칼럼
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[부동산칼럼] 공유물분할 소송 이런 경우라면 필요 하지 않습니다
[부동산칼럼] 공유물분할 소송 이런 경우라면 필요 하지 않습니다
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터입니다.
본 센터에 공유물 분할과 관련된 상담을 문의하는 분들이 계십니다.
부모님으로부터 상속받은 땅을 형제간에 공동으로 소유하고 있다가, 가격이 올라 처분하고자 할 때 등등. 다양한 사안이 존재하는데요.
공유물인 토지 자체를 다른 사람에게 매도하고 싶거나, 저당권 등을 설정하고자 한다면 공유자 전원의 동의를 받아야만 하는데, 소수의 지분권이라고 가진 단 1명이라도 반대한다면 처분이 불가능합니다.
이런 경우에는 공유물 분할을 위해 민사소송을 따로 청구할 수 밖에 없죠.
하지만 사실 꼭 모든 경우에 공유물을 분할해야 하는 것은 아닙니다. 전원과반수의 동의를 요하는 것은 처분행위에 한하기 때문이죠.
처분행위란 공유물의 가치를 감소시킬 수 있는 행위를 의미합니다. 대표적으로 저당권을 설정하거나, 공유물 자체를 다른 사람에게 판매하는 행위가 있습니다.분명히 이런 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 이런 경우에 필요한 곳이 공유물분할소송이죠.
하지만 지분에 상관없이 단독으로 할 수 있는 행위가 있으며, 지분의 과반수로써 결정되는 사안들도 존재합니다.
이런 행위는 굳이 공유자 중 누군가가 반대하더라도 소수에 해당한다면 들을 이유도 없으며, 굳이 분할 소송을 청구할 필요도 없는 것이죠.
단독으로 가능한 행위를 보존행위라고 하며, 지분의 과반수로 가능한 행위를 관리행위라고 합니다. 아래에서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
-목차
1. 보존행위는 누구나 가능하다
2. 지분의 과반수로 결정할 수 있는 관리행위
3. 공유물분할소송이 필요한 처분행위
4. 공유물을 분할하는 3가지 방법
5. 맺음말
1. 보존행위는 누구나 가능하다
우선 보존행위가 무엇인지부터 알아야 합니다. 보존행위란 말그대로 공유물을 보존하는 행위로써 멸실 및 훼손을 방지하는 것입니다.
대표적으로 누군가 공유물의 일부를 무단으로 점유하는 등 사용행위를 발견하였다면, 공유자 중 누구든 토지인도를 위한 민사절차를 진행할 수 있습니다.
2. 지분의 과반수로 결정할 수 있는 관리행위
이와 달리 관리행위란 공유물을 이용하거나 개량하는 행위를 의미합니다. 대표적으로 공유물 및 공유토지의 일부를 다른 사람에게 임대차를 놓는 행위를 떠올려보시면 됩니다.
이 경우 우리 법에 따르면 지분의 과반수의 동의가 있다면 관리행위로써 가능하다고 규정하고 있습니다.
즉 소수의 지분을 가진 누군가가 반대한다고 해도, 51% 이상의 지분권자가 동의하거나, 지분의 과반수가 동의하는 경우에는 관리행위를 할 수 있다는 의미입니다.
물론 이에 대해 다른 공유자들에게 부당이득으로써 일정한 금액을 배상할 수는 있습니다.
3. 공유물분할소송이 필요한 처분행위
위의 보존행위, 관리행위와는 다르게 공유물을 매도하거나, 저당권을 설정하는 등 공유물의 가치를 떨어뜨릴 위험이 있는 행위를 의미합니다.
이 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요한데, 사실상 공유자가 지나치게 많은 경우에는 결국 소송을 진행해야 합니다.
4. 공유물을 분할하는 3가지 방법
공유관계를 끝내고 공유물을 공동소유가 아닌 단독소유로 변경하고자 한다면 공유물분할청구소송을 제기해야 합니다.
이 때 공유물을 나누는 방법에는 법에서 정한 3가지의 방법이 있습니다. 현물분할, 대금분할, 가액분할입니다.
1) 현물분할
현물분할이란 말 그대로 공유물 그 자체를 분할하는 것을 의미합니다. 만약 A라는 토지를 분할한다면, 지분별로 토지 자체를 분할받을 수 있겠죠.
하지만 문제는 내가 어느 부분의 토지를 분할받을 수 있는지 모른다는 점입니다. 토지의 특성상 같은 땅이라 해도, 어느 부분인지에 따라 그 가격이 천차만별입니다.
대지에서 가깝다면 비교적 높은 가격이겠지만, 그 반대일 수도 있겠죠.
2) 대금분할
대금분할이란 공유물 그 자체를 경매 등을 진행하여 처분하고, 그 대금을 공유자간에 나누어 갖는 분할 방법을 의미합니다.
3) 가액분할
가액분할이란 공유물에 대하여 특정 누군가들이 소유권을 취득하고, 다른 공유자들에게는 가액으로써 배상하는 분할 방법입니다.
5. 맺음말
공유물을 분할하는 방법은 위에서 이야기 드렸던 3가지 방법이 존재합니다. 단, 주의해야 할 점은 어떤 방법을 통해 공유물을 분할할지 여부는 순전히 법원의 재량이라는 점입니다.
즉, 법원에 소송을 청구하는 사람이 원하는 방법이 있겠지만, 법원은 그 방법에 따르지 않고 다른 방법으로 공유물을 분할할 수 있다는 것인데요.
따라서 내가 원하는 특정 방법으로 공유물을 분할받고자 한다면 법원에 제대로 소명해야만 합니다. 당연히 증거자료와 이를 뒷받침해줄 증거자료가 필요하겠죠.
특히나 현물분할을 원한다면, 공유물의 어느 부분을 특정해서 원하는지 등도 중요할 것입니다.
현실적으로 변호사의 조력을 받아 사안을 진행해야 합니다.
본 센터로 문의하고자 하실 경우 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
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