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월세 및 관리비 모두 받아내는 방법
[부동산 칼럼] 월세 및 관리비 모두 받아내는 방법
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안녕하십니까,
법무법인 테헤란 부동산전담센터 입니다.
"세입자가 월세 8개월분을 밀려서요.
일단 나가라고 대화는 해봤는데
갈 곳이 없다고 안 나가겠다고 하네요.
아무래도 명도소송을 진행해야 할 거 같아요.
그런데 그동안에 발생한
월세 및 관리비도 모두 받아내기 가능할까요?"
위의 사례처럼 임차인이 지속적으로 월세를 밀릴 경우, 임대인은 아예 임차인을 내 집에서 내보내는 선택을 할 수 있습니다.
실무상 보증금이 아직 많이 남아있는 경우라면 굳이 계약해지를 하는 일은 잘 없는데요.
하지만 보증금에서 밀린 관리비와 월세를 공제하면 남은 보증금이 얼마 남지 않은 경우, 계약 해지를 통해 임차인을 내보내는 선택을 하곤 합니다.
그런데 계약 해지 통보를 통해 임대차 계약이 종료되더라도, 세입자가 나가지 않는다면 결국 명도소송을 청구해야 합니다.
문제는 그 사이에도 임차인은 계속 내 집에 거주하고 있다는 사실인데요.
소송을 통해 승소하고 강제집행을 통해 집을 돌려받기 까지, 월세와 관리비는 매달 계속 발생할 수 밖에 없습니다.
그렇다면 월세와 관리비는 어떻게 받을 수 있을지, 오늘 칼럼을 통해 알아보도록 하겠습니다.
-목차
1. 미리 발생하게 될 월세, 관리비까지 받을 수 있다
2. 단, 반드시 주장해야
3. 법원이 알아서 판단해주지 않는다
4. 원상회복을 이유로 보증금 전액 거부는 신의칙에 어긋난다
1. 미리 발생하게 될 월세, 관리비까지 받을 수 있다
즉, 계약 종료 후에도 임차인이 내 집에서 퇴거하지 않는다면 그 동안에 계속 발생하는 월세와 관리비도 모두 받을 수 있다는 뜻입니다.
실제로 대법원 판례에 따르면 차임, 관리비 등이 보증금에서 일반적으로 공제된다고 판시한 바 있습니다.
2. 단, 반드시 주장해야
주의하실 점은 법원에서 이와 같은 내용을 모두 이야기 해야 한다는 점입니다.
단순히 세입자를 내보내고자 하는 명도 이야기만 하지 말고, 미지급된 월세와 앞으로 발생할 관리비와 월세 등을 확실하게 이야기 해야 한다는 점이죠.
이런 사실을 놓치고 "그냥 판사가 알아서 다 해주지 않을까?" 하고 생각하는 분도 계신데, 위험한 생각입니다.
이 경우 승소하더라도 다시 지급명령을 따로 신청하는 등 상황이 번거로워질 수 있으니 조심하시기 바랍니다.
3. 법원이 알아서 판단해주지 않는다
밀린 월세와 관리비 등에 대해 제대로 내가 설명하지 않더라도, 그냥 소송만 청구하면 알아서 법원이 조사를 해주면 되지 않나 생각하실 수도 있습니다.
하지만 민사소송의 경우 변론주의라는 대원칙이 존재합니다.
쉽게 말해 내가 법정에서 변론하지 않은 진술, 및 제출하지 않은 증거는 법원에서 재판의 기초로 삼을 수 없다는 뜻입니다.
즉 내가 제대로 진술을 하지 않거나, 혹은 제출하지 않은 증거가 있다면. 그에 대한 책임은 온전히 본인에게 있다는 뜻이죠.
즉, 법에 대해 잘 몰라 오히려 본인에게 불리한 이야기를 하거나, 혹은 필요한 증거자료를 제출하지 않더라도.
법원은 이에 대해 알려주지도, 나서서 조사를 해주지도 않습니다.
법률전문가인 변호사의 도움을 꼭 받아야 하는 이유이죠.
특히나 부동산분쟁의 경우 그 금전적 가치가 상당하기 때문에, 전문가의 도움을 꼭 받으시는 것이 좋습니다.
4. 원상회복을 이유로 보증금 전액 거부는 신의칙에 어긋난다
만약 전세금이 2억 정도 되는 집이 있다고 생각해 보겠습니다.
그런데 해당 집에 세들어 살던 세입자가 집을 심하게 훼손하여, 임대인에게 배상해야 하는 손해배상액이 대략 1억 9천 정도 됩니다.
이렇게 손해배상의 액수가 클 경우에는 집의 훼손을 원상복구시키거나, 금전으로 배상하기 까지는 보증금 반환 거절을 할 수 있을 것입니다.
하지만 전세금이 2억 정도인데, 훼손 수리비가 약 40만원 정도의 소액이라면 어떨까요?
이 경우 40만원 때문에, 전세금 2억 전부 반환을 거절한다면, 얼핏 생각해도 "공평하지 않은데?" 하고 생각이 드실 겁니다.
대법원 또한 이와 유사한 판시를 한 바 있습니다. 즉 40만원 이라는 소액으로 동시이행 항변을 하는 것은 다소 문제가 있다는 내용이었죠.
5. 맺는말
오늘 테헤란에서 작성한 칼럼은 여기까지입니다.
사건 문의를 원하신다면 연락주셔도 좋습니다. 감사합니다.
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