칼럼
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아파트하자보수, 소송까지 가야 할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
새 아파트에 입주하고 얼마 지나지 않아 벽에 균열이 가거나,
바닥에서 삐걱거리는 소리가 나거나, 창문 틈으로 바람이 새는 걸
발견하시면 그 실망감이 이만저만이 아니실 겁니다.
분명 사전 점검도 하고 입주 전에 하자 신고까지 했는데,
막상 시공사는 확인해보겠다는 말만 반복하고 실제 보수는 계속 미뤄지는 경우가 정말 흔하거든요.
입주자 개인이 문제 제기를 하면 시공사가 소극적으로 대응하다가도,
나중에는 사용자 부주의나 자연스러운 노후화라며 책임을 회피하려는 경우까지 생기고요.
아파트하자보수소송은 이렇게 시공사가 정당한 하자 보수 의무를 다하지 않을 때,
그 책임을 명확히 묻고 실제 보수나 손해배상을 받아내기 위한 절차입니다.
그런데 막상 알아보려고 하면 지금 시점에도 청구가 가능한 건지,
개인이 혼자 해야 하는 건지 아니면 다른 입주민들과 함께
해야 하는 건지 판단이 서지 않으실 수 있어요.
1. 아파트하자보수소송, 입주 후 시간이 지나도 가능할까요?
아파트는 준공 이후 시간이 지나면서 서서히 드러나는 하자들이 상당히 많습니다.
방수나 배관, 구조체와 관련된 문제는 계절이 바뀌고 실제 사용을 거듭하면서야
뒤늦게 나타나는 경우가 흔한데, 그렇다고 입주 시점이 지났다는 이유만으로 시공사 책임이 사라지는 건 아닙니다.
시공사는 계약과 관계 법령에 따라 일정 기간 동안 하자에 대한 담보책임을 지도록 되어 있고,
이 기간은 하자의 종류에 따라 다르게 정해져 있는 경우가 많습니다.
예를 들어 마감재처럼 비교적 눈에 잘 띄는 하자는 상대적으로 짧은 기간,
구조적인 하자나 방수처럼 중대한 하자는 상대적으로 긴 기간 동안 책임을 물을 수 있도록 되어 있는 구조입니다.
그래서 지금 발견하신 하자가 어떤 종류에 해당하는지, 준공 이후
얼마나 시간이 지났는지를 먼저 확인해보시는 게 청구 가능 여부를 판단하는 첫걸음입니다.
또한 하자를 처음 발견하신 시점과 이를 시공사에 신고하신 시점도 중요한데,
하자를 인지하고도 상당 기간 신고를 미루신 경우라면 이후
대응이 다소 까다로워질 수 있어서 발견 즉시 신고해두시는 습관이 중요합니다.
2. 세대 하자와 공용부분 하자, 대응이 어떻게 다를까요?
아파트 하자는 크게 개별 세대 안에서 발생한 하자와,
여러 세대가 함께 쓰는 공용부분에서 발생한 하자로 나눠볼 수 있습니다.
세대 내부의 하자, 예를 들어 개별 세대의 벽지나 바닥, 창호 문제라면
해당 세대 입주민이 직접 시공사에 보수를 요청하고, 필요하다면 개별적으로 손해배상을 청구하실 수 있습니다.
반면 옥상 방수, 외벽, 지하 주차장, 공용 배관처럼 여러 세대가 함께 사용하는 공용부분에서 하자가 발생한 경우라면,
통상 입주자대표회의나 관리단이 전체 입주민을 대표해서 시공사에 하자보수를 청구하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다.
이 경우 개별 입주민이 혼자 나서기보다는, 입주자대표회의를 통해
하자 현황을 종합적으로 조사하고 대응하는 게 훨씬 효율적인 경우가 대부분입니다.
다만 공용부분 하자가 특정 세대에 직접적인 피해를 준 경우,
예를 들어 옥상 방수 하자로 최상층 세대에 누수가 발생했다면,
해당 세대는 공용부분 문제와 별개로 본인이 입은 개별 손해에 대해 추가로 배상을 청구할 여지도 있습니다.
세대 하자인지 공용부분 하자인지를 먼저 구분하고,
그에 맞는 대응 주체와 방식을 선택하시는 게 시간과 노력을 아끼는 첫걸음입니다.
또한 아파트에는 하자보수보증금이라는 제도가 있어서, 시공사가 하자보수를 이행하지 않을 경우
이 보증금을 활용해서 보수 비용을 충당할 수 있는 경우도 있는데,
이 부분은 입주자대표회의를 통해 확인해보시는 게 좋습니다.
3. 소송으로 넘어가면 무엇을 준비해야 할까요?
시공사에 하자를 신고하고 보수를 요청했음에도 계속 미루거나 거부한다면,
내용증명을 통해 공식적으로 요구 사항을 통지하고 그 시점을 기록으로 남겨두시는 게 좋습니다.
이후에도 해결되지 않으면 아파트하자보수소송으로 넘어가시게 되는데,
이 단계에서 가장 중요한 건 하자의 원인과 정도를 객관적으로 입증하는 작업입니다.
대부분의 경우 전문 감정 기관을 통해 하자 감정을 진행하게 되는데,
감정 결과에는 하자의 원인이 시공 부실인지, 보수에 필요한 비용이 얼마인지가
구체적으로 담기기 때문에 이 자료가 소송의 핵심 증거가 됩니다.
여기에 더해서 하자 발견 당시부터 지금까지 촬영해둔 사진과 영상, 시공사에 신고했던 기록,
임시로라도 진행했던 보수 내역 같은 자료들을 시간 순서대로 정리해서 함께 제출하시게 됩니다.
간혹 시공사 쪽에서 하자가 입주민의 관리 소홀이나 자연스러운 노후화 때문이라고 주장하는 경우가 있는데,
이런 반박에 대비해서 정상적인 사용 과정에서 발생한 하자라는 점, 발견 즉시 신고했다는 정황을 명확히 정리해두시는 게 중요합니다.
공용부분 하자로 입주자대표회의 차원에서 소송을 진행하시는 경우라면,
전체 세대의 하자 현황을 종합적으로 조사하고 정리하는 작업이 선행되어야 하기 때문에
개별 소송보다 준비 기간이 더 필요할 수 있다는 점도 함께 알아두시면 좋겠습니다.
그리고 승소 판결을 받으신 이후에도 시공사가 임의로 이행하지 않으면 재산에 대한
강제집행까지 진행해야 실제 보수나 배상이 이루어지기 때문에,
소송을 시작하는 단계에서부터 이 부분도 함께 염두에 두시는 게 현실적인 접근입니다.
마무리
아파트하자보수소송은 세대 하자인지 공용부분 하자인지에 따라 대응 방식이 달라지고,
어느 쪽이든 하자 원인을 객관적으로 규명하는 게 결과를 좌우하는 핵심입니다.
발견 초기의 기록과 신고 시점이 나중에는 시공사 책임을 입증하는 결정적인 근거가 됩니다.
지금 아파트 하자로 고민하고 계신다면, 세대 하자인지 공용부분 하자인지부터 먼저 구분해보시길 권해드립니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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