니다. 실제로는 매도인과 제2매수인의 대화, 오고 간 서류 하나하나에 민법 제103조 위반임을 확인할 여지가 있는지를 치열하게 밝혀내야 합니다. 상대방이 단어나 문장 하나하나를 꼬아 해석하는, 작정하고 악의적으로 구는 사람들이라면 선량한 제1매수인이 제대로 대처하기 어렵습니다. 이런 사람들을 일부러 만난 적 없이 선하게 살아온 분들은 이런 편법이 있을 것이라고는 꿈에도 상상하고 살지 못하셨을 테니까요.
따라서 민사소송부터, 경우에 따라서는 형사소송도 불사해야 하는데요. 매도인이 중도금까지 받은 뒤 부동산이중매매를 한 경우 형법상 배임죄로 책임을 물을 수 있습니다. 상대방에게 '콩밥'을 먹인다 해서 잃어버린 부동산이 돌아오는 것은 아닙니다.
그러나 이 사람의 잘못된 행동을 눈 감아 줄 경우 또다른 선량한 피해자가 나올 수 있고요. 또한 여러분 개인적으로도 도움이 될 수 있습니다. 형사소송에서 배임죄로 매도인의 유죄를 입증했다면 민사소송에서 손해배상을 받으실 결과에도 크게 영향을 미칠 수 있으니까요.
부동산 이중매매가 항상 민법의 영역이 아니라는 것을 아셨죠? 정신적, 재산적 손해도 막심하신 상태에서 경황이 없으실 텐데요. 신중하게 대처해야 하지만, 법적 대응은 빠를 수록 좋습니다. 연락 주시면 최적의 전략을 함께 구상해드리겠습니다.
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