업무 사례
임차권등기명령 확정
임차권등기명령 신청하여 우선변제권 유지한 사례
테헤란이 드리는 팁
임차권등기명령 신청하여 우선변제권 유지한 사례
오늘 소개해드릴 사례는 실제로 본 센터의 조력결과 해결해드린 실제 승소사례입니다.
해당 사안의 특이한 점은 임대차 계약 만기에도 보증금을 돌려받지 못하고 있던 상황에서, 임차인이 이사를 가야 했다는 점입니다.
아무리 임대차 계약이 종료되었다고 해도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 주거를 이탈하게 되면, 우리 법에 따라 보증금을 보호받기가 어렵습니다.
따라서 이 같은 상황에서는 전세금반환소송만이 아니라 대항력과 우선변제권이라는 권리를 유지시키기 위해 주택임차권등기도 함께 신청해야 합니다.
아래에서 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
사건결과 및 의의
송변호사가 법원에 청구한 임차권등기 신청은 인용되었고, 이로써 의뢰인은 이제 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 안전하게 이사를 갈 수 있게 되었습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2019년 10월 25일, A는 집주인 B와 전세금 2억 4찬원만원을 내용으로 하는 2년간의 전세 계약을 체결
2) 확정일자는 11월 20일에, 주민등록 및 점유는 12월 10일에 시작
3) 2021년 6월 10일, A는 B에게 계약갱신 의사가 없음을 통보
7) 그러나 계약 만기날인 21년 10월 24일에도 B는 보증금 반환을 거절
8) 이 상황에서 A는 새로운 집으로 이사를 가야하는 상황
임대차 분쟁 해결을 위해 테헤란 부동산전담센터를 방문한 의뢰인은 2억 4천만원의 보증금을 반환받지 못 하고 있는 임차인, 즉 세입자였습니다.
의뢰인 A씨는 약 2년간 전세금을 지불하고 해당 집에 거주하기로 하는 전세 계약을 체결했는데요.
2019년 10월 29일에 계약을 체결했고, 확정일자는 11월 20일에, 주민등록 및 점유개시는 12월 10일부터 시작하였습니다.
세입자 A씨는 해당 집에 전세로 거주하면서도 틈틈히 더 좋은 집은 없는지 매물을 살펴보며 다녔는데요.
그러던 중 괜찮은 아파트를 발견했고, 가격적인 면에서도 전세가 아닌 소유자로써 구매할 수 있는 집이었습니다.
이로써 의뢰인은 중도금까지 지불하였고, 잔금은 현재 거주하고 있는 집에서 보증금을 받아 메꿀 생각이었는데요.
우선 A씨는 전세 임대차 계약을 적법하게 종료시키기 위해 계약 만기 4개월 전, 임대인 B씨에게 재계약 의사가 없음을 문자로써 통보하였습니다.
그러나 B씨는 임대차 계약 만기날이 될때까지도 보증금을 반환하지 않았는데요.
당장 새로운 집 매매계약을 위해 필요했던 잔금은 대출로 지불하였으나, 새로운 집으로 이사를 가야했던 의뢰인은 보증금 미반환도 문제였으나 주거이탈도 문제가 되는 상황이었습니다.
A씨는 상황이 복잡하여 혼자서 문제를 해결할 수 없다고 판단이 들었는데요. 결국 법률 전문가의 도움을 받고자 본 센터를 방문해 주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 부동산전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1) 의뢰인(세입자) A씨와 임대인 B씨가 전세 임대차 계약을 체결했다는 사실 확인
2) 의뢰인 A씨가 2019년 11월 20일에는 확정일자를, 12월 10일에는 주민등록을 받았다는 사실 확인
3) 전세 계약 만기 4개월 전, A씨는 재계약 의사가 없음을 통보했다는 점 확인
4) 그럼에도 임대인 B씨는 보증금을 반환하지 않고 있다는 사실 확인
5) 현재 A씨는 새로운 집으로 이사를 가기 위해 해당 집을 이탈해야 하는 상황
6) 주택임차권등기 신청 및 전세금반환소송 청구
위와 같은 쟁점사항을 정리한 후, 테헤란 부동산전담센터는 법원에 임차권등기명령 신청 및 보증금반환소송을 청구하였습니다.
테헤란의 조력 및 드리는말
테헤란의 조력
현재 의뢰인이 처한 상황은 상당히 긴박하였습니다.
A씨는 주민등록 및 주거점유를 12월 10일에 하게 됨으로써, 대항력 및 우선변제권이 2019년 12월 10일 다음날에 발생하게 되었는데요.
다행히 부동산등기부를 확인한 결과 이전에 가압류등기가 진행되었거나, 저당권이 등기되어 있지는 않은 상황이었습니다.
이로써 보증금반환소송을 청구하여 승소만 한다면 집행과정에서 별다른 문제가 없을 것으로 판단되었는데요.
우선 테헤란 부동산전담센터의 오변호사는 세입자이자 의뢰인 A씨가 언제 재계약 의사가 없음을 통보했는지 확인하였습니다.
우리 주택임대차보호법에 따르면 2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약이라면 계약 만기 1개월 전까지만 갱신의사가 없음을 통보하면, 계약이 갱신되지 않는데요.
의뢰인은 무려 4개월 전에 통보함으로써 안전하게 만기날에 전세 계약이 종료되었습니다.
따라서 법에 따르면 계약이 종료되었으니 만기날에 의뢰인은 해당 부동산을 임대인에게 돌려주고, 임대인은 보증금을 반환해야 했습니다.
하지만 임대인은 보증금을 반환하지 않고 있었는데요. 이에 대해서는 법원에 보증금반환소송을 청구하면 되는 일이었습니다.
문제는 당장 A씨가 해당 집을 이탈하여 이사를 가야 하는 상황이라는 점이었습니다.
아무런 법적 조치없이 이사를 가게 되면 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권이라는 권리를 잃어 보증금을 돌려받지 못하는 끔찍한 상황이 발생할 수 있었죠.
그랬기에 오변호사는 우선 이사를 가는 것을 중단시키고, 법원에 주택임차권 등기를 신청하였고, 다음으로 보증금반환소송을 청구하였습니다.
드리는 말
만약 위의 사안처럼 당장 해당 집에서 이탈해야 할 때, 임차권등기를 신청하지 않고 그냥 집을 나가게되면 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.
대항력과 우선변제권을 잃게되기 때문인데요.
특히나 우선변제권의 경우 주민등록 및 확정일자까지 받으면 발생하는 권리로써, 경매 등이 진행될때 다른 채권자보다 가장 우선하여 임차인은 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
문제는 그냥 이사를 가게 되면 이 권리를 잃게 되기 때문에 경매가 진행되어도 보증금을 지키기 어렵다는 점입니다.
실제로 이 같은 등기를 해놓지 않으면, 뒤늦게 전세금소송을 청구하여 승소하더라도 경매과정에서 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.
1) 임차권등기 신청에 필요한 것
임대차 계약이 종료되었다는 사실 및 보증금을 반환받지 못 하고 있다는 사실을 증명할 자료를 첨부해야 합니다.
등기부등본 등을 비롯하여, 계약 종료 사실을 알리기 위해 재계약 의사가 없음을 통보했다는 증거자료를 첨부해야 합니다.
가장 확실한 증거로는 내용증명이 있겠습니다.
2) 전세금소송 청구
임차권을 등기한 것만으로는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 전세금 그 자체를 돌려받기 위해서는 소송을 따로 청구해야 합니다.
마찬가지로 법원에 소송을 청구한 후, 임대차 계약이 종료되었다는 사실 및 계약이 갱신되지 않았다는 사실을 입증해야 합니다.
만약 계약이 갱신되었다고 해도, 임차인의 경우 주택임대차보호법에 따르면 언제든 계약해지가 가능하며 효력은 3개월 후에 발생한다고 규정되어 있습니다.
따라서 계약해지를 통보하고 3개월이 지나도록 보증금을 돌려주지 않는다면, 마찬가지로 전세금반환소송을 청구하면 되겠습니다.
