칼럼
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집주인 바뀌면 보증금 돌려줄 사람은 누구일까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집주인 바뀌면 가장 먼저 떠오르는 생각이 있습니다.
보증금, 과연 무사할까 하는 불안입니다.
그래서 검색창에 집주인 바뀌면을 입력한 뒤,
보증금이라는 단어를 덧붙이게 됩니다.
이 질문을 하는 순간, 세입자의 머릿속에는 이미 하나의 걱정이 자리 잡고 있습니다.
혹시 책임을 미루다가 아무도 안 주는 건 아닐지, 그게 가장 두렵죠.
이 질문에는 감정이 아니라 법으로 답해야 합니다.
1 집주인 변경되면 계약 관계는 어떻게 될까?
집주인이 바뀌었다는 사실만으로 전세계약이 사라지지는 않습니다.
이건 민법과 주택임대차보호법에서 모두 일관된 태도를 보입니다.
임대차 계약은 집이라는 목적물에 붙어서 움직입니다.
그래서 소유권이 이전되면, 임대인의 지위도 함께 이전됩니다.
여기서 중요한 전제가 있습니다.
세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 있어야 합니다.
이 요건이 충족되었다면,
새 집주인은 원하든 원하지 않든 임대인이 됩니다.
계약 내용도 그대로 승계됩니다.
이 시점에서 많은 분들이 이렇게 생각합니다.
동의도 안 했는데, 책임까지 넘어가는 게 맞느냐고요.
맞습니다.
이 구조는 세입자를 보호하기 위해 설계된 제도입니다.
2 보증금 반환 책임은 누구에게 있을까?
결론부터 말하면,
보증금 반환 책임은 새 집주인에게 있습니다.
등기상 소유자가 바뀌었다면,
보증금을 돌려줘야 할 의무도 함께 넘어갑니다.
그래서 이전 집주인에게 연락해도 소용없는 경우가 많습니다.
이미 임대인의 지위에서 벗어났기 때문입니다.
여기서 독자들이 다시 고민합니다.
그럼 예전 집주인이 보증금을 챙기고 나가버리면 어떻게 되느냐고요.
그래서 법은 책임 주체를 하나로 정해둡니다.
현재의 집주인, 즉 새 소유자입니다.
이 구조 덕분에 세입자는
누구에게 보증금을 요구해야 할지 헷갈리지 않도록 보호받습니다.
다만 조건이 붙습니다.
등기부등본상 소유권 이전 시점이 명확해야 하고,
계약 당시 대항력을 갖추고 있었어야 합니다.
이 요건이 빠지면 책임 구조도 흔들릴 수 있습니다.
3 보증금을 못 받는 상황은 언제 생길까?
집주인이 바뀌었는데도 보증금을 못 받는 경우,
원인은 대부분 비슷합니다.
책임자가 없어서가 아니라, 절차를 놓쳤기 때문입니다.
대표적인 경우가
만기 이후에도 아무 조치를 하지 않는 상황입니다.
묵시적 갱신 상태인지, 계약 종료 상태인지 구분하지 못한 채 시간을 보내는 경우가 많습니다.
만기가 지났는데 보증금이 반환되지 않았다면,
임차권 등기를 통해 대항력을 유지해야 합니다.
이 절차 없이 이사를 가면 문제가 커집니다.
대항력이 사라지면서 보증금 회수 자체가 어려워질 수 있습니다.
그래서 집주인 바뀌면이라는 검색어 뒤에는
항상 같은 심리가 숨어 있습니다.
지금 가만히 있어도 되는 건지, 아니면 바로 움직여야 하는지에 대한 불안입니다.
이 고민은 대부분 늦게 시작됩니다.
그때는 선택지가 줄어들어 있습니다.
집주인 바뀌면 보증금은 공중에 뜨는 돈이 아닙니다.
법은 반환 책임자를 분명히 정해두고 있습니다.
문제는 그 구조를 알고 있느냐, 모르고 있느냐입니다.
이 차이는 실제로 큰 금액의 차이로 돌아옵니다.
보증금 문제는 기다린다고 해결되지 않습니다.
확인하고, 정리하고, 필요한 절차를 밟아야 끝이 납니다.
집주인 변경 소식을 들었다면,
그 순간부터 누가 책임자인지부터 명확히 짚고 가야 합니다.
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