업무 사례
원고의 건물인도 청구를 전부 기각, 소송비용까지 원고 부담 판결
노후 건물 이유로 퇴거 요구한 임대인 상대로 계약갱신 방어한 사례
노후 건물 이유로 퇴거 요구한 임대인 상대로 계약갱신 방어한 사례
오랫동안 상가를 임차해 영업해 오던 의뢰인에게 어느 날 임대인이 청천벽력 같은 통보를 해왔습니다.
"건물이 너무 낡아서 안전사고가 날 수 있다"는 이유로 계약갱신을 거절하고, 가게를 비워달라는 것이었습니다.
임차인을 보호하기 위한 법은 엄연히 존재합니다.
임대인이 계약갱신을 거절하려면 건물에 실제로 안전사고의 우려가 있어야 한다는 요건을 충족해야 하는데,
임대인은 건물 외관이 오래되었다는 사실만으로 이 요건이 충족된다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
테헤란은 안전 감정 결과를 적극 활용해 임대인의 주장에 정면으로 맞섰고, 법원으로부터 원고의 청구를 전부 기각하는 판결을 이끌어냈습니다.
억울하게 퇴거 위기에 놓였던 테헤란 의뢰인의 사례를 들어보세요.
1) 의뢰인은 2021년 7월부터 2년 간 보증금 약 700만원, 월 차임 약 36만원에 상가 일부를 임차하는 계약을 체결하였음.
2) 해당 건물은 1980년대에 사용승인을 받은 노후 건물이었음.
3) 임대차 기간 만료 무렵, 임대인(원고)은 "건물이 노후하고 훼손되어 안전사고의 우려가 있다"는 이유를 들며 계약갱신을 거절하겠다고 통보하였음.
4) 이후 임대인은 의뢰인을 상대로 상가를 비워달라는 건물인도 소송을 제기하였음.
5) 상가건물임대차보호법에 따르면, 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되는 등 실제로 안전사고의 우려가 있는 경우로 제한되어 있었음.
5) 이에 법원은 건물 안전 상태를 확인하기 위해 전문 감정인에게 감정을 의뢰하였음.
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본 사안에 대해 테헤란 민사/부동산 센터는 아래와 같은 쟁점들을 가장 중히 여기고 소송에 임하였습니다.
1) 임대인이 계약갱신을 거절하기 위한 법적 요건인 "실제 안전사고의 우려"가 이 건물에 존재하는지 여부였던 점.
2) 건물이 오래되었다는 사실만으로는 안전사고 우려가 인정되지 않으므로, 감정을 통해 건물의 실제 구조 안전성을 객관적으로 입증하는 것이 핵심이었던 점.
3) 상가건물임대차보호법이 임차인을 두텁게 보호하기 위한 법률이므로, 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 예외 사유를 지나치게 넓게 해석해서는 안 된다는 법리를 적극 주장했던 점.
4) 전문 감정 결과, 해당 건물의 안전 등급이 철거 없이도 재사용 가능한 수준으로 평가되었고, 구조적 결함 보수와 마감공사 후 계속 사용이 가능하다는 점을 재판부에 명확히 전달했던 점.
의뢰인은 임대인으로부터 갑작스럽게 "건물이 위험하다"는 이유로 퇴거 소송을 당한 상황에서 테헤란에 방어를 의뢰했습니다.
임대인은 1988년에 지어진 낡은 건물이라는 점을 강조하며 안전사고 우려가 충분히 인정된다고 주장했습니다.
그러나 법원이 선임한 감정인은 건물의 종합 안전등급을 철거가 필요 없는 수준으로 판단했고, 현재 누수 문제도 이미 해결됐거나 마감공사 시 보수 가능한 수준에 불과하다고 밝혔습니다.
재판부는 원고가 제출한 증거만으로는 안전사고의 우려를 인정하기 어렵다고 판단했고, 결국 원고의 청구를 전부 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 판결했습니다.
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혹시 임대인으로부터 "건물이 낡아서" 혹은 "재건축을 해야 해서" 나가달라는 말을 들으신 적 있으신가요?
그 말이 법적으로 유효하려면, 단순히 건물이 오래됐다는 것만으로는 부족합니다.
실제로 안전사고의 위험이 객관적으로 증명되어야 합니다.
이 사건에서 가장 중요했던 것은 "말"이 아니라 "증거"였습니다.
임대인이 아무리 위험하다고 주장해도, 전문 감정을 통해 건물이 충분히 안전하다는 사실을 입증하면 퇴거 요구를 막을 수 있습니다.
법은 임차인의 생계와 안정적인 영업을 보호하기 위해 임대인의 갱신 거절 사유를 엄격하게 제한하고 있습니다.
만약 임대인이 계약갱신을 거절하겠다고 통보해 왔다면, 그 이유가 법적으로 타당한지 반드시 전문가와 먼저 확인하시기 바랍니다.
근거 없는 퇴거 요구에 응할 필요가 없습니다.
이상 테헤란이었습니다. 감사합니다.
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