칼럼
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[칼럼]전세보증금 반환받는 방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
최근 전세사기가 기승하면서, 보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인들이 늘어나고 있습니다.
전세보증금은 금액도 상당하여, 보통 대출을 받아 전세금을 처리하는 경우가 많은데, 만기가 되도 보증금 반환이 안되면 대출연장을 하기도 어렵고, 임대인과 협의하여, 임대인이 월세를 지급하기로 하고 대출연장을 한다고 해도 결국 임대인이 어느순간 대출이자 지급을 하지 않게 되면, 그 부담은 결국 임차인 몫으로 돌아오고 있는 경우가 많습니다. 그러다 보니 임차인들은 보증금을 제때 반환받지 못해 결국 개인회생까지 하는 사례가 발생하고 있습니다.
이에 오늘은 어떻게 하면 전세보증금반환받을 수 있는지 대응방법등에 대해알아 보고자 합니다.
전세 만기가 도래하면 계약해지통보부터!!
전세 계약 만료일이 다가오면 적어도 임차인은 2개월 전에 계약해지통보를 하셔야 합니다. 해지통보를 하는 방법에는 내용증명을 보내거나, 문자, 카톡, 통화(녹음필수)로 해지를 통보하시면 됩니다. 다만, 문자나 카톡의 경우, 상대방이 안읽거나, 못봤다고 주장할 여지가 있기 때문에, 추후 분쟁이 발생할 여지가 있으며, 임대인에게 내용증명으로 해지 통보하시기를 추천 드리면, 혹여나 내용증명이 반송되어 온다면 의사표시 공시송달 신청을 통해 계약해지를 통보하시길 바랍니다.
내용증명을 작성할 때는 수신자와 발신자의 이름, 주소, 연락처, 그리고 보증금 돌려받는 시기에 따라 전세보증금반환을 요청하는 내용이 제목과 본문에 간결하고 정확하게 기재되어야 합니다. 이와 더불어 보내는 이의 서명 또는 도장 날인과 보내는 일자가 포함되어야 하므로 나홀로 내용증명을 보내기가 어려우신 경우 저희 법무법인 테헤란으로 문의 주시길 바랍니다.
전세만기시 전세보증금반환을 하지 않을 때 임차권등기신청 부터!!
임차권 등기설정은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만, 임대인을 압박하는 수단 및 대항력을 유지하고 전입을 하기 위한 수단으로 많이들 진행하시지만, 결국 임대인이 버티고 전세보증금반환하지 않는다면 등기부에 기재될 뿐, 실질적으로 돈을 회수할 수는 없습니다.
물론 임차권등기설정은 보증금을 반환받기 위한 방법중 하나는 맞으나, 바로 강제집행할 수 있는 권한이 주어지는 것은 아니므로, 다음 단계로 진행이 필요할 수 있다는 점은 항상 염두해 두셔야 할 것입니다.
빠르게 집행권원 획득하기!!
임차권등기설정을 했음에도 여전히 임대인은 전세보증금반환 생각이 없다면, 지급명령신청 또는 보증금반환소송을 진행하셔야 합니다.
임대인 거주지가 확실하고 우편물 송달이 용이하다고 판단되시면 빠르게 지급명령신청을 통해 결정을 받고 강제집행 절차로 넘어가시는게 유리하고, 만약 송달이 용이하지 않다면(내용증명을 보냈다가 반송되어 왔거나, 문자, 카톡, 전화를 받지않는 경우 등), 바로 보증금반환소송을 제기하여 진행하시는게 소송기간을 조금이나마 줄일 수 있는 방법입니다.
보통 많은 분들은 계약만기시 다음날 바로 임차권등기설정 및 보증금 반환소송을 진행하시는 분들이 많습니다. 조금이나마 소송기간을 단축하여, 빠르게 강제집행 절차로 넘어가기 위함이니 고민이 되신다면 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 상담을 먼저 받아보시기를 추천드립니다.
집행권원 획득 후 강제집행까지
강제집행에 종류는 매우 다양하기 때문에 어떤 걸 진행해야할지 선택이 중요합니다. 크게 두가지로 나눠 보자면 재산을 알고 있는 경우, 재산을 모르는 경우로 나눠볼 수 있는데, 임대인의 재산을 알고 있는경우에는 부동산강제경매신청, 채권압류및추심 등을 통해 보증금을 회수 하시면 되고, 만약 임대인의 재산을 모르는 경우에는 재산명시신청, 재산조회를 하셔야 합니다. 재산명시, 조회를 통해서도 임대인 재산이 확인되지않는다면 채무불이행자명부등재신청도 고려하셔야 하오니 이점 참고하시기 바랍니다.
임차인분들이 전세보증금반환을 못 받고도 섣불리 소송진행을 두려워 하시는 경우가 많습니다. 아마 소송비용등 승소하더라도 혹여나 돈을 못돌려 받으면 어쩌나 하는 생각 때문이실 겁니다.
하지만 고민이 길어질수록 임대인의 다른 채권자(임차인)들이 임대인 재산을 먼저 압류하고 추심해 간다면 보증금 회수 기회는 그만큼 줄어들게 되실 겁니다. 이점 유념하셔서 전세보증금을 못 받고 계시다면, 더 지체하지 마시고 바로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 상담부터 받아 보시길 바랍니다.
