업무 사례
건물인도청구 방어성공
매매계약 해지에 따른 건물인도청구 방어 사례
드리는말
매매계약 해지에 따른 건물인도청구 방어 사례
안녕하세요, 법무법인 테헤란 부동산법률팀입니다.
오늘도 매매 계약을 하는데 있어 매도인과 매수인의 분쟁은 끊임없이 일어나고 있습니다.
그 중에서도 오늘은 법무법인 테헤란을 찾아 주신 의뢰인의 실제 승소 사례를 통해 알아보려고 하는데요.
해당 사례는 의뢰인이 잔금 지급기한이 지나도록 잔금을 지급하지 않았다는 이유로 매도인에게 건물인도청구를 하여 방어한 승소 사례입니다.
지금부터 사실관계에 따라 내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
사실관계
- 원고와 피고는 2020년경 빌라 매매계약 체결함
- 위 계약 체결시 특약으로 아래와 같은 사항을 기재하였음
1) 계약시 계약금만 지불하고 나머지 잔금 지급기한을 2년 뒤로 유예
2) 계약 후 바로 입주하되 매수인이 자신의 비용으로 인테리어, 하자보수 등 진행
3) 매수인은 잔금 지급일까지 매월 50만원을 이자조로 지불, 2개월 이상 이자 미지급시 계약해지 가능
4) 잔금일까지 잔금 지불이 어려울 경우 매도인은 같은 조건으로 1차에 한하여 2년간 잔금일을 연장
- 피고는 잔금 지급기한인 계약일로부터 2년이 지나도록 잔금을 지급하지 않음
본 사안의 당소 의뢰인은 매도인과 잔금 지급 기한을 2년 뒤로 유예를 하였으며, 지불이 어려울 경우 같은 조건으로 1차에 한하여 2년간 잔금일 연장을 했음에도 불구하고
잔금기한이 지나도록 잔금을 지급하지 않아 계약 해지를 하겠다고 하여 건물인도청구 소송에 휘말리게 되었습니다.
따라서 소를 제기한 매도인에게 대응하기 위해 법무법인 테헤란을 찾아주셨습니다.
테헤란의 조력과 사건 결과 및 의의
계약서에 아래와 같이 계약금에 관한 해제권 내용이 기재되어 있기는 함
"매수인이 매도인에게 계약 당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금 약정이 없을 때에는 잔금)을
지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다"
그러나,
1. 이는 부동산 매매계약서에 전형적으로 기재되는 문구라는점
2. 이 사건 매매계약에는 중도금이 없는데도 계약서상 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)으로 기재하여 문언 자체로 구체적인 협의가 없었던 것이 명백하다는 점
3) 원고와 피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 잔금은 2년 뒤에 지급하도록 하되 피고가 미리 빌라에 입주하여 인테리어 공사를 하고 매달 이자를 지급하기로 특약하였는바,
잔금 지급 이전에는 언제든지 계약금 해제가 가능하다 본다면 이는 위 특약내용의 취지를 몰각시킬 수 있다는 점
4) 피고는 위 특약에 따라 2년간 거주하며 인테리어 공사 등을 시행하기도 하였으므로 이를 종합하면 원고와 피고 사이 별도로 해제권유보를 한 것이 아니고
민법 제565조 제1항과 동일한 내용으로 예문에 불과함. 따라서 별도 해제권유보약정에 따른 해제권 행사가 불가능 하다는 점
5) 잔금 지급 기한은 특약에 따라 2년간 연장되어 채무를 불이행한 것이 아니라는 점
가장 중요한 것은 특약에 따라 2년간 연장되어 채무를 불이행한 것이 아니라는 점이 아니라는 것인데요.
뿐만 아니라 계약서에 따라 거주를 하며 인테리어 공사 등을 시행 하기도 하였다는 점이 받아드려 지면서 재판부에서는 피고 주장을 전부 받아들여 원고 청구를 기각 할 수 있었습니다.
맺음말
위와 같은 판례는 매도인과 매수인의 계약을 체결 하였을 때 특약에 대해서 면밀하게 분석하고 눈여겨보아야 할 점이라고 볼 수 있습니다.
만약 이와 같은 사례로 어려움에 처한 상황이라고 한다면 본 법무법인 테헤란 부동산 법률 팀에 문의 주셔도 좋습니다.
