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[칼럼]보증금 돌려받는 방법에 관하여

2024.12.09 조회수 253회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

임대차 계약 체결 후, 만기가 다가오면 모든 임차인분들이 걱정하는 것 중 하나가 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 여부입니다.

나이스한 임대인을 만난다면 무리없이 보증금을 돌려받을 수 있겠지만, 부동산 경기가 좋지 않고, 전세사기가 사회적 문제로 대두되는 현 상황에서는 제때 보증금 돌려받기가 어려울 수 있는게 현실입니다.

그렇다면 보증금 돌려받기 위한 방법에는 어떠한 것들이 있는지, 미리 준비해야 할 서류등은 어떤게 있는지 알아보고 보증금을 못 받았을 때 임차인이 취할 수 있는 조치에 대해 알아보겠습니다.

임대차 계약을 체결했다면

임대차 계약을 체결했다면, 입주·퇴거시 사진(영상)촬영을 해놓고, 임대인과 문자, 통화(녹취)할 때 꼭 증거를 남겨둬야 합니다. 또한, 계약전, 계약 중, 계약 만료 시 등기부등본을 확인하는게 좋으며, 임대차계약서 작성시에는 임대인 본인확인을 꼭 하셔야 하며, 전입신고, 확정일자를 꼭 받고, 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했더라면, 이사를 가더라도 물건 일부를 남겨두고 가시기 바랍니다.

꼼꼼하게 체크를 하더라도 임대인이 본인 사정을 얘기하면서, 계약만료시에 보증금을 못주겠다고 한다면, 지체없이 법적절차에 착수하시기를 바랍니다.

보증금 돌려받기 위한 절차

계약 만료일이 다가오면 적어도 임차인은 2개월전에 계약해지통보를 하셔야 합니다. 해지통보를 하는 방법에는 내용증명을 보내거나, 문자, 카톡, 통화(녹음필수)로 해지를 통보하시면 됩니다. 다만, 추후 분쟁이 발생할 여지가 있고, 임대인이 전화나 문자, 카톡을 보지 않는경우가 많기 때문에 임대인에게 내용증명으로 계약해지 통보 하시기를 추천드리면, 혹여나 내용증명이 반송되어 온다면 의사표시 공시송달을 통해 계약해지를 통보하시길 바랍니다. 따라서, 계약해지통보는 미리미리 하시고 꼭 증거를 남겨두시는게 좋습니다.

이렇게 계약해지 통보가 완료 되었다면, 다음 절차는 임차권등기명령신청을 하셔야 합니다. 임차권등기명령신청은 임대차 계약이 만기되어야 신청이 가능하므로 접수서류등을 미리 준비하셨다가 만기시 보증금이 반환되지 않는다면, 바로 접수를 하시기를 추천드리면 나홀로 진행이 어려우신분들은 저희 법무법인 테헤란으로 방문 또는 유선으로 문의 하셔서 진행을 대행하여 빠르게 결정을 받으시길 바랍니다.

임차권등기명령이 완료 되었다면, 이후 다른곳으로 이사를 가셔도 되고, 이사가신 곳에서 전입신고 및 확정일자를 하더라도 대항력이 유지되므로 이점 참고하시길 바랍니다.

지급명령 또는 보증금반환청구소송

임차권 등기가완료 되었다면, 보증금 돌려받기 위한 지급명령신청 또는 보증금반환소송을 제기 하셔야 합니다.

지급명령신청을 하게 되면, 임대인은 지급명령을 통지 받은 날부터 2주간 이의제기 기간이 주어지고, 이의하지 않는다면 지급명령은 확정되어 소송판결과 동일한 강제집행 권한을 가지게 되고, 임차인은 임대인의 통장을 압류하고 부동산을 강제경매할 수 있는 강제집행 절차에 착수 하실 수 있습니다. 다만, 임대인이 이의한다면 본격적인 소송절차에 들어가기 때문에, 판결을 받는데까지 시간이 소요되실 수 있습니다.

따라서, 본인 상황에 맞게 지급명령을 할지, 본안소송으로 바로 진행할지 잘 선택을 하셔야 합니다. 임대인이 연락이 되고, 주소지가 확실하다면 지급명령신청으로 소송절차보다 간소하고 신속하게 집행권원을 확보하시는 것을 추천드리며, 만약 임대인이 연락도 잘 안되고, 주소지로 내용증명을 보냈으나 반송되어 온다면, 지급명령절차를 진행하여 기간이 늘어나는 것보다 바로 임대차보증금반환소송을 제기하여 소송기간을 1달이라도 단축하시는 것을 추천드립니다.