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칼럼

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집주인 사기 혐의, 지금 고소해도 될까?

2026.01.30 조회수 21회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다. 

집주인 사기 혐의를 검색하고 계시다면,


아마 지금 마음이 굉장히 복잡할 겁니다.

 

돈은 못 받았고, 연락은 뜸해졌고,


주변에서는 일단 고소부터 하라는 말이 쏟아지죠.


그래서 스스로에게 묻게 됩니다.


이거, 사기 아닌가요.

 

하지만 여기서 한 번은 멈춰야 합니다.


형사 고소는 생각보다 되돌릴 수 없는 선택이기 때문입니다.

 

실제로 상담을 하다 보면


사기로 몰아가려다 오히려 상황이 더 꼬이는 경우를 자주 봅니다.


이 글은 그 갈림길에서 판단 기준을 잡아드리기 위한 글입니다.

 

 

 


 

 

1 집주인 사기 혐의, 왜 이렇게 헷갈릴까?

 

보증금을 못 받으면 사기처럼 느껴지는 게 당연합니다.


약속한 돈을 안 주는데, 그게 사기가 아니면 뭐냐는 생각이 들죠.

 

하지만 형사에서 보는 기준은 전혀 다릅니다.


형법상 사기죄는 결과가 아니라 시작을 봅니다.


계약 당시부터 속일 의도가 있었는지,


이 한 가지가 기준입니다.

 

이 지점에서 대부분의 분들이 처음으로 혼란을 느낍니다.


지금 못 돌려주는 건 명확한 사실인데,


왜 과거의 의도를 따지느냐는 의문이죠.

 

형사는 처벌의 영역이기 때문입니다.


처벌은 고의가 증명돼야 가능합니다.


그래서 단순한 자금난, 시세 하락, 세입자 공백만으로는


사기 혐의가 성립되지 않는 경우가 많습니다.

 

이 구조를 이해하지 못하면


고소를 해도 왜 안 되는지 설명조차 듣기 어렵습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2 사기 혐의가 인정되는 결정적 지점은?

 

그렇다면 언제 집주인 사기 혐의가 인정될까요.


판단 기준은 생각보다 명확합니다.

 

처음부터 보증금을 돌려줄 수 없다는 사실을 알고도


그 사실을 숨긴 채 계약을 체결한 경우입니다.

 

예를 들면 이렇습니다.


이미 다수의 보증금을 돌려막고 있었던 상황.


신탁 부동산임을 알리지 않고 정상 소유인 것처럼 계약한 경우.


실제 소유자가 아닌 명의자만 내세운 계약.


해결 불가능한 압류 상태를 숨기고 문제없다고 설명한 경우.

 

이런 경우에는


우연이나 실패가 아니라 구조적인 기망이 됩니다.

 

다만 여기서 중요한 사실이 하나 더 있습니다.


이 모든 건 주장만으로는 부족하다는 점입니다.

 

수사기관은 감정에 공감하지 않습니다.


자료, 흐름, 계약 전 설명, 자금 구조까지


논리적으로 연결돼야 합니다.

 

그래서 이 단계에서는


사기냐 아니냐를 단정하기보다


입증 가능한지부터 냉정하게 봐야 합니다.

 

 

 

 

3 고소보다 먼저 판단해야 할 것은 무엇일까?

 

많은 분들이 이렇게 묻습니다.


고소부터 하면 집주인이 돈을 주지 않겠냐고요.

 

현실은 다릅니다.


형사 처벌과 보증금 회수는 별개의 문제입니다.

 

사기죄로 처벌받아도


돈이 자동으로 돌아오는 구조는 아닙니다.


오히려 고소에 집중하다가


민사 절차의 타이밍을 놓치는 경우도 적지 않습니다.

 

그래서 실무에서는


형사와 민사를 동시에 보거나


아예 방향을 분리해서 설계하는 경우가 많습니다.

 

이 판단을 잘못하면


시간은 흐르고, 재산은 빠져나가고,


나중에는 선택지가 줄어듭니다.

 

결국 중요한 건


지금 상황에서 무엇이 가장 실익이 있는가입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마무리

 

집주인 사기 혐의를 고민하는 단계라면


이미 혼자 판단하기에는 정보가 너무 많아진 상태입니다.

 

사기인지 아닌지를 단순히 나누는 문제가 아니라


지금 어떤 전략을 써야 손해를 줄일 수 있는지가 핵심입니다.

 

실제 상담을 해보면


처음 생각했던 방향과 전혀 다른 해법이 나오는 경우도 많습니다.


그 차이는 대부분


사건을 어디서부터 보느냐에서 갈립니다.

 

지금 이 글을 읽고 있다면


아마도 확신이 아니라 확인이 필요한 시점일 겁니다.


그 확인은, 경험이 쌓인 곳에서 하는 편이


훨씬 빠르고 덜 위험합니다.

 

여기까지 읽으셨다면


이미 절반은 오셨습니다.


나머지 절반은 판단의 문제입니다.

 

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