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임대차보증금반환, 부동산 변호사가 말하는 핵심 쟁점은?
전세계약기간이 끝나갈 때쯤 계약 해지 통보를 한 뒤, 새 집을 알아보다 법적 분쟁까지 겪게 되는 사람이 많다. 임대차보증금을 바로 돌려준다는 말만 믿고 새로 이사갈 집 주인과 계약 후 계약금까지 낸 상황에서, 이사날짜가 다 돼서야 "며칠만 기다려달라. 새 임차인이 오면 바로 보증금을 주겠다다"라고 하며 보증금을 돌려주지 못하겠다고 하는 일이 많다.
임차인 입장에서는 이 임대차보증금을 반환받아야 새 집 주인과 계약을 하고 새 집에 들어갈 수 있다. 새로 임대인 될 사람도 사정을 마냥 봐줄 수 있는 것도 아닌 상황에서, 기존 임대인이 보증금을 주지 않아 새롭게 찾은 보금자리에 들어가지도 못하게 되고, 최악의 경우 계약금만 날릴 수도 있어 난처할 따름이다.
법무법인 테헤란 김창인 변호사는 "임차보증금 반환을 받지 못하는 상황에서는, 최대한 빨리 내용증명 보내야 한다. 그 다음에 지급명령이나 임대차보증금반환청구소송을 제기한 뒤 채무자의 재산에 가압류나 가처분을 걸어야 한다."라고 조언했다.
특별히 임차인 측의 잘못이 없다면 승소 확률이 높으며, 승소 후 강제집행을 실시하여 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 다만 "소송은 시간이 많이 걸리는 것이 단점"이라는 것이 김 변호사의 말이다.
집 주인이 일부러 보증금을 돌려주지 않으려 하거나, 세입자를 구하지 않고 부동산 중개업자 측에서 알선을 해줘도 방해를 한다거나 하는 게 아니라면 현실적으로 1달 정도는 기다리는 것이 좋다. 이 때도 물론 임대인이 맨 처음에 보증금을 돌려주기로 약속했던 날짜에 대해서는 문자메시지나 통화 녹취 등 증거자료 꼭 갖고 있어야 한다는 것이 김창인 부동산 변호사의 팁이다.
김 변호사는 "약속한 날짜까지 전세보증금을 돌려주지 않을 시 임대차보증금반환청구소송을 제기할 것이라는 내용을 담아 내용증명을 보내시는 것이 첫째 번째이다. 내용증명은 직접 우체국에 가서 보내도 되고, 온라인 우체국 사이트에서도 하실 수 있다. 물론 이것 자체로는 법적 강제력을 행사할 수는 없으나, 일종의 경고장 역할이 될 수 있다."라고 말했다.
내용증명을 보내면 보통은 곧장 소송에 들어간다는 신호다. 부담을 느낀 상대가 생각보다 바로 법적인 리액션을 취해주는 일이 실무에서 많이 일어난다. 이 때, 이만큼 효력을 발휘할 수 있는 내용증명은 변호사와 법무법인 이름이 들어간 서류로 보내는 경우가 많다.
계약이 끝나고도 전세금을 돌려받지 못하는 상황에서 바로 이사를 가야 할 수 있다. 그런데 원래 살던 집에서 이사를 가고, 새 집에 전입신고도 하면 이전에 살던 집에서 임차인이라 갖고 있었던 대항력과 우선변제권이 사라진다. 최악의 경우에는 돈을 받을 수 없게 될 수 있다.
핵심이 되는 것은 임차권등기명령을 먼저 신청한 뒤, 명령문이 나온 다음 새 집에 전입신고를 하여야 하는 것이다. 급하게 이사를 가야 한다면 집 주인이 함부로 들어내기 힘든 큰 가구는 놓고 가야 한다.
김창인 부동산 변호사는 법무법인 테헤란에서 부동산 소송 및 가사소송을 전담하는 역량있는 법률가이다. 한편 인터뷰를 진행한 김 변호사가 속한 법무법인 테헤란은 명도 등 부동산소송부터 각종 민, 형사, 가사, 기업 및 지식재산권까지 전 분야를 아우르는 종합 로펌이다. 전천후 법률 서비스를 진행하고 있으며, 사건별 전담 변호사와 전문 실무진을 배치하여 1차 상담단계부터 소송 종결시까지 의뢰인 전담제로 사건을 해결하고 있다.
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