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명도소송 필수인 점유이전금지가처분, '이 점'만은 유의해야
임차인이 임대차계약 종료에도 불구하고 퇴거를 하지 않고 임대인의 연락을 피하기 시작하면 명도소송을 제기할 수밖에 없다.
부동산 명도소송 절차는 1심 승소판결이 선고되는 데에만 6개월 이상의 긴 기간이 소요될 수 있다. 법률 전문가의 조력을 통해 소송부터 집행까지 효율적으로 진행할 필요가 있다.
이때 필요한 사전 절차는 점유이전금지가처분이다. 가처분을 신청하는 것은 일반적으로 명도소송 본안의 관할 법원이 되지만, 일반적으로는 해당 부동산 소재지 관할 법원에 신청서를 제출해야 한다.
신청서에는 당사자인 채권자, 즉 임대인과 채무자를 기재해야 한다. 또한 목적물 가액과 목적물 표시, 피보전권리와 신청취지 및 그 원인을 작성해야 한다.
신청서와 함께 제출할 첨부서류료는 부동산 등기부등본, 임대차계약서와 소명 자료(녹취록, 문자메시지나 카톡 캡처, 내용증명 보낸 사본), 별지, 건축물이나 토지대장, 소가계산표 등이 있다.
이수학 변호사는 "점유이전금지 가처분도 주의할 점이 있다"라고 경고한다.
가처분은 특별한 하자가 없다면 다 받아주는 절차이다. 그러나 아직 소송 판결이 나기 전 피고의 권리를 제한하기 때문에, 부동산 점유이전금지 가처분을 청구한 임대인 측에도 일정한 대가를 지불하도록 절차를 두고 있다.
바로 담보제공명령이다. 즉 공탁금을 내고 담보를 제출하여야 한다.
그런데 목적물 가액이 크면 당연히 공탁금 액수도 커질 수밖에 없다. 원고 측에서도 부담스럽다. 그래서 이수학 변호사는 "현금을 내는것보다 보증보험 증권을 제출하는 것이 훨씬 편리하다"라고 조언한다.
또한 가처분은 실제로 집행관이 현장에 나가 가처분 고시를 마쳐야 점유이전금지 효력이 발생한다.
결정만 받아서는 효력이 나타나지 않는다. 집행 역시도 결정문을 송달받은 때부터 2주 이내에 집행이 완료되어야 한다.
따라서 즉시 관할 법원 내에 있는 집행관 사무실에 가셔서 강제집행 신청서 및 해당 비용을 납부하면, 집행 하루 전에 일정을 통지받을 수 있다는 것이 이수학 부동산 변호사의 설명이다.
마지막으로 이수학 부동산 변호사는 "실무에서는 일반인이 생각하기도 힘든 변수가 많이 나타난다"라고 조언했다.
"소송에서 원하는 결과를 빠르게 받기 위해서, 본안소송이 아닌 가처분절차부터 부동산 변호사의 상담과 조력이 필요한 이유이다."
이수학 변호사는 종합 법무법인 테헤란 대표변호사로 재임 중이다.
법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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