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황인 변호사 "임차인연체 지속되면 명도소송절차로 대응"
황인 변호사 "임차인연체 지속되면 명도소송절차로 대응"
임대차 계약이 중도에 해지되는 경우는 임대인이 임차인을 상대로 임대차 계약 중도 해지를 요구하는 경우와 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약 중도 해지를 요구하는 상황으로 나눌 수 있다.
주택임대차보호법 제6조에서는 임대인이 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지의 기간 내에 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주하여, 재계약이 자동으로 진행된다.
이는 임차인의 경우에도 동일하게 적용되지만 임차인이 2기의 차임액, 즉 월세를 2개월 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한다면 이는 위에서 말한 자동 계약 갱신이 적용되지 않는다.
임차인연체 지속 시 대응할 수 있는 법적 절차로는 첫 번째로 내용증명 발송을 진행할 수 있다.
임차인이 2개월 이상, 3개월 이상 월세를 연체했을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 생겼고, 그에 따른 의사표시를 진행해야만 하며, 이때 전화나 문자, 카톡 등을 이용하여 내용을 남겨두곤 하지만, 추후 진행될 수 있는 소송에서 제대로 된 입증을 하기 위해서는 내용증명을 발송해두는 것이 좋다.
내용증명은 특정 사항을 발송인이 작성한 등본을 통해 우체국장이 공적으로 증명하는 제도를 말하는데, 이는 대금 결제의 독촉, 손해배상 청구, 부동산 매입 등을 상대방에게 요구할 때 이 사실을 증명하기 위해서 작성하는 것으로, 등본 형식을 통해 해당 사실을 증명하는 것이라고 할 수 있다.
따라서 내용증명은 추후 명도소송과 같이 임차인으로부터 부동산을 되찾기 위한 소송을 진행할 때 가장 중요한 입증자료가 되어줄 것이기에 임차인에게 필히 발송해두는 것이 좋다.
임차인연체로 내용증명을 발송할 때는 셀프로도 발송할 수 있지만, 명도소송을 진행하게 된다면 법률대리인의 조력이 필수적이기에 이를 대비하여 법무법인 또는 변호사의 이름으로 내용증명을 발송하는 것이 좋고, 이는 상대방에게 더욱 큰 심리적 압박을 제공할 수 있는 요소가 될 것이다.
다음으로는 부동산 점유이전금지가처분 신청이 있는데, 이는 내용증명을 발송했음에도 임차인이 아무런 반응을 보이지 않고 계속해서 월세를 연체하고 있을 때, 명도소송을 진행하게 될 것이며, 이때 승소를 위해 사전 조치를 취해 두는 제도라고 볼 수 있다.
이는 채권자가 권리를 실현하기 위해 취하는 보전처분의 일종으로, 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하는 등의 위험을 원천적으로 방지하기 위해 마련된 것이다.
만약 명도소송을 진행하는 도중 명도소송을 제기한 세입자가 다른 제3자에게 명의를 이전하거나 점유 명의를 변경하게 된다면, 이는 변경된 이를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 하는 일이 벌어지기 때문에 명도소송을 진행하고자 한다면 부동산 점유이전금지가처분 신청은 필수적으로 진행한 다음 소송을 제기하는 것이 중요하다.
마지막으로는 명도소송 진행으로, 소송에서 만약 승소를 하게 된다면 승소했다는 내용의 판결문을 통해서 집행권원을 확보하실 수 있을 것이며, 이 집행권원은 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서로, 부동산의 인도를 거절하는 임차인을 강제로 내보낼 수 있다는 것을 의미한다.
이는 집행관에 의해 진행될 것이기 때문에, 사안이 급하다고 해서 집행관 없이 무력을 사용하는 등의 행동은 절대 해서는 안된다는 것을 명심해야 한다.
따라서 계속되는 월세 임차인연체로 인해 어려움을 겪고 있는 임대인이 계신다면, 앞서 말씀드린 내용증명 발송, 부동산 점유이전금지가처분 신청 및 명도소송 진행 및 강제집행 진행 등을 진행하는 것이 필요하다.
법무법인 테헤란 황인 민사변호사는 “위와 같은 절차는 스스로 진행하시기에 다소 무리가 있기에 법률대리인을 통해서 사안에 맞는 적절한 법적 조치를 진행하시는 것이 좋다”고 말했다.
출처: 글로벌에픽(http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2023062014022945336cf2d78c68_29)
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