칼럼
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토지보상법, 이 보상금이 맞다고 할 수 있나
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
토지보상금이 마음에 들지 않으면, 먼저 보상 산정 구조를 확인하고 이의신청을 준비하는 것이 맞습니다.
공공사업으로 내 땅이 포함되었다는 통보를 받으면, 대부분은 한순간에 ‘내 권리가 제한된다’는 현실을 맞습니다.
그런데 여기서 중요한 질문이 하나 생깁니다. “지금 제시된 보상금이 정말 끝인가?”
대부분의 분들은 행정기관이 제시한 금액이 최종이라고 생각합니다.
하지만 토지보상은 그렇게 단순하지 않습니다.
토지보상법과 시행규칙은 보상금 산정의 기준을 정해두고 있지만, 실제 보상금은 그 기준이 전부 반영된 결과가 아닐 수 있습니다.
즉, 보상금은 ‘초기 제시’에 불과할 가능성이 높습니다.
그렇다면 무엇을 확인하고, 어떤 절차를 밟아야 할까요.
1 보상금은 공시지가만으로 결정되지 않습니다
토지보상금이 공시지가 기준으로만 결정된다고 생각하는 분이 많습니다.
하지만 현실은 그렇지 않습니다.
보상금 산정은 토지의 실제 이용 상황, 지상 건축물, 부속물, 수목, 주거 이전비, 영업 중단 손실 등 여러 요소가 함께 반영되는 구조입니다.
문제는 행정기관이 처음 제시하는 금액에는 이런 항목이 일부만 반영되거나, 보수적으로 산정되는 경우가 많다는 점입니다.
특히 영업손실이나 간접 손실 같은 항목은 당사자가 주장하지 않으면 누락되기 쉽습니다.
그래서 “내가 받는 금액이 왜 이렇게 적지?”라는 의문이 생기게 됩니다.
그리고 이 부분에서 많은 분들이 놓치는 사실이 있습니다.
초기 보상안은 ‘누락된 항목이 있는 상태로 제시된 금액’일 수 있다는 점입니다.
그걸 그대로 받아들이면, 나중에 후회할 가능성이 큽니다.
2 이의신청은 '민원'이 아니라 '절차'입니다
보상금이 마음에 들지 않으면 이의신청을 할 수 있습니다.
그런데 많은 분들이 이의신청을 “그냥 말로 항의하는 것”으로 생각하죠.
이건 큰 오해입니다.
이의신청은 법적 절차이며, 그 과정에서 요구되는 건 단순한 감정이 아니라 근거입니다.
“금액이 적다”는 주장만으로는 이의신청이 통과되기 어렵습니다.
왜냐하면 행정기관은 보상금 산정의 근거를 이미 마련해 둔 상태이기 때문입니다.
따라서 이의신청에서 필요한 건, 왜 기존 보상금이 부당한지에 대한 구체적인 자료입니다.
예를 들어 감정평가 결과의 비교, 실제 영업 매출과 손실 내역, 세무 신고 자료, 건축물의 실질적 가치 등을 통해 산정 근거를 흔들 수 있는 자료를 제출해야 합니다.
이때 중요한 포인트는 이것입니다.
자료는 많다고 좋은 게 아니라, ‘법적 논리와 연결되는 자료’여야 한다는 점입니다.
그리고 이의신청 단계에서 정리한 자료는 이후 행정소송으로 이어질 경우에도 핵심 증거가 됩니다.
그런데 많은 분들이 이 부분을 놓칩니다.
“그냥 한번 해보자”라는 생각으로 자료를 모으기 시작하면, 결국 결과는 기대에 못 미치기 쉽습니다.
3 누락 항목을 찾는 사람이 결과를 바꿉니다
토지보상 문제에서 가장 큰 차이는 무엇일까요.
결론부터 말하면, 누락된 항목을 찾아내고, 그 근거를 제시하는 사람과 그렇지 않은 사람의 결과가 달라집니다.
행정기관이 제시하는 초기 보상금은, 그 구조상 일부 항목이 빠질 가능성이 존재합니다.
특히 토지뿐 아니라 지상 건축물, 부속물, 수목, 이주비, 영업 손실 등은 당사자가 주장하지 않으면 평가서에 반영되지 않는 경우가 많습니다.
이 부분은 실제로 많은 분들이 놓치는 지점입니다.
예를 들어 장기간 운영하던 점포가 철거 대상이 되었는데, 토지와 건물 보상만 제시되고 영업손실은 반영되지 않은 경우가 있습니다.
이런 경우, 단순히 보상금을 받는 것으로 끝내면 손해가 커집니다.
하지만 이의신청을 통해 영업손실까지 반영될 수 있다는 사실을 증명하면 결과가 달라질 수 있습니다.
결국 핵심은 이겁니다.
보상금은 ‘받는 금액’이 아니라 ‘누가 더 정확하게 권리를 주장하느냐’에 따라 달라집니다.
토지보상 문제는 단순히 금액이 적고 많고의 문제가 아닙니다.
공공사업으로 인해 재산권이 제한되는 상황에서, 정확한 기준을 알고 대응하는지 여부가 결과를 좌우합니다.
처음 제시된 보상금이 마음에 들지 않는다면, 그 순간이 가장 중요한 시점입니다.
왜냐하면 이후에는 기회가 줄어들기 때문입니다.
지금 제시된 보상금이 납득되지 않는다면, 혼자 고민만 하며 시간을 보내지 마시고, 보상 산정 구조를 확인하고 이의신청을 준비하는 것이 우선입니다.
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