칼럼
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권리금 분쟁, 임대인의 직접 운영 및 임대인 변경시
[칼럼] 권리금 분쟁, 임대인의 직접 운영 및 임대인 변경시
반갑습니다. 테헤란 민사전담센터입니다.
상가의 경우 임차인이라면 권리금이 신경 쓰일 수 밖에 없습니다.
특히나 과거에는 권리금이 법적으로 보호받지 않았기 때문에, 상가건물주의 갑질에 속수무책으로 당하는 임차인들이 정말 많습니다.
그러나 2015년, 상가건물임대차보호법에 권리금 관련 내용이 기입되고 부터 이제 임차인은 법적으로 권리금을 회수 할 수 있게 되었는데요.
상가 임대차 계약 종료 6개월 전부터 계약 종료일까지, 건물주에게 새로운 임차인을 주선만 하면 됩니다.
이와 관련해서 주목해서 보면 좋은 대법원 판례가 있는데요. 아래에서 이해하기 쉽도록 예시를 들어보며 이야기를 드리겠습니다.
-목차
1. 관련 대법원 판례 해석
2. 중간에 임대인이 바뀌었다면
3. 권리금소송시 받을 수 있는 손해배상금은?
4. 맺음말
1. 관련 대법원 판례 해석
:갱신이 불가능한 상황에서
건물주가 직접 상가를 운영한다고 하는 상황
A는 상가건물주, B는 임차인입니다.
B는 A의 건물에서 임차한지 10년이 되었습니다. 따라서 더 이상 계약갱신을 요구 할 수 없는 상황이었죠.
그래서 B는 이 건물에서 나가야 했는데요. 그래도 다행인 것은, 갱신 기간이 끝나더라도 새로운 임차인을 주선했다면 권리금은 받을 수 있다는 점이었습니다.
B는 A에게 신규임차인 C를 주선했는데요. C에게는 권리금의 계약금으로써 약 2000만원에 달하는 돈을 받게 되었습니다.
그런데 건물주인 A측이 "C하고 계약 안 할 겁니다. 건물주인 제가 직접 상가 운영할 겁니다." 하고 말을 한다면?
결국 B는 이로인해 C와의 계약이 취소되었고, 결국 권리금은 물론 계약금까지 잃게 되었습니다.
이 때, B는 A를 상대로 권리금을 못 받은 것에 대하여 권리금에 준하는 손해배상소송을 청구하여 승소 할 수 있을까요?
실제로 이와 유사한 판례가 존재합니다. 하급심에서는 A가 승소하였습니다만, 대법원에서는 B의 편을 들어주었습니다.
물론 대한민국의 경우, 미국과 달리 판례가 법이 아니기에 달라질 수 있습니다.
하지만 승소할 가능성이 높은 것은 분명 사실이죠. 따라서 건물주 본인이 직접 상가를 운영하겠다 말하더라도, 임차인이 보호받을 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
2. 중간에 임대인이 바뀌었다면
상가건물주가 중간에 바뀌는 경우가 있습니다.
건물주가 변경되더라도 건물을 인도받고 사업자 등록까지 마친 경우라면, 대항력을 통해 바뀐 임대인에게 보증금을 요구 할 수 있습니다.
또한 권리금 또한 받을 수 있는데요.
만약 새로 바뀐 상가건물주가 법에서 규정하고 있는 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해한다면, 권리금소송을 통해 손해배상으로써 배상 받을 수 있습니다.
또한 2018년 10월 16일 이전에 체결한 계약의 경우에는 5년간, 그 이후에는 10년간의 계약 갱신 기간이 보호되는데요.
따라서 건물주가 중간에 새로 바뀌더라도, 아직 갱신 기간이 남아있는 상황이라면 새로 바뀐 임대인에게 남은 기간 동안 갱신 할 수 있음을 주장 할 수 있습니다.
즉, 아직 갱신 기간이 남아있는데 바뀐 건물주가 나가라고 주장한다면, 그 말을 듣지 않아도 된다는 뜻입니다.
이와 같은 내용을 임대인의 지위 승계라고 합니다.
3. 권리금소송시 받을 수 있는 손해배상금은?
소송을 통해 받을 수 있는 금액은 어떻게 될까요?
답부터 말씀드리자면 실제로 새로운 임차인에게 받기로 한 권리금 액수와, 법원의 감정평가단을 통해 감정된 권리금 액수 중 더 낮은 금액을 배상받게 됩니다.
권리 금 소송을 통해 평균 받는 액수가 약 4000만원 정도라고 하니, 충분히 소송을 통해 다뤄볼 분쟁이겠습니다.
4. 맺음말
오늘 권리금소송과 관련하여 테헤란 민사전담센터에서 작성한 글은 여기까지입니다.
현재 상가건물주가 나가라고 하는 상황에 처해 있으시다면, 전문가의 도움을 받으시길 권유드립니다.
테헤란 민사전담센터에 직접 의뢰하실 경우, 19년 경력 및 16년 경력의 오랜 연륜과 경험을 갖춘 변호사가 직접 해결해드리고 있습니다.
감사합니다.
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