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테헤란의 이야기, 그리고 고객님들의 이야기까지.
황인 부동산 변호사 "전세권설정등기, 임대차 보증금 받는 매우 유효한 방법"
임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 가장 큰 이유는 보증금 지불능력이 없기 때문이다.
전세보증금은 수천만 원에서 억대를 호가하는 고액 채권이다. 임대인이 그만한 현금을 보유하고 있지 못해서 임차인들의 전세금으로 해결하고 있었던 것이다.
따라서 목적물이 경매에 넘어갔을 때 보증금에 대한 배당요구 권한을 획득하기 위해서는 처음부터 확정일자를 받아야 하는 것은 이제 거의 전 국민이 다 알고 있는 사항이다.
경매가 집행되는 토지와 건물을 합한 낙찰금 내에서 보상을 받을 수 있다.
다만, 선순위 권리가 많다면 100% 다 반환받지 못할 경우가 있다.
그만큼 계약 시 권리관계를 잘 살펴보아야 한다. 확정일자를 받아도 초일불산입원칙에 따라 확정일자는 다음 날 0시부터 효력이 발생한다.
임대차계약서를 작성하면 관할 주민센터 혹은 인터넷 정부24를 통해 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있다.
최근에는 전세권설정등기를 하는 사람도 많다.
임대인의 동의를 얻어 전세권을 등기하기로 한 경우이다. 부득이하게 전입신고를 하지 못하는 경우나 선순위 근저당이 있을 경우 보증금을 보호하기 위해 등기를 진행한다.
다만 전세권설정등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하다.
법무법인 테헤란 황인 부동산 변호사는 "지금 전세권설정등기가 필요한 상황인데, 집주인이 동의하지 않는다면? 그 계약은 신중히 생각해보시는 게 좋다. 이후 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문"이라고 지적한다.
전세권 등기는 일반적인 전입신고+확정일자에서 얻을 수 있는 효력과는 다르게 건물 낙찰금 내에서 보상을 받을 수 있다. 다만 토지 낙찰금에 대해서는 해당이 되지 않는다.
특히 실제 거주를 하지 않거나 계약 기간이 끝난 후에 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우에 바로 경매 신청을 할 수 있다는 장점 역시 있다.
별도로 전세금반환소송을 청구하여 집행권원을 얻을 필요도 없다.
전세권설정은 관할 등기소에서 등기 신청이 가능하며, 임대인의 인감증명서, 인감도장, 등기필증을 준비하고 임차인은 주민등록 등본, 도장이 필요하다.
이밖에도 황인 부동산 변호사는 전세보증보험 역시도 강조했다.
"전세보증보험은 보증보험회사에서 전세금을 세입자에게 선 지급 후 집주인에게 돌려받는 시스템이다. 계약기간이 끝나고 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 보증보험회사를 통해 먼저 전세보증금을 받아 이사를 갈 수 있다."
즉, 임대인의 전세보증금 반환 의무를 보증보험회사가 대신 수행하는 것이며 보증보험 가입은 임대인의 동의가 필요하지 않다.
이번 기사에 도움말을 준 황인 변호사는 법무법인 테헤란 소속 민사·부동산 전담 변호사이다.
황 변호사가 몸 담은 법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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