칼럼
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[부동산 칼럼] 패소 확률 70% 줄이는 상가 권리금 지식
법을 잘 모르던 시절에는 권리금이 영세한 소상공인들을 착취하는 나쁜 관행인 줄 알았습니다. 그런데 우리나라 자영업자 분들 사이에서 권리금이 사라지지 않는 이유가 있더군요. 먼저 자리잡은 사장님이 가게를 잘 일구어서 충성 고객을 많이 만들어 경리단길처럼 해당 구역 상권을 활성화시키고, 만약 가게만 비우고 나가게 되는 경우 그 노하우 역시도 모두 무형 재산이 될 수 있고요.
어쨌든 권리금이란 아무 이유 없이 생겨난 잘못된 거품이 아닙니다. 장사의 핵심인 '좋은 입지'를 양보하는 대가이기도 하고, 누군가의 경영 비법을 전수받는 대가이기도 하고 예쁜 인테리어처럼 영업하기 좋은 시설을 양도하고 가면서 받아야 할 비용이기도 하죠. 그렇다 해도 문제가 되고 누군가 부당하게 손해를 보게 되는 점은 분명히 짚고 넘어가야 합니다.
저희 법인에도 사장님들이 억울한 권리금소송 문제로 문의 전화가 옵니다. 대부분은 건물주 측에서 권리금을 받을 기회를 부당하게 날리게 되었다는 이유에서입니다.
임대인이 권리금 회수를 방해하는
진짜 이유
사실 작정하고 방해하는 것은 아닙니다. 정말 일부러 임차인을 골탕먹이기 위해 그런다면, 세상에 수많은 악마들이 일자리를 잃을 것입니다. 권리금소송이 일어나는 대부분 이유는 임대인이 권리금 자체에 관심이 없기 때문입니다. 권리금은 애초에 임차인이 창출한 가치입니다. 임차인끼리 주고 받는 세입자만의 것이죠.
내가 보호받아야 할 권리금, 딱 3종류
1. 영업권리금
판매 순 이익금입니다. 통상적으로 직전 1년 또는 6개월 기준으로 전체 매출액에서 상가 운영 비용, 인건비, 광고비용 등을 제외하고 남은 순수한 수익을 말하는 것이지요. 실제로는 기존 임차인이 새 임차인에게 자신의 거래처와 영업 노하우를 전수해주고 그 비용을 받는 것을 말합니다. 이때 순수익 뿐만 아니라 영업 허가도 같이 인계해줘야 한다는 점 잊지 마세요.
2. 시설권리금
신규 임차인이 동종업으로 올 때 넘겨받고 지불하면 좋을 권리금입니다. 기존 임차인이 사용하던 영업장 내 시설 및 인테리어를 인수받아 사용하는 것을 말하지요. 만약 새 임차인이 이를 받지 않고 본인이 매입한 집기를 가져오고, 인테리어도 새롭게 꾸민다면 시설권리금은 굳이 주지 않아도 상관 없습니다.
3. 바닥권리금
가장 중요합니다. 자릿세를 말하지요. 아마 대부분 권리금이라 하면 이 바닥권리금을 가장 먼저 떠올리실 거예요. 저희 사무실 근처에도 출퇴근길 직장인을 대상으로 한 카페가 역 앞, 역사 내에 있는데 영업이 아주 잘 되지요. 이 자리에 새로운 사업장이 들어온다면 무슨 업종이든 바닥 권리금을 지불해야 할 거예요.
내가 받아야 할 권리금이 얼마야?
완벽하게 회수하는 3단계
STEP 1. 권리금소송을 시작하기 전, 임대인에게 내용증명부터 발송하는 것이 좋습니다. 무조건 소장부터 접수하기보다는 내용증명으로 무엇을 원하고, 얼마를 보상받아야 하는지를 정확히 밝혀 최대한 원만한 해결을 하는 것이 시간절약, 돈 절약이죠.
이때 부동산 변호사에게 서면 대행을 맡겨 법무법인 이름이 찍힌 내용증명을 보내는 것이 효과가 더 좋습니다. 만약 이야기가 잘 풀리지 않으면 법적 대응도 불사한다는 의지를 보이는 것이니까요.
STEP 2. 본격적으로 손해배상청구소송을 제기해야 합니다! 권리금소송은 엄밀히 따지면 건물주인 임대인을 대상으로 진행하는 경우가 대부분입니다.(새 임차인이 권리금을 주지 않는 경우는 그것보다 더 적습니다.) 어떤 식으로 권리금 회수를 방해했는지 증거를 잘 갖추고 계셔야 합니다. 임대인이 신규 임차인을 못 데려오게 방해를 하였거나, 건물을 보수해야 한다고 말해놓고 실제로 수리나 철거를 하지 않았다는 내용이요. 갖고 계신 자료는 꼭 부동산 변호사에게 검토 받아보시고요.
STEP 3. 변호사에게 권리금소송 자체가 그렇게 어렵지는 않습니다. 정말로 이길 자신이 있는, 역량있는 변호사로서 신경을 써드리는 부분은 승소 후 강제집행을 원만하게 할 수 있는지입니다. 소송을 진행하며 임대인이 갖고 있는 재산을 함부로 처분하지 못하도록 적절한 범위 내에서 가압류 및 가처분을 하고, 판결 확정 후 강제집행을 진행할 수 있습니다.
이 3단계를 차례대로 진행할 필요는 없습니다. 경우에 따라 곧바로 소송을 진행해야 할 수도 있습니다. 이러한 경우의 수를 파악하는 것은 전문가의 단계입니다. 시작을 '잘' 할 수록 결과도 '잘' 나옵니다. 테헤란 부동산소송센터로 연락 주시면 여러분이 권리금으로 손해보실 일 없도록 저희 부동산 법률 전문가가 도와드리겠습니다.
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