칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
집주인 사망, 전세는 안전한가
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
집주인 사망 소식을 갑작스럽게 듣는 순간, 머릿속이 멈춥니다.
이사 날짜는 다가오고, 보증금은 묶여 있고, 누구에게 연락해야 하는지도 불분명하죠.
검색창에 집주인 사망을 입력하는 분들의 마음은 대체로 같습니다.
혹시 계약이 무효가 되는 건 아닌지,
보증금이 사라지는 건 아닌지,
지금 움직여야 하는 상황인지조차 판단이 서지 않기 때문입니다.
실무에서 보면, 이 단계에서 아무것도 하지 않고 시간을 보내는 경우가 적지 않습니다.
그러나 이 문제는 기다린다고 정리되지 않습니다.
구조를 이해하고, 순서를 잡아야만 손해를 막을 수 있습니다.
1 집주인 사망하면 계약은 끝나는 걸까?
결론부터 말하면 집주인 사망만으로 전세 계약이 종료되지는 않습니다.
민법상 임대인의 지위는 사망과 동시에 상속인에게 이전됩니다.
즉, 계약은 그대로 존속하고, 임대인만 바뀌는 구조입니다.
여기서 많은 분들이 헷갈립니다.
사망했으니 계약이 효력을 잃는 것 아니냐고 묻죠.
그러나 법은 그렇게 보지 않습니다.
상속이 개시되면 상속인 전원이 임대인의 지위를 공동으로 승계합니다.
한 명만의 문제가 아니라는 점이 핵심입니다.
그래서 누구에게 보증금을 요구해야 하는지 애매해지고,
연락이 닿지 않는 상황도 빈번해집니다.
이 지점에서 중요한 사실 하나를 분명히 해야 합니다.
임차인이 계약 당사자라는 지위는 그대로 유지됩니다.
집주인이 사망했더라도, 임차인의 권리가 줄어드는 것은 아닙니다.
문제는 권리의 존부가 아니라,
그 권리를 실제로 행사할 수 있는 구조가 마련되어 있는지 여부입니다.
2 집주인 사망 시 보증금은 안전할까?
이 키워드를 검색하는 이유는 결국 하나입니다.
보증금을 돌려받을 수 있느냐는 질문이죠.
답은 단순하지 않습니다.
보증금의 안전성은 집 상태가 아니라, 임차인의 권리 상태에 따라 달라집니다.
대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지,
확정일자가 적법하게 부여되어 있는지,
이미 선순위 채권이 얼마나 있는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.
집주인이 생전에 금융권 대출을 많이 사용했다면,
사망 이후 상속 절차와 함께 경매로 넘어갈 가능성도 충분히 있습니다.
이때 임차인이 아무 조치 없이 계약 만료를 맞이하면,
보증금 반환 요구 자체가 구조적으로 밀릴 수 있습니다.
그래서 실무에서는 임차권 등기 명령 여부를 검토합니다.
임차권 등기 명령은 보증금을 바로 돌려주는 제도가 아닙니다.
하지만 대항력과 우선변제권을 유지한 채 거주를 이전할 수 있게 만드는 장치입니다.
이 제도를 활용할 수 있는 요건이 충족되는지,
지금이 그 시점인지에 따라 대응 방향이 갈립니다.
보증금 문제는 감정으로 접근할 사안이 아닙니다.
법적 순위와 구조로만 판단해야 합니다.
3 상속인이 분쟁 중이면 어떻게 대응해야 할까?
집주인 사망 이후 가장 복잡해지는 지점이 바로 여기입니다.
상속인이 여러 명인 경우,
누군가는 상속을 포기하고,
누군가는 한정승인을 고민하고,
또 누군가는 아무 대응도 하지 않는 상황이 발생합니다.
이 과정에서 임차인은 자연스럽게 뒤로 밀립니다.
상속인들끼리의 문제라고 생각하고 손을 놓는 순간,
임차인은 채권자로서의 지위를 명확히 하지 못하게 됩니다.
여기서 중요한 정보 하나를 짚어야 합니다.
임차인은 상속 분쟁의 당사자가 아니지만, 결과의 영향을 직접 받는 이해관계인입니다.
따라서 상속 재산 분할이 어떻게 흘러가는지,
부동산이 어떤 절차로 정리되는지에 따라
보증금 회수 방식도 달라집니다.
이럴 때 단순히 상속인이 정리되기를 기다리는 선택은 위험합니다.
상황에 따라서는 상속 재산을 상대로 한 권리 주장,
혹은 병행 절차를 설계해야 하는 경우도 있습니다.
이 문제를 검색하는 분들이 가장 많이 하는 착각은
임대차 문제는 단순하고, 상속 문제는 별개라고 생각하는 점입니다.
실무에서는 두 영역이 분리되지 않습니다.
집주인 사망은 드문 사건이 아닙니다.
고령화가 진행되면서, 앞으로 더 자주 마주하게 될 문제이기도 합니다.
이 상황에서 중요한 것은 빨리 결론을 내리는 것이 아니라,
지금 무엇을 해야 하고, 무엇을 하면 안 되는지를 구분하는 일입니다.
전세 계약은 여전히 유효한지,
보증금은 어떤 순위에 놓여 있는지,
상속 구조 속에서 임차인의 자리는 어디인지.
이 세 가지를 정리하지 않은 채 시간을 보내면
선택지는 빠르게 줄어듭니다.
집주인 사망이라는 변수는 임차인의 잘못으로 발생한 일이 아닙니다.
그러나 대응을 잘못하면 손해는 임차인에게 집중됩니다.
이 문제를 검색하고 있다는 것 자체가,
이미 상황이 가볍지 않다는 신호일 수 있습니다.
지금 단계에서 구조를 점검하는 것이,
가장 현실적인 대응입니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
