칼럼
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부동산계약취소 위약금, 내야 하나요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
부동산계약취소 위약금은 계약금 포기 또는 배액 반환이 핵심입니다.
사람들은 “내가 계약을 깨면 정말 돈을 더 내야 하나?” “중개수수료까지 전부 내야 하는지” 이런 불안이 먼저 듭니다.
그 불안의 중심에는 항상 ‘내가 얼마나 손해를 감수해야 하는가’가 있습니다.
그래서 결론부터 말하면, 위약금은 계약 체결 이후 상황과 이행 착수 여부에 따라 달라지고, 중개수수료는 거래 성립 자체가 완료되면 청구권이 유지될 수 있습니다.
1 부동산계약취소, 법적으로 뭐가 기준인가요?
부동산계약취소는 단순히 마음이 바뀐다고 가능한 문제가 아닙니다.
법적으로는 해제와 취소를 구분해야 하고, 이 기준이 곧 위약금의 기준이 됩니다.
해제는 “처음엔 유효했는데 사후에 철회하는 것”이고, 취소는 “처음부터 무효가 되는 것”입니다.
이걸 구분하지 않으면, 위약금 논쟁이 시작되기 전에 이미 법적 성격 자체가 흔들립니다.
또한, 계약금이 오간 시점 이후에는 민법상 해제권이 제한적입니다.
즉, 계약금 포기 또는 배액 반환을 통해 해제가 가능하다는 것 자체가,
이미 계약이 성립된 상황에서의 ‘손해배상 방식’이라는 의미입니다.
여기서 독자가 흔히 착각하는 점이 “중도금 전에 철회하면 그냥 끝”이라는 것입니다.
그런데 실무에서 가장 중요한 건 이행 착수 여부입니다.
중도금이 안 들어갔다고 해서 이행 착수가 없다고 단정할 수는 없습니다.
대출 실행, 등기 준비, 잔금 일정 확정 등은 이미 이행 착수로 판단될 수 있습니다.
2 위약금은 어떻게 결정되나요?
독자들이 가장 궁금해하는 포인트는 “얼마를 내야 하냐”입니다.
위약금은 계약금 포기 또는 배액 반환이 기본 틀입니다.
매수인이 철회할 때는 계약금을 포기하는 것이 일반적이고,
매도인이 철회할 때는 계약금의 배액을 반환하는 구조가 기본입니다.
여기서 중요한 것은 “위약금 = 계약금의 배액”이라는 공식이
항상 자동으로 적용되는 건 아니라는 점입니다.
이 공식은 이행 착수 전이라는 전제 하에서의 기본 원칙입니다.
만약 이미 이행 착수가 인정된다면,
위약금 외에 손해배상이 추가될 수 있습니다.
이 부분이 독자들이 가장 놓치는 부분인데,
“중도금 전이라서 괜찮다”는 생각이 현실에서 가장 위험합니다.
또한, 착오나 사기가 있으면 취소가 가능할 수 있는데,
이 경우도 조건이 엄격합니다.
단순히 후회하거나 시세가 떨어졌다는 이유로는 인정되지 않습니다.
‘중요한 부분의 착오’라는 점을 입증해야 하고,
선의이며 중과실이 없어야 합니다.
3 중개수수료는 정말 내야 하나요?
여기서 독자들이 가장 감정적으로 흔들립니다.
“중개인은 이미 계약을 성사시켰으니 수수료를 받아도 된다”는 주장과
“내가 계약을 깨는데 왜 돈을 더 내야 하냐”는 반감이 충돌합니다.
법적으로는 중개행위가 완성되었는지가 핵심입니다.
계약이 성립한 시점에서 중개인의 역할이 완료되었다면,
중개수수료 청구권이 유지될 수 있습니다.
하지만 중개인이 고의나 과실로 거래가 무산되게 했다면
수수료를 감액하거나 면제할 여지가 생깁니다.
이건 단순한 감정 문제가 아니라, 증거로 다투는 문제입니다.
중개인의 설명 의무 위반, 허위 정보 제공, 중요한 사실의 누락 등
이런 부분이 입증되면 수수료 부담이 달라질 수 있습니다.
따라서 “중개수수료를 내야 하나”라는 질문은
사실상 거래 성립 과정과 중개인의 역할을 따져야 하는 문제입니다.
부동산계약취소는 “계약을 깨면 끝”이 아니라,
계약 성립 이후의 책임과 손해배상 구조를 다시 계산하는 과정입니다.
위약금은 계약금 포기 또는 배액 반환이라는 기본 틀을 갖고 있지만,
이행 착수 여부에 따라 손해배상이 추가될 수 있습니다.
중개수수료도 거래 성립이 인정되면 청구권이 유지될 수 있습니다.
결국 중요한 것은,
철회 결정을 내리기 전에 현재 진행 단계와 계약서 조항, 이행 착수 여부를 확인하는 것입니다.
이 부분이 흔들리면, 위약금 논쟁은 더 커집니다.
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